突如其來的信號，房地產已經是明牌了

　　兩天前有個重要的會議，叫做中央城市工作會議。

　　這個會議規(guī)格非常高，最高的領導們都出席了，重要性也不用多說，上次召開還是在2015年，十年一次。我第一時間就在星球里做了解讀。

　　但是我看到很多人的理解都是錯的，方向跑偏了，就想再聊聊這件事。

　　好多人看到上次開這個會，時間是2015年，隨后迎來了棚改，房價大漲，就以為這次提到的城中村和危舊房改造，也能有類似的效果，對樓市能有提振作用。

　　說實話，真是想多了。

　　十年前是啥情況？

　　經濟還在上升期，人口還在增長，城鎮(zhèn)化率剛過一半，居民杠桿率也還不高，大家對未來的預期是積極樂觀的。在那種情況下，樓市出點啥政策，市場反應都很大，說反彈就反彈，去庫存是能實現的。

　　但是現在，很多事情都變了。

　　還想著來一波棚改和去庫存，就能把房價拉起來，是不現實的。

　　上面說的這些，都是客觀現實，就算想拉市場，難度也非常大。

　　更關鍵的是，高層本來就沒這么想，很多人只是在那自作多情，一廂情愿。

　　但凡仔細看看會議通稿全文，就會清醒下來。

　　首先，大會對于目前的城市化階段，有個明確的定調。

　　“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”

　　這句話說的很直白。別想著還能快速增長了，接下來就是穩(wěn)定發(fā)展；別想著還有大規(guī)模增量了，以后是存量提質增效的階段。

　　關鍵詞是存量，是提質增效。

　　還有一句話，也是定調性質的內容：“以推動城市高質量發(fā)展為主題，以堅持城市內涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手”。

　　關鍵詞是高質量，是內涵式。

　　這倆詞，都是收縮式的，是在存量的基礎上搞升級，不是粗曠式的大發(fā)展。

　　話都說到這個份上了，還品不出什么味道嗎？

　　我知道，有人可能會問，不是還有城中村改造和危舊房改造嗎？這里沒有機會嗎？和十年前的棚改到底有什么差別？

　　實話告訴你，這里面差別太大了。

　　我先不說文章開頭提到的那些時代背景，已經發(fā)生了巨大變化，就只說棚改和城中村改造，這兩件事也是非常不一樣的。

　　棚改的全稱是什么？棚戶區(qū)改造。

　　那什么是棚戶區(qū)？棚戶區(qū)這個詞，主要存在于北方城市，指的是簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)。

　　那是一些非常簡易破舊的房子，以平房為主，承重結構是木板、土坯、磚頭，屋面材料是油氈或石棉瓦。

　　總之，當時的棚戶區(qū)改造，大部分都是這種極其簡單破舊的小平房。

　　不用思考就知道，這種房子很容易拆掉，施工成本很低。

　　就算是貨幣化棚改，給賠償，面積也很少，花不了太多錢的。

　　但是建成的房子，都是高層、超高層的樓房。

　　這就有個什么結果？

　　有利可圖啊，利潤空間非常大，不管是地方操盤手，還是地產開發(fā)商，都有極大的動力，去推動棚改。

　　在多方勢力的共同努力下，棚改就能迅速推進，房價也快速上漲，參與這個游戲的各方，都是賺錢的。

　　但是現在的城中村改造呢？

　　推進難度就非常大了。

　　提到城中村，深圳和廣州是非常典型的，這里有大量的城中村。

　　而且這些城中村，建筑密度都很大，一棟挨著一棟，樓層也不是很低，價格又高，想要拆遷，成本可太高了。

　　既然成本很高，咋樣才能賺錢？

　　建成后的住宅，不斷提高樓層，30層不賺錢，就增加到50層，50層不賺錢，就提高到70層。

　　這不是說著玩，而是真實發(fā)生的事，最典型的，就是深圳的白石洲舊改，就是建的70多層住宅。

　　現在看來，有點一地雞毛。當時白石洲的舊改指標，賣得非常貴，搏舊改的人并沒賺到錢。甚至連操盤這個舊改的房企，資金也早已撐不住了。

　　再看看其他的城中村，舊改推動的進度都極為緩慢。

　　最最核心的問題就是，這事很難賺錢。

　　既然沒有多少利潤空間，就漸漸地沒人做這個事了。

　　清醒點吧，別期待城中村改造能帶動房價上漲了，時代過去了就是過去了，不是一廂情愿就能回來的。

　　說到這里，其實我都不用再聊會議中的其他內容了。

　　因為你期待的是房價，而其它內容和房價就更沒啥關系。