成都樓市：剛需套二的迷人之處...

我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

段老師，我最近在看二手房，打算是買個(gè)套二戶型就可以了，本身就是夫妻兩個(gè)人自住，父母在建設(shè)路有自己的老房子，不會(huì)和我們一起住，未來(lái)有孩子了，我覺(jué)得套二也是夠用的吧？現(xiàn)在年輕人壓力大，預(yù)算也不高，想買套二，但是身邊同事都反對(duì)，說(shuō)我再怎么要買個(gè)套三，你覺(jué)得套二有可取之處嗎？

房段子解答

套二當(dāng)然也有可取之處。

有些人還專門盯著套二買，就是因?yàn)樗鼊倓偤谩?/p>

對(duì)單身獨(dú)居，或者年輕小兩口來(lái)說(shuō)，套二剛剛好，面積小總價(jià)低，麻雀雖小五臟俱全，低門檻買全功能，何樂(lè)不為？

對(duì)租客來(lái)說(shuō)，套二小巧靈活，不論是單身，還是夫妻甚至帶娃，都比套三更好尋找租客，不說(shuō)租金更高，往往租售比是更高的。

對(duì)已婚帶娃的三口之家，套二雖然不大，但也足夠溫馨，關(guān)鍵是沒(méi)有第三方插足，比如雙方父母的合住（住不下），年輕人和老人的邊界感更強(qiáng)，也少了很多婆媳矛盾。（昨晚聊天粉絲就是這種情況，原來(lái)合住套三，現(xiàn)在想辦法搬出來(lái)，且只買套二）。

對(duì)老兩口而言，用套二來(lái)養(yǎng)老也是合適的，生活沒(méi)人打擾，還有客房備用，滿足經(jīng)濟(jì)實(shí)用性。

存在的就是合理的，成都人別被“電梯套三起步”的說(shuō)法給整焦慮了。像近年次新房的話，SM錦悅、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、金沙宸宇公館、南山御峯、大源歡樂(lè)頌、嘉悅匯都有套二供應(yīng)。另外多說(shuō)一句，拿貝殼鏈家的歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，套三累計(jì)成交了12.6萬(wàn)套，套二則是11.2萬(wàn)套。

粉絲提問(wèn)

我購(gòu)房訴求是： 目前想要三室一廳的 （不限新房二手） ，預(yù)算150萬(wàn)左右，目前想著買萬(wàn)安（在這邊工作），天府新區(qū)或者中和都可以，偏向自住和讀書(shū)，小孩子26年讀小學(xué)，能保值就很好了，之前在郫縣那邊買遭了一套，都是血淚經(jīng)驗(yàn)。對(duì)了，海倫堡我看了一套房，你覺(jué)得咋樣？

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

其實(shí)你的情況也很清楚，一是之前的經(jīng)驗(yàn)案例，二是目前的穩(wěn)重買法。

從以前郫縣那邊的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，我們買房也不能一味尋求便宜，當(dāng)然真正能撿漏的當(dāng)然更好，但是正常的便宜價(jià)，往往要注意它為什么就那么便宜？這么多年房?jī)r(jià)的演變說(shuō)明，便宜的不一定是撿漏，貴的也不一定就是站崗，真正能評(píng)判價(jià)值的，不是產(chǎn)品，也不是價(jià)格，而是地段。

所以回到我們這次買法來(lái)說(shuō)，從萬(wàn)安的工作角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為上班方便，便宜大戶型是其次，關(guān)鍵要更看重流通性的話，還得跳出這個(gè)小圈子再看。

比如我前面說(shuō)過(guò)的，海倫堡這邊，我始終覺(jué)得大的趨勢(shì)人口密度可能不會(huì)很好，就是在小范圍內(nèi)的一個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)既視感，你做生意可能是有人口支撐的，但是放在樓市價(jià)值上，就不能局限在這種場(chǎng)鎮(zhèn)的小范圍內(nèi)，要看得更開(kāi)闊一些。當(dāng)然，它1.17萬(wàn)的價(jià)格（假設(shè)真的買得到的話），我覺(jué)得未來(lái)也不會(huì)虧，算是比較偏向長(zhǎng)期自住+保值（而非增值性流通性）的買法，但有個(gè)重要前提是開(kāi)發(fā)商不爛尾不跑路的話。

