通州紅盤，運河玖院評測

通州運河玖院最近的熱度比較高，在北京樓市普遍不景氣的情況下，有個樓盤托一托市場熱度，也算個好事兒。這個盤，因為是八個地塊，所以也有另一個名字，通州八子。

這篇文章來做一下運河玖院的評測，評測維度：項目本身、區域、價格、以及對于未來的一些預判。

1，樓盤本身。

項目的基本資料大家可以去網上找，或者有我們微信的可以微信去要一份。

大致情況：樓盤2028年6月交房；得房率90%左右；精裝交付，裝修標準3000/平（銷售給的數據）；17-24層的高層。

跟目前市面上多數盤的基本情況是類似的。

住宅樓面價，3.16萬/平米左右，還有2.5萬平米的商業建面。

按這個樓面價，加上樓盤的整體成本，大致是能判斷這個盤如果不自己作死，肯定是可以賺錢的項目。怕就怕在開發商想獅子大開口，最后容易把自己折進去。

土拍情況：土拍的時候熱度不高，只有中建二局一家房企。這一方面地塊大，開發周期，開發難度有關，但北京能承接這種地塊的國企央企開發商不在少數，另一方面，我覺得就是價格問題，對于未來市場的預期，以及當下的價格，多數開發商是不自信的（沒法自信）。

再來看看中建玖合在北京的項目情況，中建系有好幾家開發商，中建玖合屬于中建二局，他們在北京的項目不多，最著名的一個是太陽宮的中建玖合府；還有一個西紅門的中建玖玥府；運河八子應該是第三個項目（如果我查的信息有誤，大家可以評論區補充一下）

中建玖合府當時屬于倒掛的項目，給誰開發商基本上都是一把清盤；

中建玖玥府，一個是西紅門地塊的熱度，一個是開盤時機總體還說得過去，所以這個盤賣得也還行。

總體來說，二局在北京的這兩個項目比較順，估計開發商也因為這有了信心。

2，戶型：109平米-126平米-150平米-182平米-207平米-260平米。面積會有小的差異。

從戶型看，這個盤主要針對的是改善群體。

通州前段時間剛開了一個樓盤，朝棠攬月，拿地樓面價和這個盤一樣，開盤賣得很火，但主要是69平米的小戶型。大戶型賣得很差。

從地段角度說，我甚至覺得朝棠攬月要更優一點

北京目前的新樓盤，多數都是改善盤，但實際上改善盤至少在郊區市場里賣得并不是特別好，剛需居多。所以這個純改善定位的盤能不能賣好，是存疑的。

3，地段和板塊情況，這也是很多人關注這個盤的一個重點。

地段方面，我沒覺得這個盤的地段有多好，它的優勢在于離市政府更近，從地段角度來說，我覺得這個盤適合通州本地的改善，城區跑到這地方來改善，有點遠，且周邊的資源還不足夠。

目前的熱度和地段本身的狀態相比，熱度有點過高了。

臨運河算是一個很大的噱頭，但是多數房子是看不到運河的，即使是臨河的那些大房子，低層的看河效果也不好。所謂的噱頭，就是容易有溢價，這種溢價，在新房市場里管用，放到二手房市場，就失靈。

板塊角度，由于這個盤周邊的住宅密度并不高，這對于自住舒適度來說，不是什么好事，樓盤集中，才容易形成小的商業氛圍，自住才會更方便。周邊的房子，有一些政府的公租房，再遠點，就是老的三角區的那些住宅。

北京東站，規模有北京南站的7倍，這個也是個宣傳噱頭。但是北京東站不是以高鐵為主的站，它算是一個大的交通樞紐，北京內部軌道交通換乘的一個站。所以南站還是高鐵主力站。另一個角度說，交通樞紐對于周邊居住來說，不算什么利好，人員會比較亂，流動人員多。

周邊還有一些規劃的寫字樓，也是圍繞北京東站來展開，未來寫字樓的招商也是個問題，如果比較熱鬧，對于區域來說要好一些，如果招商出了問題，空置比較多，整體體驗就會差很多。

4，我其實一直有個顧慮，也就是說，如果我作為買家，去看這個盤以及它周邊的一些規劃或資源，我顧慮的點在于，它能不能發展起來，商業能不能發展起來，周邊配套能不能發展起來，周邊配套不光指的是把樓蓋起來，而是指的居住氛圍。

