“一律現房銷售”！誰支持、誰反對 ？

對于買房人而言，在幾年前，現房銷售幾乎是不敢想的事。

那時，普遍認為現房銷售是幾十年以后的事。

但，沒想到才幾年時間，現房銷售成為眼前可望又可即的事。

包括鄭州。

你看當下，鄭州已經有很多在售樓盤是現房銷售了。

現房銷售，分為開發商的主動現房銷售和被動現房銷售。

所謂主動現房銷售，那就是主動性把房子建成現房后才開始銷售。

目前鄭州主要有兩個試點項目：

一個是北龍湖的鄭汴建投+海義試點項目。后來，此項目命運多舛，海義退出，鄭汴建投單獨運行，皆知目前還沒進一步進度。

另一個是惠濟區的現房銷售項目招商迎賓瑞景園。此項目進展順利，有序建設。

所謂被動現房銷售，就是開發商建的房子已經現房、即買即住、還在銷售的狀況。

此種現象和樓盤，目前鄭州很多。

比如，高新區的金橋西棠、謙祥云棲、保億豫景晨園、高新和錦蓮序、高新書香云境的部分、大正水晶森林的部分；

比如，常西湖新區的裕華城、華瑞紫韻城四期；

比如，老三環內的中鐵泰和府、佳源名門橙邦、電建洺悅融園、國投昆侖朗境、陽光城；

比如，二七新區的鄭州華僑城、亞星錦繡山河大二期；

比如，管南片區的商都阜園、富田城九鼎華府、富田城九鼎公館的部分；

比如，濱河國際新城的中建元熙府、華發峰景灣；

比如，白沙的鄭東華府、城發和府、銀榕居、匯泉東悅城三期、吉地瀾花語、鯤鵬小鎮；

比如，北龍湖的綠城湖畔云廬、中海云著湖居；

比如，楊金片區的正弘璟云筑、信達時代國著、廣匯灣。

以及其他還有部分房源（小于50套）在售的樓盤及即將交房的樓盤。

甚至，這種類型的房源，占整體在售住宅樓盤數量的一半。

在某種程度上，鄭州已經實現了近50%的現房銷售

問題的關鍵是：現房銷售，眼見為實，買房人就買了嗎？

有時，答案恰恰相反。

買房人，反而猶豫了。

現在市場上賣好的樓盤，反而還是期房。

譬如，那么多的四代宅樓盤。

微觀上看，是否現房銷售，并不是房地產興盛和是否好賣的關鍵。

有時，也不是買房人決定是否購買的關鍵。

5月初，關于全國現房銷售，又掀起了一撥議論的小高潮。

一個表現是經濟觀察報網站發表了一篇文章，采訪相關部門言之鑿鑿中國下一步要全面開始現房銷售。但，這個新聞稿，在發布后5個小時后刪除了。

另一個表現是彭博社的小道消息：

這個小道消息，和經觀網的報道，內容基本類似。

核心內容是：

1、中國正考慮在全國范圍內推廣商品房現房銷售制度！以重塑購房者對樓市的信心。

2、現房銷售制度將改變此前以預售制為主的商品房銷售方式，成為房地產發展的新模式。

3、根據討論中的方案，現房銷售制將按照開發商拿地的時間進行“新老劃斷”，即開發商在政策正式公布之后取得的住宅用地將適用現房銷售規則，此前的項目不受影響。

后來，這個小道消息也不了了之。

正當人們以為此消息是“假消息”時，多家媒體報道：

信陽新增商品房一律實行現房銷售！

這個新聞的信息來源是：信陽市住建局印發的《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》。

我打開了網站，找到了原文。

事實上，這個文件很小，只是一個老生常談的關于加強商品房預售管理工作的若干措施。

其中，在第一段“嚴控預售許可條件”里，這樣寫道：

這段文字，主要是說開發商樓盤獲取商品房預售許可證的條件。

強調：文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可

只是，在后來突然來了這么一句：

文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。

這一石引發千層浪，全國多家地產媒體及自媒體對此進行渲染，說“信陽打響了現房銷售的第一槍”。

“現房銷售”這個事啊，我是這樣看：

1、我覺得信陽這個文件，可能存在誤寫或誤讀的可能。以我對信陽房地產業、信陽樓市、信陽開發商的了解，他們根本做不到現房銷售。如果信陽要第一個嚴格吃螃蟹全面開始新房銷售，那么信陽的土地更沒開發商去拍了，信陽樓市會“暈倒”得更快。

2、從全國樓市、鄭州樓市“現房銷售試點”的表現來看，此政策阻力很大、難點很大。理想很豐滿，現實很骨感。確實執行的土壤和動力。

3、最大的阻力是什么？其實是資金使用和資金成本。一個樓盤，從獲取土地到現房這個過程，至少得2年時間——如果是精裝，至少得3年時間。這么久的時間，你讓開發商全部是投入而不一分錢的回款，別說是民企，就是國企央企房企，也很難。這個問題，是真正的現實。現實是很殘酷的。

4、比如按信陽這個政策，你明天拍了一塊地，隨后規劃、建設、開發，但你需要在2028年才能賣出第一套房，你如果是開發商BOSS，你會怎么想？更可怕的是：當2028年你開發的房子成為現房后，你能保證你開盤就能賣光嗎？買房人會搶著來買嗎？如果沒人買怎么辦？——這真的很可怕。

5、我談的不是道德，我說的是微觀商業運行邏輯。事實證明并不是新房了就能賣的很好。如果再碰上規劃政策的變化——比如你現在規劃的是非常流行的第4代住宅，但是3年后你變成現房后第5代住宅出來了沒人買你了你除了哭還能干什么？

6、所以，我覺得當房地產還是一個大產業時，他的“全部現房銷售”理想，很難很難。

7、不是我不支持現房銷售，相反，我全力支持現房銷售。作為買房人，我也非常厭惡并痛心于當下中國房地產行業貨不對板、交房垃圾、實物和效果圖是兩重天的通病。但，這個問題的解決，是個系統工程。指望現房銷售想解決，很難。

8、這個邏輯，就像現在鄭州市場的很多現房，很多人咋不去買？而去買效果圖的期房？

9、其實，賣現房比賣期房更難。因為，現房就是二手房

10、房地產，及房地產行業，太系統，太復雜。從微觀角度和人性角度，我對“全面現房銷售”的實施表示悲觀。

本文完。