南二環，不是尬吹！

5月已過，聊聊網簽數據，看到數據，南二環的依舊領跑，想起來當時在6群看到網友又一次攻擊南二環，就留言南二環必須大賣。

網簽匯總

5月新盤網簽：1026套，環比4月減少300套，同比2024年5月，減少329套。

分析：對于5月的官方數據，不管環比還是同比都出現下跌，扣除1、2月因為春節導致的數據偏低，本月的網簽已經創下這1年多正常月的新低。

看看五區明細差異：

從五區差異來看，本月晉安區下跌300多套，這也是下跌的主要來源，原因主要還是安商房少了，4月因為左海華璽集中網簽385套拉高了晉安區的數據，所以本月的數據波動依然是安商房。

最后看看個人統計的商品房數據：

本月合計582套，其中倉山區環比上個月新增65套，總量不管環比還是同比，都是上漲，只不過幅度不算大，對比去年四季度的反彈，也是接近腰斬。

綜上，對于5月的網簽數據，因為安商房減少，導致官方數據出現波動，對于可售商品房，還是持平的狀態，500多套的數據還是處于低迷區。

樓盤明細

分析：本月南二環的兩大金剛排在前列，左海望悅39套拿下銷冠，映南臺36套排在第二。

簡單回顧一下前幾個月的銷冠情況：

4月：映南臺38套-銷冠，北源云筑-24套-第三
3月：映南臺69套-銷冠，建總領筑-52套-第五

連續三個月的銷冠都被南二環拿下，板塊依靠主打剛需產品的優勢，配合福州新供應地塊清一色主打改善，供需造就了這個滯銷區迎來了回暖期。

緊接著是推特價的叁號院，網簽35套，目前也在走清盤階段了。

近期關于叁號院的聲音不小，小區的古建宗祠，正好做了一些儀式，被網友推到風口，只不過這邊網友冷嘲熱諷，那邊業主出來說明買時早已經知道這個情況，并沒有覺得介意。

這可能也是目前市場的一個縮影，有些事件業主無所謂，但是潛在的業主可是非常所謂。

排在第四的是建發灝云，第四代住宅改善盤，目前這幾個改善盤的網簽數據有點亂，經常會出現退簽的情況。

不過從總的走勢來看，本月依舊總量依舊是持平的狀態，并沒有迎來反彈。

建發的另外兩個項目，依舊是個位數的網簽，雖然庫存不大，但是要想清盤，難度可比開盤的時候更大。

至于另外幾個改善盤，芝蘭月華本月26套，數據是目前改善新盤里面維持最好的一個。

維持第二的是保利屏西，不過庫存依然是最大的一個。

總的來說，改善新盤都在維持一定量的去化，只不過難回到以前改善即熱銷的態勢，后續的供應也還在加速，能否撐得住還需觀察。

排行榜隨后是幾個剛需盤，建總流花溪二期啟動網簽，32套的數據，算中規中矩，主要壓力還是后續的網簽情況。

緊接著還有高新區的江嶼原，楊廷的熙悅府，都是靠特價走量。

這也是目前市場的整體情況，外圍剛需盤，基本都進入只能靠特價+分銷走量，而且力度必須要大，否則還走不動。

綜上，本月的網簽明細，并未出現單盤熱銷的情況，排行榜前列的項目依舊是常規看到那些。

東區

分析：東區本月網簽合計104套，對比一季度下滑明顯，其中叁號院35套拿下銷冠，大部分項目都進入清盤。

在售新盤里面，星悅頌網簽24套，和預期一樣，這個項目就是靠周邊磨完，然后慢慢走量。

其中榕發的攬湖、譽湖，靠著去年和一季度的大幅走量后，也進入尾盤，不過房企還有其他供應存在。

近期房企在三遠的地塊，被回收兩幅，僅剩下鼓韻公館，可以說壓力一下子也減小不少。

對于晉安區，目前最大關注就是環南舊改的出讓，三幅純商地塊合計面積達到118畝。

所謂的二內晉，在短時間內也集中供應了不少地塊：

新榕亦川：25畝
新榕·和硯：8畝
紫陽隱翠公館：29畝
福厝·紫陽縵宸：12畝
榕發錦珹大觀：111畝

已經供應的就達到185畝，再配合在售的建發灝云，環南的118畝。

一個二內晉，也即將會出現9個新盤（2在售+4成交+3供應）的情況。

這就是福州的土拍市場，不管什么區域，都能在短時間給你足夠的量，沒有一個地方可以稱得上所謂的斷供，在這個時代，斷供只是個偽命題。

綜上，東區的話題也基本塵埃落定，所謂的二內晉會成為后續的主要話題，這里到底值多少錢，放在過去，參考熱銷盤悅樂郡、保利錦上，3.5W左右的毛坯價是衡量區間，不過目前可能需要重新定價了。

