樓市下行，才發現大家『物欲』挺低...

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我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

前兩年我們打算換大房子的，一度欲望很強烈，都賣掉了1套房子，然后搬到了城里老房子過渡，但是現在發現好像老房子也挺適合自住的哈？預算也從600萬慢慢的降到了400萬，300萬，現在300萬的房子也不想買了，不知道是啥心理。

房段子解答

我之前也有一組粉絲，打算500萬買新房的，后來預算一降再降，來到了300萬， 這種情況還挺普遍并非個例，我想主要還是剔除買房投資的心理因素后，大家的物欲并不是很高，就想現在的餐飲消費，都很疲軟，不吃那么幾頓大餐，也沒什么大不了？ 其實大多數人的物欲都比較低。

小房子能不能住？當然能住，甚至是剛子樓、老破小，只要熱愛生活，照樣充滿生機。

行情好的時候，都在說置換大房子，改善盤。行情差的時候，當買房變成消費和風險的時候，繼續蝸居小房子也不見得各種抱怨了。

所以人的物欲其實是很低的，或者說對居住品質的下限是比較低的。

在這個角度來看，到底是買遠通勤的大房子，還是買近通勤的小房子。我個人建議是買后者，前提是在低物欲的基礎上，確實能滿足家庭所需。

大房子的闊氣很快會讓人審美疲勞，小房子的通勤是實打實的幸福。

每天往返多花半小時和少花半小時，是質的區別，是長期的影響。

消費主義祛魅，時間價值覺醒，空間效能革命，成都一些近產業、近核心區的剛需剛改盤，最終會價值糾偏。

粉絲提問

段哥，最近已賣出LY房子（178 萬且自出增值稅），需求為自住兼孩子上學（孩子 1 歲 7 個月），希望購置套三雙衛改善房，要求小學和初中學區優質，夫妻工作地點分別在高新地鐵站和西部智谷；購房預算二手控制在 250 萬以內，越低越好，最好 200 萬以內；房子需采光好、安靜，對聲音敏感，期望房產具備保值性，板塊能級高且發展確定；已看過站南板塊多個小區，天府長城圖南多 101 平套三雙衛基本滿足需求，南城都匯匯翠園一期超預算且人車不分流，匯朗園 89 平小套三雙衛不適合自住，東苑等多個小區因小區老舊、噪音大、環境差等原因被 pass，天府名居等小區因聽說環境差未去實地查看 。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

首先恭喜賣掉LY的房子，我們的目的不是在這套房上大賺一筆，而是趁著時機，另尋更穩健的兼顧自住、讀書以及保值流通的產品。

另外還有一套HQC的，限售時間長，基本沒法動，就不做討論了。

現在的問題是怎么買，整體思路還是偏向于250萬內買南門套三雙衛+讀書的做法。

西門學區零散分布，250萬的話，只能上個中等能級的，比如青五（少量房源）、蔡橋（學區中等，還在發育中），武侯新城（剛需盤）。東門也是大致如此，比如東湖（剛需盤，小套三單衛）；三圣鄉（剛需，小套三）。

最主要的還是東門西門兼顧到你們通勤有點偏頗或者說你們對南門的認可度的確更高。

這次買的重心放在南門是正確的，但是核心點還是對學區的把控（到底是頂級，還是中等偏上？）

其實你已經看過很多二手小區了，高九、大源這些學區基本都毋庸置疑，核心還是下沉到房子本身來看。

1、現在二手行情有所好轉，春江水暖鴨先知，部分核心板塊的房東已經提前預判并開始漲價（或者說更難砍價了），所以要么看命運撿漏，要么趁著板塊還沒反應就及早下手，要么就純粹躺平等過半年再看樓市大趨勢冷靜下來后再買。

2、買房有幾個硬性條件是需要把控的，一是不能看極致的小套三，包括小套三單衛，二是需要安靜的環境，三是樓盤房源的基本面需要把控，這里的基本面是指整體的房齡品質，也看樓層采光視野裝修等，最后則是盡量在預算范圍內尋找最性價比的買法。

3、偏重學區的話，大源、高九都沒啥問題，偏重性價比，能夠接受中等學區，能夠耐心等待教育的成長（畢竟孩子還很小），那么新川這邊也未嘗不可。

基于此，我們簡單分析下前面你羅列的樓盤房源。

1、龍湖九里晴川其實選的不錯，龍湖品牌加小區本身的品質還是很好的，地段也不錯(人氣地鐵商業產業），113平的套三雙衛，單價2.2左右，算了下是近幾年的歷史低點，南門又來反應比較快，但是這個盤還心有余悸，如果能***內快速拿下一套優質房源的話，未嘗不可。當然學區你應該也是清楚的，新川B，旁邊可能要引入上海師大的附屬中小學，所以也是未來可期。是那種不停留在PPT上的成熟買法。唯二的槽點一是需要耐心尋找真正的優質房源（樓層朝向視野噪音問題裝修好壞），二是要接受學區還在成長中的現實問題。

2、天府長城系列其實沒啥好說的了，價格非常固化，要么便宜但是很老氣，未來發展起來難度大，真的一套永流傳。要么品質好保養好，但是單價不低比較貴。整體來看，如今市面上討論天府長城的話題都不多了，我倒是不擔心買不到一個套三雙衛或者學區的問題，而是擔心往后它整體的保值性流通性的尷尬。