具體看海倫堡這個(gè)報(bào)價(jià)，128平，總價(jià)150萬(wàn)（真假自辨），128戶型得房率81%，和當(dāng)前市面上動(dòng)輒100%的，很難競(jìng)爭(zhēng)哈，但是反過(guò)來(lái)可以說(shuō)是和二手房一樣的產(chǎn)品體系。

而且這個(gè)戶型也是2T4戶的高層建筑，所以我們盡可能當(dāng)做是二手房來(lái)對(duì)待。當(dāng)然，它做成了套四雙衛(wèi)，功能性比較強(qiáng)，但是次臥就很小了，比較蝸居，套內(nèi)大概是103平的樣子，帶精裝，但是需要自己軟裝（1k/p），如果是低樓層這類瑕疵房，還要按照80-90%的價(jià)值折價(jià)，從地段價(jià)值來(lái)看，相比成熟區(qū)還要打折扣。所以按照1.17萬(wàn)的單價(jià)算起，我覺(jué)得最終的實(shí)際價(jià)格，也要1萬(wàn)好幾，甚至接近于2萬(wàn)的成本了（和更核心的區(qū)域，更優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)對(duì)比）。

如果是純粹圖自住上班，圖大戶型，圖前期低門檻（150萬(wàn)買得到，但后期有契稅、裝修費(fèi)），那么也可以買下來(lái)。否則的話，我還是更建議看看其他更具有地段價(jià)值的二手房買法。

具體來(lái)說(shuō)，如果是我的話，會(huì)怎么買？我會(huì)往主城方向走，比如中和、新川方向，融入高新大環(huán)境下，未來(lái)的價(jià)值、教育是更有托底保證的，新房預(yù)算超標(biāo)就算了，二手房是很好買的。

近一些的可以看新川B的金地天府城，目前90-99平左右的套三單衛(wèi)雙衛(wèi)，可以說(shuō)隨便買，精裝單價(jià)1.5萬(wàn)左右是可以拿下的，不僅地鐵、人氣、教育都好，關(guān)鍵是流通性也強(qiáng)，不過(guò)問(wèn)題是梯戶比有點(diǎn)高，而且是超高層，看你抗拒不。

繼續(xù)往北走就看新川A的中鐵城錦南匯、藍(lán)光金悅派。中鐵城錦南匯也可以買90平左右的套三雙衛(wèi)，對(duì)你們?nèi)目谌说慕嵌葋?lái)說(shuō)也足夠了哈，總價(jià)基本上一百三四可以拿下，對(duì)預(yù)算還略有余地，也是超高層，不過(guò)梯戶比小一些，周邊人口也不少，但相對(duì)安靜不吵一點(diǎn)，沒(méi)有金地那邊那么擁擠。

然后藍(lán)光金悅派地段其實(shí)不錯(cuò)，挨著陸肖TOD，未來(lái)爆發(fā)力更強(qiáng)，但是樓盤(pán)也更剛需，當(dāng)前最適合的就是78平套三單衛(wèi)，總價(jià)也是差不多130萬(wàn)拿下，到時(shí)候可以對(duì)比著一起去看。

其他的往中和里面走，次新的新景鼎南川宇也可以，和藍(lán)光差不多的戶型和價(jià)格，但是身處中和，未來(lái)上限和流通性，感覺(jué)不如新川的幾個(gè)盤(pán)。我個(gè)人比較推薦看看中鐵城錦南匯的套三雙衛(wèi)，周邊界面好，商業(yè)不錯(cuò)，挨著學(xué)校近（可以讀蒙新小學(xué)），而且6號(hào)線南下萬(wàn)安上班也很近是不錯(cuò)的買房。

