江南CBD片區新榕江和閱分析

最近位于江南CBD片區的新榕江和閱熱度不小，開了分銷吸引不少中介，下面就來聊聊這個項目。

樓盤情況

新榕江和閱：備案名（江和閱公館），地處：蓋山鎮后坂路以北、金浦路以西。

項目占地22.62畝，規劃6棟小高層板樓，全部定位獨梯產品，面積108-135平毛坯，合計253套。

樓盤土拍

2023年9月1日，新榕以底價4億拿下宗地2023-14號，樓面價12058元/平，土地面積：22.62畝，積率：2.2，地塊商品房銷售指導均價27500元/平方米。

分析：前年土拍，新榕兜底了這幅江南CBD的純商地塊，當天榕發也兜底了后坂的純商，兩個地塊樓面價接近，目前榕發的高著公館也沒有聲音。

對于新榕這幅地塊，近年隔壁地塊也上架出讓，宗地2025-08號，面積22.77畝，容積率2，起始樓面價9912元/㎡。

對比新榕這幅地塊，同樣的面積下，樓面價低了2K，容積率也更低，最終的結局是開拍前取消，換言之無人認領。

通過這幅地塊的對比也能看出目前市場對這個區域的價格認可度，套入不到1W的樓面價，市場售價基本在1.8W左右，加上地塊流拍，相當于市場價值可能還低于1.8W？

對于地塊面積不大，雖然當時拿地是兜底，不過樓面價對比目前市場依然是偏高，畢竟左海兜底的南二環純商縵和公館，樓面價也僅1.35W，區位差異不小。

綜上，從開發角度來說，也看不到利潤空間，無非是盡量加速跑量，否則越慢虧越多，最終的情況是，房企以大部分實景的狀態啟動銷售，與民企的開盤周期差異不小。

戶型情況

108平：4房2廳2衛，位于板樓內端頭，項目的主力戶型，四開間朝南，從布局來看還算貼合市場，不過做四房太局促，整個客餐廳的進深面寬都相對一般，更適合做三房的需求。

同時由于位于內端，南向的兩個臥室都和隔壁相鄰，存在部分隱私問題，此外，主衛的采光面較窄。

雖然是近期上市的項目，不過相比目前新規的產品，還是差點意思，主打就是對獨梯熱衷預算不足的購房者。

109平：4房2廳2衛，位于5號樓東端，108平的被橫向拉寬了一些，客餐廳變成南北通透，不過依然做四房太局促，公衛+廚房面積也同樣國小，此外就是電梯對著入戶門，當年的建總領筑也有類似產品。

123平：4房2廳2衛，位于外端頭，同樣是主力產品，109平的升級版，足夠做四房使用，餐廳、公衛、廚房進深都加大，相對面積合理一些，不過整體的戶型就是比較中庸，看不到過多的亮點。此外，依然存在電梯對著入戶的問題，

126平：4房2廳2衛，位于3號樓西端，比較特殊的布局，近年也有類似產品，比如城市之光的119平。

從布局來說，進深大，三開間朝南，公衛對著餐廳，西端做客廳，西曬問題相對嚴重。

135平：4房2廳2衛，四開間朝南布局，同樣能找到類似布局，比如江山云出的138平，優勢就是客廳面寬足夠。

缺點在于餐廳沒有獨立空間，略微影響動線，南北無法做到完全通透，這個面積只能做到3.5房略顯遺憾，公衛面積也一般，整體來說，公區占比過大，其他功能區空間都被壓制。

綜上，對于項目的產品，主打特色就是全明的獨梯電梯廳，這個優勢對市場吸引力還是不錯，缺點在于雖然小高層住宅，不過公攤依然不低，整體的戶型設計都比較中庸，相比于新規產品，稍顯不足。

區位情況

項目位于江南CBD板塊，不過位置比較尷尬，并不在靠北的配套核心區，地處中部以東，周邊是產業園+棚戶區，南面學校+高架橋，整體的界面偏差，還存在部分噪音影響。

距離地鐵1號線、4號線都在1公里以上，公共交通輔助較差，唯一的預期就是6號線西延線可能在項目周邊設站，只不過還未正式落地。

至于劃片情況，在福厝遠山劃片格鼓后，對于新榕江和閱并沒有體現出國企的實力，沒有劃片到北側的福高小初，預計劃片是倉山區教師進修附小+四十中，也沒有加分。

至于小區內部，首先項目的樓棟由于地塊原因，并非常見的坐北朝南，整體是偏東南方向，與海棠映月類似。

此外就是小區做了圍合布局，算是不錯的設計，但是社區整體在限高50米的背景下，容積率2.2其實不算低，最終樓棟的密度也偏大。

比如7號樓東端，3號樓西端，都存在被2號樓遮擋采光的情況。

至于項目的實景，算是期房里面難得，比較整體呈現，還搭配了目前的全風雨連廊設計，部分架空層，入戶大堂也都落地。

綜上，對于項目而言，區位周邊配套短期內都沒有過多亮點，加上周邊界面和環境一般，對于剛需的加分項不多，僅能依靠自身的社區產品來吸引周邊的地緣。

價格情況

項目目前已經上市，全部房源都領證備案，備案均價2.49W，實際售價2W左右。

目前項目的產品段分成三段：110平-比例39%，123平-比例39%，135平-比例22%。

從目前定價來看，總價大概在200W-280W的區間。

對比周邊項目，最大的參考就是建總領筑，目前二手掛牌2W左右，大部分房源也是獨立電梯廳，無非有的雙開門的電梯，有的是獨梯。

兩個項目的參照型最大，在社區等對比上，肯定江和閱更有優勢，領筑自身土地年限偏短，優勢是領筑距離1號線600米左右，還在接受范圍，整個區位也更靠近南二環和三叉街這個板塊的核心區。

對比來說，領筑的配套區位更優，江和閱的社區更優。

至于周邊其他項目，安商房售價在1.2-1.4W，閩江世紀城1.5W，璽灣2.2W左右。

目前項目2W左右的售價也談不上溢價，只不過目前板塊的受眾剛需也被四大金剛消耗不少，加上四大金剛的區位對剛需更友好。

從網簽數據來看，江和閱目前網簽也僅10套，其中6套110平，集中在5號樓。

至于真實的去化情況，可以等月底網簽再看看。

總的來說，項目還是以地緣剛需為主，只不過實在沒有過硬配套存在，僅能吸引預算有限，又追求獨梯+社區較新的剛需，按板塊價格來看，110平已經是選擇的極限。

盤點總結

項目位于江南CBD板塊，優勢在于小高層+獨梯產品定位，社區實景呈現，國企交付保障，缺點在于周邊配套較差，界面差，板塊的二手供應量不低，未來整個南二環大板塊的次新量不少。

對于有意向的購房者，除非真的非常切中需求點，可以適當考慮110平，當然按目前情況，可以等網簽數據明朗再判斷。

綜上，這是一個在剛需市場，只能以自身產品去吸引購房者的項目，這種項目這幾年其實也不少，最終的價格走勢如何，其實也不難參照。

市場不管怎么變，剛需市場，地段配套依舊是首要條件，對于購房者最好自己多評估看看。