這跟2010年代是完全不同的狀態，那會兒大批的人口進程，流動人口急需找地方落腳安家，現在城市有些固化了，發展區域產業、配套，比過去更難了。

5，樓盤價格。

產品好，如果價格過高，同樣賣不好。

關于產品，其實主要看后期的交付，這個盤三年后交付，交付狀態什么樣現在是未知的。

不過有一些已知因素，第一，市場不好，繼續下行是大概率，這會影響到樓盤的銷售，銷售不好，回款不理想，自然成本就會增加，最終容易有減配的情況出現；

第二，樓盤規模比較大，二十多萬平米的規模，很大程度上會受制于市場。小盤容易賣，市場好，一把清盤都有可能，大盤從前到后，一期和二期三期分別是不同的階段，就意味著不同的市場，總之：很難。

第三，目前開發商給到的價格，6.1萬、6.5萬、7.5萬，分別是小點的戶型，大戶型，和超大戶型的價格。這個價格在當下的通州，大房子，高總價，怕是非常難賣，即使它現在看房熱度很高。

我只是從價格這個單一因素去看，至少當下的感覺是這樣。

賣不好，前期說得再好，都是一張紙。

6，對于買家來說，我現在買了期房，交了錢，然后需要承擔三年后交房的風險。還需要承擔三年后房價下跌的風險。

當然，還有另一種情況，房價漲了，皆大歡喜。

7，當下價格分析：

由于樓盤還沒有正式開盤，開發商給到的價格也只是前期試探市場的一個價格，不是最終價格，我們先按當下的價格來分析。

109-126戶型：6.1萬單價；對應總價664萬、768萬

150-182戶型：6.5萬單價；對應總價975萬、1183萬

207-260戶型：7.5萬單價；對應總價1552萬、1950萬

對標樓盤：板塊內最容易對標的樓盤是旁邊的運河灣。當然運河灣的樓齡、品質，都會比新盤差一些。

新盤109戶型664萬的總價，在運河灣可以買到150左右的三居，即使運河灣得房率再低，150的房子也足夠大了，而且運河灣150的房子想要賣到664萬，也比較困難，沒有人接盤。

運河灣目前的成交單價在4萬左右，多數都是低于4萬的單價。768萬的總價，按單價折算，運河灣能買到190多平米的房子。當然二手房未必有房源在賣，但拿出來賣的房子，基本上就是4萬左右的單價，再好的房子也不會高太多。

華東東方玫瑰，算通州的次新，目前三居室的單價，同樣在4萬左右，略高一點有機會成交，但總體趨勢是向下的，基本上一套比一套低的狀態。

運河三角區板塊，單價最高的二手房是百合灣，不過百合灣的房子，贈送面積多，高單價高得房率，但客觀說，百合灣現在價格也過高，不值那個價。

至于更高總價的接近1000萬甚至更高的房子，這部分房源在通州賣，本身購買力就有限，即使在北京城區里賣，1500以上的房子，也沒那么好賣。

所以這個盤根據目前價格看，談不上什么性價比，即使開發商開盤時把價格往下拉一部分，性價比同樣不高。

8，分析價格同樣還要考慮到市場層面：

即：現在通州二手房，單價4萬，或4萬以上，這個價格有機會賣掉，但是沒那么多人接盤。也就是說，如果運河灣現在同樣的戶型拿出一批來賣，同樣的4萬單價，能賣掉的房子有限。

過去市場好的時候，二手房基本上在市場價就能出掉，現在的市場則不是這樣。

新盤市場，基本上是開發商一口價，前期會把情緒價值給足，先讓買家接盤。一口定價其實本身沒任何問題，關鍵在于價格的高低。既然我們說這個問題，那其實就是定價過高……明顯偏離市場，及市場走勢。

9，另一個維度：如果這個盤目前是二手房，你會什么價格去買？

這個留給買家去思考。

10，購房人群：我覺得這個盤，最適合的購房人群，就是通州本地生活的改善群體。城區過來買，一定要考慮自己的通勤距離，不要腦子一熱就追進去，后期退房會非常非常麻煩

同時，如果自有資金沒那么充足，也不要盲目買，用盡量低的貸款，高首付，保證自己的資產即使在虧損的情況下依然是安全健康的。

11，綜合成本精算：大家在考慮新樓盤的時候，要自己盤算一下這幾項成本：第一，房價；第二，期房月供；第三，市場下跌。

以上就是這個樓盤的測評。

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