577億的世界地王即將在上海誕生！

2025年的土拍，瘋魔了。最典型如上海，幾乎是批量生產新地王。

2月20日出讓4塊宅地，總成交159.2億，整體溢價率超33%。熱度最高的虹口地塊溢價率達38.2%，折合樓面價約11.75萬/㎡，拿下全國樓面價TOP3。

排在TA前面的，分別是去年8月由綠城拿下、樓面價約13.1萬/㎡的徐匯濱江地塊，以及去年12月由宸嘉發展拿下、樓面價約12.6萬/㎡的徐匯龍華地塊。

在七個月的時間里，全國樓面價TOP3就洗牌了一遍。上周，上海靜投置新城市更新建設有限公司以總價5.62億競得靜安寺社區兩宗地塊。其中一幅風貌住宅地塊，折合樓面價約16.23萬/㎡！這是上海新地王，也是全國的！

“世界總價地王”快誕生了

以為這就完了？并沒有，上海正在“懷胎”全國總價地王，甚至可能是全球的總價地王！

近日，徐匯區規劃局公示《上海市徐匯區斜土社區C030301單元控制性詳細規劃125、127b街坊局部調整公眾參與草案》。

而在1月27日，徐匯規資局正式公布了東安新村的規劃，先來看下具體信息：

上海徐匯區東安新村舊改項目預計以總土地市場價577億元人民幣成為全球總價最高的“地王之王”，超越此前香港中環地塊508億港元（約合人民幣420億元）的紀錄。

以下是該項目的關鍵信息及背景分析：

位于徐匯區內環內的東安路兩側，緊鄰地鐵4號線、7號線東安路站，北至零陵路，南至中山南二路（內環高架）。

規劃住宅：39.82萬㎡（容積率2.6，限高100米），預計提供約2000套150-250㎡大戶型住宅。

商辦及研發：10.45萬㎡商辦（含195米標志性建筑）+7.74萬㎡研發。

教育及公共服務：4萬㎡九年一貫制學校及幼兒園+2萬㎡社區設施。

土地成本與預期收益： 總土地市場價約577億元（住宅530億+商辦31.35億+研發15.5億）。貨值預估住宅按20萬/㎡售價計算，總貨值達800億元，單盤銷售或創全國紀錄。開發節奏預計4年售罄，年均銷售額200億元，或成全國銷冠樓盤。

2025年全部簽約的東安新村目前已經飛速拆平，即將進入土地出讓階段。

“地王年”讓樓市更健康

不止上海，很多大城市都在今年孕育“新地王”。

杭州開年以來成交5宗宅地，4宗都是溢價成交，其中拱墅區湖墅單元地塊溢價率達71.25%，并以樓面價約6.4萬元/㎡刷新杭州單價地王記錄。還有蘇州，工業園區金堰路西、金雞湖大道北地塊經過122輪競價，以14.29億總價拍出，成交樓面價約2.7萬萬元/㎡，溢價率達21.6%。

2月，鄭州一宗宅地出讓，溢價率達87.5%，創近4年來溢價率新高記錄。今年土拍已經定調，高溢價、高地價將是主旋律。

接下來的廣州土拍，應該也是如此。3月31日，天河區黃埔大道以南AT091007地塊（又稱天河金融城起步區007地塊）、天河區大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊（又稱世界大觀四期地塊）將會進行限時競價。這三宗宅地，無論位置還是景觀資源都是王炸級別，相信競拍情況也不會讓大家失望。

中央和地方政府，正在人為、有計劃地拔高核心城市、核心地段土地價格。這么做的好處，最直接的就是拉動市場信心，豎立價格標桿，讓房企有更大空間，建更好的樓盤。

歷史地王對比：

香港中環地王（2021年）：恒基地產以508億港元（約合人民幣420億元）競得中環新海濱商業地塊，樓面價約33.87萬港元/㎡，此前為全球總價地王。

上海徐匯濱江地塊（2024年）：綠城以樓面價13.1萬/㎡競得，位列全國單價地王前三。而東安新村項目總價遠超該地塊，且單價因規模效應更低。

政府通過釋放核心地段優質地塊，拉升市場預期，為房企提供利潤空間，間接托舉周邊房價。例如，杭州、蘇州等地也出現溢價率超70%的高價地塊。

政策導向明確：核心城市核心地塊高價出讓，吸引頭部房企競爭；平價地塊則面向中小房企，形成市場分層。此舉旨在穩定房價并推動樓市回暖。

盡管東安新村地塊總價高、拆遷成本近500億，但其內環區位、學區配套及稀缺性吸引了多家房企競逐。路透社消息稱，多家房企正籌措資金參與競標。

扣除拆遷、建設等成本后，實際利潤率或與普通制造業持平，政府更關注資源配置優化而非短期盈利。

地王頻出可能推高房價，加劇普通購房者壓力。歷史經驗（如2009年上海長風地塊70億地王）顯示，高地價往往伴隨市場過熱風險。

若東安新村地塊順利出讓，將刷新全球土地交易紀錄，并成為上海城市更新與樓市分化的標志性事件。其開發模式或為其他核心城市提供參考，但需警惕高地價對市場穩定的長期影響。