3、南城都匯也很具體，1-4期比較老化，而且人車不分流，然后五期的話，比較剛需89平的小套三，目前報價**萬左右，單價稍高而且有點過于蝸居了。我有另外一個粉絲也是剛賣掉麓山，然后打算**萬左右買南城都匯，但是房東開始比較傲嬌了，也是左右為難。

4、東苑就是弱化版的天府長城。

5、站南的中海翠屏灣、人居盛和林語南區、城市春天，價格還算可以接受，就是臨近三環的噪音問題，在你們抗性之中。

6、朗基天香也屬于大源，你覺得空間尺寸和噪音是可以接受的話，其實就是壓價的問題，能壓到250萬以內的話還可以，不然的確是高了，2.7萬的價格已經是有所漲幅了。從成交歷史來看，應該壓在**萬左右。

回過頭來再看的話，可能新川的龍湖暫時還有性價比，可以重點考慮下，周邊的融創香璟臺(組團多，距離地鐵稍遠，先看小區品質和維護，再看優質房源）、宸光和悅（地鐵盤，次新盤，也可以兼顧一起看看）、中德英倫世邦K區（中德大盤，剛需，但是贈送大，也可合并考慮，總價能往下談到***+）。

至于說新房，不好搞了，新川的新房，現在基本上還是要300+，而且還偏，其余往天新或者雙流的新房，你也會覺得如同嚼蠟，沒有實際意義的。

粉絲提問

我預算300-400（總價），純投資（抗通脹），本來想買老房子好地段，后來發現成都人新房癌嚴重，所以現在結合樓齡考慮。之前已經看過站南、大源、三圣鄉、東湖四個片區。考慮兩個方案：一套站南套四（不好找，需要等房源機會），或者買兩套200左右的，之前看大源鳳凰城一期、有相對撿漏的機會，但是對房齡和大源不確定，所以放棄了。另外，南城都匯基本都去踩過了，我也是看你這篇文章被引流過來的。問題1：買套幾？ 問題2:買哪里？（核心、核心邊緣、次優熱點） 問題3:房齡（新房、次新、10年左右、好地段20年步梯）

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

其實你是很典型的純tz，看過很多樓盤，總感覺越看越亂，越看越煩躁？

我作為旁觀者清來看，這個樓市已經不是混沌的狀態，不是普漲的隨便沖，而是出現了分化的沉淀的過程，這個過程哪些能中流砥柱，哪些尚且有投資價值？要先嚴選板塊樓盤和優質房源（包括戶型樓層視野采光噪音裝修等），其次才是選擇合適的買入時機買入價格，這樣既能讓房子永葆青春，又可以有適當的合理的買入成本，對應的結果也更加清晰——抵抗通脹。

反而不是亂買瑕疵房，唯便宜論（便宜不一定是好事，更多的有可能是坑）。

其實你說的站南大源三圣鄉東湖這些片區，板塊還是挺好的，各自都有一些優質樓盤，是中流砥柱，但也不排除有些已經老化，或者房價虛高的，這種再買入作為投資，就得不償失了。

1、買套幾？一般建議買大套三（套三雙衛，95平以上）或者小套四（套四雙衛，120平）。

2、買哪里？好些樓盤地段是你已經發掘過的了，我們下面慢慢點評。

3、房齡？（新房的房齡當然好，但是買入的成本要控制好，另外地段的可塑性要強，而不是長期停留在PPT，不然后面還要破發；次新房的話，也不錯，最好的5年內，最差也要10年內，超過10年的，成都喜新厭舊或者說新房癌嚴重的話，直接在篩選勾選到時候就pass了，這樣未來流通性起不來，房價只能下降。除非是非常核心優質的地段產品，但這種的話，我看也超預算了。）

接著聊你看的一些樓盤，因為還需要涉及到你后期的線下逐一看房比選。

1、南城都匯系列你是看過我文章的，整體還是偏向于剛需（比如五期89平套三雙衛）、自住（比如四期的中大戶型）或者小資的自住（比如六期的次新房），從投資性來看，一次性用完三四百就不太明智了，我一般建議拆分兩套， 買兩套五期的200萬左右的優質房源，拿來保值出租倒是沒問題的，不過最近這個小區也在提價，我有好幾個粉絲最近都在盯這個盤，但是房價還在隱隱上漲，不好砍價，你能在200萬左右拿下相對優質房源的話，就是我前面說的優質地段優質樓盤的合理時間價格。

2、天府長城整個板塊其實沒啥好說的了，價格非常固化，要么便宜但是很老氣，未來發展起來難度大，真的一套永流傳。要么品質好保養好，但是單價不低比較貴。整體來看，如今市面上討論天府長城的話題都不多了，我倒是不擔心買不到一個套三雙衛或者學區的問題，而是擔心往后它整體的保值性流通性的尷尬。

3、金融城東的次新套三？中港悅蓉府、新希望錦官府這種嗎？中港偏剛需，地段價值以后和錦江大道為界，學區劃分出來的話，可能還沾不到金融城的光，新希望錦官府單價總價則是明顯上來了，存在泡沫虛高的問題。

4、蔡橋400萬內的新房可以看看***（沒去過可以先找我，我來安排）。前兩天還有個粉絲問我怎么買增值性大，對比了幾個樓盤，我配圖如下。圖略。

二手房的話，可以看看（太長，略）