至于說(shuō)要買大戶型的話，要么老，要么就是地段次之，如果非要二選一，我建議看地段次之的，比如萬(wàn)安地鐵口這邊的三利麓山城春風(fēng)里系列，基本上108平的大套三雙衛(wèi)，在預(yù)算范圍內(nèi)輕松拿下，依托蹭新川概念，未來(lái)發(fā)展還是比較不錯(cuò)的，至少流通性，自住體驗(yàn)會(huì)更好一點(diǎn)。旁邊的心怡中絲園103戶型也可以同步考慮哈。

總的來(lái)說(shuō)，這次買房，建議先把地段優(yōu)先順序考慮清楚，然后在地段價(jià)值得到肯定的基礎(chǔ)上，我們?cè)偃タ磳?duì)應(yīng)板塊內(nèi)的次新樓盤(pán)，是否看得上小區(qū)戶型，如果看得上，最終我們才是去看優(yōu)質(zhì)房源+談價(jià)格，順序不要弄反了哈。

粉絲提問(wèn)

段哥，我前面問(wèn)過(guò)你的，所以情況你知道的哈。我溫江的房子6月賣掉了，80多萬(wàn)哈哈。現(xiàn)在住宅金牛曦城附近看房子，主要是孩子以后在這邊讀書(shū)，曦城太小了，父母住兼顧學(xué)區(qū)和帶孩子。另外我想買一個(gè)小區(qū)，沙灣現(xiàn)代城覺(jué)得不錯(cuò)，有套131萬(wàn)的4樓80平左右的套二，我們預(yù)算就是120內(nèi)拿下，現(xiàn)在業(yè)主愿意127賣，不知道這個(gè)價(jià)格合適不。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

首先恭喜賣掉了溫江房子哈，賣的價(jià)格還可以的。現(xiàn)在曦城留著自住，打算看沙灣的現(xiàn)代城？127萬(wàn)買4樓的80平套二？

你說(shuō)不著急買房，因?yàn)楹⒆用髂?月讀書(shū)，其實(shí)你們已經(jīng)考慮好了留下來(lái)曦城不賣的話，那么就已經(jīng)是正讀石筍街的學(xué)區(qū)房了，所以另外買一套的學(xué)區(qū)溢價(jià)、學(xué)區(qū)緊迫性就不強(qiáng)。（你要給房東強(qiáng)調(diào)，不要學(xué)區(qū)溢價(jià)）。

當(dāng)然，現(xiàn)代城不算是學(xué)區(qū)房，只能說(shuō)距離石筍街、曦城也還不遠(yuǎn)。主要是你們把預(yù)算鎖定在120萬(wàn)左右的話，也沒(méi)什么非常好的買法。

回過(guò)頭來(lái)看現(xiàn)代城，你喊價(jià)120萬(wàn)也不低啊，9月初剛成交了兩套同戶型，大概是116-122.8萬(wàn)之間，所以按照行情來(lái)說(shuō)，比對(duì)你看的這套房源的綜合品質(zhì)（樓層，視野，裝修）等角度，我認(rèn)為120萬(wàn)是合理的價(jià)格，房東根本不虧。

現(xiàn)在127萬(wàn)的話，我覺(jué)得有點(diǎn)高，這種地段和房齡的產(chǎn)品，可能最終穩(wěn)定在1.5左右，現(xiàn)在樓市政策是比較好，但是也加速了資產(chǎn)往更改善更新的樓盤(pán)匯聚，而非一起把這類房齡大的產(chǎn)品也帶得起飛，半個(gè)月前還看衰，不可能半個(gè)月就就馬上觸底反彈了。

我覺(jué)得這類房子，從務(wù)實(shí)單價(jià)角度推測(cè)行情演變，真正觸底估計(jì)要到12、1月，大概的成交總價(jià)會(huì)在110-120萬(wàn)左右，所以我建議不要溢價(jià)上車，而是穩(wěn)著慢慢談。

至于其他的話，周邊類似的還多，但是也要下沉到具體的樓盤(pán)去感受喜好，中介應(yīng)該會(huì)帶你多看看的（注意通勤距離），比如人北的龍門鎮(zhèn)；花牌坊的新熙門等，也都可以看看（但肯定都有各自的缺點(diǎn)）。