為什么成都先對(duì)樓市下手了？

過(guò)去兩個(gè)月，全國(guó)樓市一片寂靜，我甚至不知道該用什么詞來(lái)“合法”形容。

以前，還能把北京、上海、杭州拿出來(lái)說(shuō)一說(shuō)，誰(shuí)知道它們這一輪也沒(méi)頂住，尤其北京，不少區(qū)域二手房不斷刷新近幾年新低，奔著 2016 年去了，算是一輪遲來(lái)的調(diào)整，這個(gè)話題沒(méi)辦法展開(kāi)說(shuō)。

市場(chǎng)越是這種情況，小道消息就越多。先是深圳，傳會(huì)全面解除限購(gòu)，之后傳首付降至一成，還要取消增值稅。哎！深圳的炒房客這是有多急！這幾天又在傳，首套房利率將降至 2.5%，二套房為 1.5%，符合政策規(guī)定的三套房更是低至 0.5%，這屬于離譜！還有說(shuō)要開(kāi)始收房租稅的，就是炒流量。

這段時(shí)間，真正有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的只有成都。

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去年 10 月 22 日，我在“16 號(hào)內(nèi)參”中就寫(xiě)過(guò)一篇文章《成都樓市，為什么操盤(pán)全國(guó)第一，為什么說(shuō)在走鋼絲》，提示了風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)成都的數(shù)據(jù)很漂亮，走出獨(dú)立行情，不僅沒(méi)怎么跌，有的板塊還漲了，特別是新房。一方面操盤(pán)手水平高，一方面吃人口紅利，虹吸全省。操盤(pán)手是在賭，賭經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇，全國(guó)樓市能起來(lái)，打個(gè)漂亮的時(shí)間差。

當(dāng)時(shí)我判斷 3 月是重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，熬不過(guò)去就現(xiàn)原形。果然，5 月開(kāi)始，成都二手房房?jī)r(jià)再次急速下跌，有重現(xiàn) 2023 年下半年之勢(shì)，不少小區(qū)打起房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)。二手房庫(kù)存量截至 6 月底已經(jīng) 27 萬(wàn)套，年內(nèi)肯定要破 30 萬(wàn)套。

從表面數(shù)據(jù)看，成都上半年賣(mài)出 680 萬(wàn)平米的新房，位列全國(guó)前二，二手房月均 2 萬(wàn)套成交，能進(jìn)前五，但需求萎縮之后，新房現(xiàn)在只在 “5+1” 區(qū)域（除去天府新區(qū)）才賣(mài)得動(dòng)。

有些人會(huì)疑惑，為什么成都是城市工作會(huì)議后第一個(gè)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的？害怕垮壩，提前泄洪。

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有人把今天的成都樓市，形容成堰塞湖，因?yàn)檫^(guò)去幾年，準(zhǔn)確說(shuō)是 2021 年之后，賣(mài)了太多太多的新房。2022 年新房就賣(mài)了 14.3 萬(wàn)套，取代武漢，登上了樓市第一城寶座。2023 年新房賣(mài)了14.75 萬(wàn)套，2024 年接著當(dāng)冠軍，甩開(kāi)第二名一大截。

掐指一算，成都樓市明年就會(huì)遭遇第一次洪峰過(guò)境。然而，按照目前的市場(chǎng)走勢(shì)，需求還在下滑，到時(shí)候大量房源涌入二手市場(chǎng)，投資客都要跑路，市場(chǎng)更受不了。

有人做過(guò)一個(gè)大概統(tǒng)計(jì)，在新政之前，限售的新房房源大概是 30 萬(wàn)套，其中包括 4.6 萬(wàn)套三倍熔斷盤(pán)（所謂三倍熔斷盤(pán)是指最高限價(jià)被設(shè)定為起始價(jià)的 3 倍，達(dá)到這一價(jià)格后，土地不再繼續(xù)競(jìng)價(jià)，可能通過(guò)抽簽或競(jìng)配建決定競(jìng)得者，就是當(dāng)初搖號(hào)最火爆的那批樓盤(pán)），還有 2 萬(wàn)多套人才房和定向項(xiàng)目房。那個(gè)時(shí)間段成交的二手房源，處于限售期的，大概是 33 萬(wàn)套。哪怕按照 5% 很保守的掛牌率計(jì)算，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)有很大沖擊，所以才有了這次 721 新政。

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721 新政的核心就是將限售政策分批取消。在 2024 年 10 月 14 日之前購(gòu)買(mǎi)的新房，只要辦完證就能出售，二手房得等到 2026 年 1 月 1 日，但不包熔斷超過(guò)三倍的熱點(diǎn)樓盤(pán)、定向銷(xiāo)售項(xiàng)目和人才房。

至于其他政策，二套房公積金首付比例下調(diào)等，對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。

市場(chǎng)解讀很多，有人覺(jué)得該來(lái)的總會(huì)來(lái)，不如早點(diǎn)解除。其實(shí)除了提前泄洪，還有一個(gè)重要原因是打通二手置換鏈，讓一部分買(mǎi)房人賣(mài)舊買(mǎi)新，賣(mài)小買(mǎi)大，這也不是什么新招數(shù)。我很早就說(shuō)過(guò)，全國(guó)都一樣，新房和二手房已經(jīng)徹底割裂。

二手市場(chǎng)現(xiàn)在就是自由化交易，跌就跌，政府不會(huì)再干預(yù)，其實(shí)也沒(méi)辦法干預(yù)，關(guān)鍵是想方設(shè)法賣(mài)新房，保銷(xiāo)量，保價(jià)格。從上半年看，為了讓新房更好賣(mài)，產(chǎn)品迭代加速，開(kāi)發(fā)商和政府已經(jīng)把底牌亮出來(lái)了，不僅僅拿出最好的位置，戶(hù)型變化也非常大，盡一切可能討好買(mǎi)家，這和早幾年盡一切可能壓縮成本，完全不一樣。

為什么今天我說(shuō)成都，其實(shí)國(guó)內(nèi)還有幾個(gè)城市很像成都，堰塞湖已經(jīng)起來(lái)了，但成都最厲害的地方在于消化能力強(qiáng)，常住人口持續(xù)增長(zhǎng)，操盤(pán)手水平高，所以才能走出一條獨(dú)立行情。話說(shuō)，之前傳出成都某大中介要調(diào)整傭金，買(mǎi)家不出錢(qián)，賣(mài)家出 3%，是不是聽(tīng)到什么風(fēng)聲？

根據(jù)中介最新的反饋，這幾天大批掛牌的新房，約 80% 的掛牌價(jià)與當(dāng)初買(mǎi)入價(jià)持平，接下來(lái)新房、次新房、二手房之間的一場(chǎng)惡戰(zhàn)是免不了的。明著說(shuō)，這給了一些投資客搶跑的機(jī)會(huì)，抓不住，怪不了別人，之前新房扎堆的板塊，提前迎來(lái)大考。

最后說(shuō)幾句，最近有不少人咨詢(xún)我，說(shuō)最近中介喊他們降價(jià)賣(mài)房，因?yàn)閹Э刺佟Ｆ鋵?shí)七八月是傳統(tǒng)淡季，太熱了，如果已經(jīng)是小區(qū)最低價(jià)，還沒(méi)人看，沒(méi)人談價(jià)，你現(xiàn)在主動(dòng)再降價(jià)也沒(méi)意義，除非降到一個(gè)你自己都無(wú)法接受的價(jià)格。建議到九十月份市場(chǎng)起來(lái)了再說(shuō)，切不可頻繁降價(jià)，大忌。