新信號來襲！一地官宣全面落實“現房銷售”？

近日，河南一地發文將全面落實現房銷售。近年來，現房銷售持續推進，多地積極試點，于市場而言有何影響？

信陽市全面落實現房銷售

近日，河南省信陽市住建局印發《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》（以下簡稱《批前公示》），嚴控預售許可條件，嚴格預售資金繳存，規范預售資金使用，嚴格實行項目開發公司制，合理把握工程進度，準確界定新出讓土地。

《批前公示》指出，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條、《城市商品房預售管理辦法》第五條等規定，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”時可申報商品房預售許可；或按照《河南省城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第四款規定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。

最重要的是，《批前公示》明確，文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售，該政策引起了市場廣泛關注。

這表明，信陽成為近期全國首個明確全面落實現房銷售的城市。

從試點到全面推進

2024年，三中全會決定提出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，年底的全國住房城鄉建設工作會議提及大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。2025年的政府工作報告雖然沒有直接提到現房銷售，但也要求有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

事實上，據中指研究院不完全監測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點。

在各地加快推進現房銷售的背景下，我國現房銷售占比也正在快速提升。根據國家統計局披露的數據，2024年，我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積占比已經達到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

現房銷售的路，或正在從地方走向全國……

專家觀點

現房銷售將對市場產生什么影響？

中指研究院政策研究總監陳文靜：

現房銷售將對購房者、房企、行業帶來深遠影響，在庫存量大的地區推進，也符合中央“嚴控增量”的要求。

現房銷售對開發商又將產生什么影響？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進：

如果實施現房銷售，對開發商的影響最為直接，這意味著房企拿地時需要客觀評估，做好財務測算，更好把握拿地性價比。“從開發商的購地行為來看，后續拿地的時候，就需要清醒認識，所有拿地都必須按現房銷售模式推進。尤其是把握好‘地塊開發-現房銷售-資金回籠-物業管理’周期的現金流狀況。

未來現房銷售會取代預售制嗎？

廣東房協專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：

未來相當長一段時間內，必然是期房與現房并存的時代。

一方面，現房銷售的新模式，必然是對新出讓地塊而言。現在，多數城市已出讓、未開發的地塊，其消化周期在5年左右。同時，已開發但未達到銷售條件的在建工程（包括停緩建），規模也不小。

另一方面，管理層在推出這個制度時，也要考慮其對整個行業和市場的沖擊。在當前止跌回穩的關鍵時期，必然不會一刀切地過渡。未來，開發商既可以選擇預售開發模式，也可以選擇現售開發模式。即便選擇預售模式，但也不是過去那種粗放、基本沒人管的預售。不僅預售資金會被嚴格監管，拿地也需要自有資金，再加上“封頂才能辦按揭”等，預售和現售的差別也沒那么大了。