樓市新政！上海又是第一個吃螃蟹的

空置率，如今已是樓市最神秘的數據。

關于住宅，很久沒有機構調研披露了，但商業地產還是能查到的，總結下來就四個字“嚴重過剩”。

很多城市都在想辦法破局，這次上海又走在前面了。

01

最近，很多人關注上海樓市，可以說正在上演冰火之舞，價格分化。

地王頻出，新房價格漲幅放緩，二手房跌幅擴大，最關鍵的是快速縮量，網簽斷崖式下滑，這不是好事。

然而很少有人知道，上周上海發布了《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，“商改住”是其中最重要的內容。

針對城市主中心、副中心區域，可以把商辦物業改造成服務公寓和人才公寓；

針對地區中心區域，比如五大新城、金橋、張江等區域，可以把商辦類物業改造成租賃住房包含人才公寓；

針對社區中心區域，可以把商辦類物業改造成養老類、幼兒托育類、租賃住房含人才公寓，還有城市建設者管理之家（藍領公寓）。

不少自媒體解讀成“上海商業辦公物業可變住宅”，還有中介鼓勵購買商住房。

實際上，這些都是對政策的誤讀，因為這一政策并不涉及土地性質調整，也未放開分割銷售。

02

上海為什么要這么干？商業地產嚴重過剩。

根據戴德梁行提供的數據，目前上海每8萬人，就擁有一個大型商業地產，密度在全球排第二，第一是迪拜，而東京是每20萬人，擁有一座大型商業地產。

就是這樣，上海的商業地產項目還在不斷地增加。根據菜坊與JLL的數據，2025年第二季度上海甲級寫字樓市場新增供應量超過40萬平方米，預計下半年還將有超過70萬平方米，新增供應主要集中于前灘、后世博、楊浦濱江等非核心商務區。

上海已是全球最大的辦公樓市場，存量壓力巨大，上半年全市空置率就達到22.4%（比去年年底上升0.3%），有明顯上升率趨勢，租金也下滑到6.52元/平方/天，環比下降3.4%。

當然了，跟其他城市一比，上海又不算最慘的。

比如廣州2022年之前甲級寫字樓空置率常年保持在10%以下，2022年到15%，2024年底接近20%，今年上半年則達到22.6%。

杭州最新的寫字樓空置率數據已經提升至27.7%，根據戴德梁行的數據，武漢已經達到37.3%。

前陣子《財經》曾在一篇報道中提到北京市場，一季度寫字樓空置率達到17.2%，被打上高性價比的望京，從頂峰的單價12元-13元降到了3元-4元，還有免租期等優惠。

深圳前海的二手寫字樓最頂峰的時候，成交10萬/平米，現在跌到3.5萬/平米也無人問津，關鍵是租也租不出去。

根本原因？開發商對市場的誤判，加上土地供給嚴重過剩，試圖用宏偉藍圖和華麗的城市界面，抬高居住用地的拿地預期，就不展開說了。

現在還沒到最艱難的時間節點，一方面明后兩年還會有天量供應，另一方面不少企業現在都在找便宜的地方辦公，哪怕遠一點，以控制成本。

03

2025年6月27日，國務院第62次常務會議通過的《住房租賃條例》明確：國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

這次上海新政的亮點，是支持一定時期內商務樓宇，功能兼容轉換，在不影響遠期商務辦公功能實現和符合安全、不影響相鄰關系等前提下，將功能“商改住”變得合法合規。

其實國內早就有城市試水"辦公+公寓+商業"的混合模式，整體出租率大幅回升，這種"空間活化"應該是眼下解決，商業地產空置率不斷提高，最好的辦法。

說句不好聽的，與其爛在手上，還不如租給打工人，至少還有現金流還銀行。

這個政策一旦完全落地，對公寓房打擊很大，本來就不高的租金將會進一步下降，對住宅租金也有影響，但對租客來說是好事，選擇更多，也許真的能享受“下樓就是公司”的便利。

很多人沒想到商業地產是這一波最慘的，包括商鋪和公寓，千萬不要碰。

最后做個預測，上海的樓市新政應該已經在路上了，但步子肯定不會大。