北京樓市，剛需太難了

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正文：對于剛需來講，房價下跌應該是特別高興的事，因為房價越跌，能買的房子就越大、質量也越高。

對于剛需來講，房價筑底后上漲也未必是壞事，只要不是大漲，就還ok，因為起碼可以確定——買了之后不會再跌了。

這太讓人頭疼了......

我這幾天試圖研究不同板塊、不同品質的小區(qū)，乃至同一個小區(qū)，不同戶型的情況，我發(fā)現(xiàn)了一個很有意思的事：

就算再差的板塊，也有上漲的戶型，比如全網(wǎng)吐糟的天通苑的一些小區(qū)，兩居室價格竟然比去年貴了三四十萬，而且不是個例哦，有持續(xù)穩(wěn)定的成交。

就算再好的板塊，也有補跌的戶型，比如我去年預測準確的雙井、朝青、新北苑、西二旗、霍營、望京、萬柳、上地、德勝等等，雖然不少明星戶型價格有所提高，但是一點都不耽誤另外一部分戶型的補跌。

（數(shù)據(jù)我會在下期閉門沙龍里講：）

這對各位剛需來講，可不是什么好消息，決策成本直線上升。

對此，我覺得各位要回歸房產(chǎn)的本質，無論你是自住還是投資，要算清你的成本。

即：

這是個簡單的模型：

（綜合）成本=過去成本+未來成本。

因為房價在過去兩年內普跌了20%左右，所以對于多數(shù)選擇來說，過去成本一般以“負值”呈現(xiàn)，未來成本當然就是“正值”了。

我舉個例子：

比如某小區(qū)的A戶型跌幅為20%，你買來自住，絕大多數(shù)人都不可能住幾十年，一般5-8年較為常見，那我穩(wěn)妥點，按7年持有。

Ok，假設房價為800萬，那我的成本構成為：

綜合成本=過去成本+未來成本

其中，過去成本=-20%*800=-160萬；

未來成本=（首付成本+貸款成本）*持有年限。

比如我首付30%，那我的首付就是240萬，按照年化2.5%的定存計算，我的首付成本是240*2.5%=6萬，持有7年就是42萬。

貸款80%，就是560萬，按照北京首房首貸利率3.15%算，560*3.15%=17.64萬，7年就是123萬。

那么，未來成本=42+123=165萬，

綜合成本=過去成本+未來成本=-160+165=5萬。

結果還湊合，略為正（負才是最好的）。

想讓它變成負數(shù)，那就提高首付，或者降低貸款利率，因為首付成本比按揭稍低。

或者你先持有半年后，把3.15%的貸款優(yōu)化成2.3%的，那成本一下就下來了，我粗算了一下，最優(yōu)解的情況下，最長持有8.7年綜合成本為≤0，這里就不再贅述和計算了。

為什么我要搞這個簡單的模型，從職業(yè)投資客的角度看，它并不科學，但問題是，屏幕前的各位，有幾個是職業(yè)投資客呢？

一般來說，大家都應該歸為“剛需”，這個“剛”不是說你馬上就要買，而是說，長期來看，除了買北京優(yōu)質房，你覺得也沒啥太安全的資產(chǎn)策略了。

跟是不是通脹我覺得都沒關系了，你試想啊，按照我上面的例子，持有7年如果綜合成本最后≤0的話，也就意味著2032年的時候，你算上貸款和本金成本的科學前提下，你比2016年買房的人成本都低（北京房價普遍回到2016年，且這里還沒算那些16年買房者后期的成本），那你還怕啥？

這個模型雖然科學程度上，不能往專業(yè)投資客那里靠攏，但是治療剛需的焦慮癥，那可太好了，比如你是：

1.自住養(yǎng)老；

2.剛需上車；

3.改善置換；

4.收租型投資也變成了某些人的剛需。

完全可以按照這模型去代入、去對號入座。

另外，提示一下：

這里面，相對不太友好的，可能是置換家庭。

因為你和剛需上車人不同，在下跌期，他們是局外人，而你是局內人。

你的“過去成本”，往往負值沒那么大。

但這對你也是一種指導，你要盡量控制你原來房子跌幅的絕對值，小于要買房子的絕對值，差值越大，你越安全。

這么看的話，對于置換家庭，其實很多“馬上賣房”的決策，好像就不太著急了。

“121換房法”又成了置換改善家庭的黃金法則（這么看，121換房法真是萬金油，不謙虛講，人類又一項偉大的發(fā)明，哈哈哈）。

我已經(jīng)盡量把問題簡單化，如果仍有需要針對你家庭的個性化策略的，可以參加我下期的閉門沙龍。

因沙龍是在周末，對于想提前做“資產(chǎn)保值分析”的朋友，報名后會聯(lián)系你，送1次保值分析（按需）。

本周六沙龍

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