金山奧體

分析：本月金山奧體的網簽環比上個月出現上漲，主要原因在于流花溪二期啟動了網簽，項目也拿下板塊本月銷冠。

對于其他存量盤，數據稍顯一般，城市之光25套依舊維持在自身的區間。

這也是項目的優勢所在，其他新盤可能是短期的網簽堆量，而城市之光的月數據是自身長期穩定的體現。

至于近期宣布劃片倉四小+水都中的煙山，從數據來說沒有反彈過大，略出乎意外，這種數據對于即將上市的金山文翠，也是一種反襯思考。

左海的煙山江翠PK金山文翠，一個水都中、一個金山中，這兩個項目在差不多的價格區間內，不知道有意向的購房者會怎么選？

這一次是房企自身內部的競爭，也頗有意思。

至于金山的供應，大家關注都很高，上次也分析了，清一色的改善定位，不管是聯排別墅，亦或者第四代住宅、江景大平層等，應有盡有。

改善產品預計會達到3000多套，只不過目前金山的樓市，這樣的去化數據，怎么撐起后續天量的供應，也讓人捉摸不透。

南二環

分析：終于聊到尬吹的南二環，本月左海望悅39套拿下銷冠，對于項目除了近期營銷改變外，還有一點，項目的A地塊，被回收了。

這樣也讓項目的庫存直接少544套，上個月還有1217套的庫存，這個月庫存變成了630套。

所以別看人家躺平，實際要翻身也不難，畢竟這是國企。

這樣下來四大金剛，榕發北源成了庫存最大的項目。

從目前幾個項目表現來看，映南臺連續三個月走量，庫存也見底了，加上本就見底的江南尚璟。

南二環這個板塊，所謂的剛需房源，已經比想象的少了不少。

這個板塊長期以來，因為新盤滯銷，郭宅后坂的次新二手大跌，周邊的商圈開業表現也不太理想，最終被無數其他板塊的購房者看空。

上一次大東海B區的特價，中介故意混淆視聽把SOHO寫成住宅，讓板塊有一次信心被無辜受創，這種案例對于板塊實在不算少。

這幾年板塊的安置房，一直在打破這里的價格信心，加上是安商房，看到房源案例，很容易和當初商品房的高價做對比。

終究中介為了賣房造假，市場為了流量視而不見，其他板塊業主，為了自身的優越感，喜聞樂見。

房價下跌，新盤滯銷，南二環業主也成了躺平的一代，去網絡護盤也沒了信心，最終板塊的市場里面的聲量也就沒了。

所以當群主喊出南二環絕對大賣的時候，要么直接回復不相信，要么回復樓主是不是又收了開發商的錢，要么回復樓主也被套在南二環。

這無所謂，南二環這幾年新盤的購買群體，是相對年輕的，是福州新的置業的一批。

配合這里也是福州少有近市中心，地鐵、商圈配套都有，同時因為機場限高，也是新盤里面少有的小高層居住圈，所謂的新規得房率，依然比不過小高層自身的低公攤優勢。

這里也成了剛需戶型較優質的地方。

所以南二環，是福州幾大板塊里面，未來最有希望的一個，而這個希望不來自所謂的畫餅，僅僅來自業主本身。

盤點總結

5月的網簽數據比較中庸，數據亮點不大，依舊處于低迷區，福州樓市的去化還是艱難。

后續的供應還在加速，改善和剛需也呈現偏差，對于購房者而言，多關注供應和去化數據。

特別是自身意向房源的面積段，價格區間，目前的市場極差過大。

至于南二環板塊，主打剛需的定位，也順理成章成為目前樓市的受益者。

目前不少板塊價格也在持續下跌，所以南二環的價格是否受供應被抬高，也值得購房者思考！