大租賃時代的機遇：貝殼省心租的輕資產托管邏輯拆解

“《住房租賃條例》為住房租賃行業帶來了身份、供給、進化等三大機遇。

圖 | 網絡

今年7月，國務院發布《住房租賃條例》（下稱《條例》），為我國住房租賃行業發展注入了新的政策動能。這也讓擁有龐大市場規模的住房租賃市場與行業備受關注。有了上位法可依的住房租賃行業或將迎來新的發展機遇。

貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群

在《條例》即將正式施行之際，房互與貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群展開深入對話，探討關于住房租賃行業的機遇、趨勢，以及貝殼惠居的實踐等，以期為行業提供參考與借鑒。

王擁群表示，《條例》為住房租賃行業帶來了身份、供給、進化等三大機遇。其不僅賦予住房租賃企業獨立法律主體地位，更通過鼓勵分散式民宅出租、“非居改租”等政策，激活個人房東合規意愿，盤活存量資產，還促進房源信息透明，服務價值提升。

在這樣的法律保障之下，以貝殼省心租為代表的租賃企業運營將走向更安全的運營時代，也將更專注聚焦服務和效率的提升，提升租賃行業整體水平。

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清華大學五道口金融學院于不久前發布的住房租賃發展白皮書中數據顯示，中國租房人群呈現增長態勢，租房人口已經達到2.6億人，而且租客年齡呈現上升趨勢，中國租客的平均年齡在2025年已經提升至34.1歲。

白皮書中數據還表明，隨著生活品質的提升，租客對服務和品質的要求越來越高。調查顯示，37.6%的租客會考慮出租房的配置，包括維修等服務；此外，也有近22%的租客會擔心面臨押金租金不退痛點問題。

透過數據不難看出，一方面是市場需求仍然旺盛，另一方面則是基于品質需求提升，租客越來越重視穩定居住以及租金和押金的安全。綜合因素之下，正在加速一些并不重視服務、資金鏈并不安全的租賃企業的出清。

在政策與租客需求變革的雙輪驅動之下，住房租賃市場正在由此前長期以“拼差價”和盲目做大規模的“重托管”模式，轉向一個“拼效率”和“拼服務”為特征的新時代和新機會正在來臨。

在此背景之下，以“微利可持續”為理念的貝殼惠居旗下貝殼省心租輕資產托管經營模式正式浮出水面。雖同為托管方式，和傳統吃差價的“重托管”模式不同，貝殼省心租的輕資產托管徹底擯棄了“低進高出”的二房東模式，不靠賺差價獲取利潤。

貝殼省心租同業主商議租價、招租期以及簽訂托管協議后，以同業主簽訂的托管價對外招租，租客的簽約價即是業主的招租價。

這樣的“租金透明，無差價”模式設計，沒有讓業主和租客的任何一方利益受損。但是，作為托管運營方的貝殼省心租，如何保證自身的合理收益，以能夠持續的生存下去？

貝殼省心租的核心收益主要來自于深耕客業需求之下的服務。貝殼省心租向業主、租客收取一定服務費，以維持提供24小時管家式服務。

這也就相當于貝殼省心租的輕資產托管模式利潤來源相比傳統一些模式（如“二房東”）更為透明和薄利，甚至，除去服務成本，單套房的利潤不如普租。

在低毛利率之下，一些規模較小的企業往往很難承擔快速規模化的成本，也難以提供強大的服務整合能力等。

毫無疑問，貝殼省心租“租金透明，無差價”的方式，很容易被市場接受。

從業主端看，貝殼省心租的“收房價”幾乎等同于市場價，業主收益和普租相持平又能享受到托管帶來的省心服務；從租客端來看，貝殼省心租的租金同市場價相當，并不需要支付更高額的租金。而從貝殼省心租本身來看，由于租價不會明顯高于市場水平，其出房也更為快速。

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貝殼省心租快速出房能力以及強大的服務整合能力背后來源于貝殼深厚的積累。“在租賃領域的實踐，（貝殼惠居）并非從零開始，而是基于20年積累的“人店網絡”與居住服務基礎設施的自然延伸。”王擁群如是說。

據了解，貝殼惠居致力于將人店網絡打造為提升行業效率的基礎設施。

截至今年3月底，貝殼全國擁有約5.5萬家線下活躍門店、約49萬活躍經紀人，形成了覆蓋城市社區的服務網絡。人店網絡作為基礎設施，在”收出房“深度協同，鏈接更多房源和租客，為租客提供更多房源選擇，同時提升房源出租效率。

另外，貝殼以數據為核心推動機構從經驗驅動向數據驅動轉型。

依托多年普租業務積累，省心租沉淀了海量房源數據、標準化服務流程，這些都成為租賃服務的“隱形基礎設施”。數據驅動既可以提升對住房租賃行業的精準洞察，又依托標準化服務流程、智能工具應用等數據化方案，系統提升從業者的服務響應效率與專業能力。

具體來看，在不斷的探索中，貝殼省心租也完成了01到09版產品的多次迭代，一些新的技術系統被應用。

在技術應用對效率提升上，貝殼省心租已經搭建了全鏈路的數字化管理系統，從人到房實現全流程、全生命周期的線上服務；整合智能設備，搭建租賃行業的IOT智慧租住體系；同時基于信息系統，完成了以AI為代表的信息科技的重構，提升效率。

在服務上，對整個鏈條的服務者分為云管家、資管經理、租務管家、供應鏈師傅、客戶經理/經紀人、服務管家六個角色，促使服務更加專業化。在租前提供房屋檢修、面對面交房、保潔等服務，租中和租后提供24小時線上服務、維修和租后物業交割等服務。

貝殼公布的數據顯示，貝殼省心租的平均出房時間為13.6天，入住率達到97.7%，遠遠高于行業均值。2024年貝殼財報顯示，當年第四季度的二次出房天數從年初的接近15天縮短到12天以內，全年租客續約率提升至約54%。

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經過近四年的發展，以貝殼省心租為核心發展的貝殼惠居，已經成為貝殼“一體三翼”體系中重要的組成部分。2024全年，貝殼惠居租房凈收入143億元，貢獻利潤率，從2023年的-1%增長至2024年的5%。

可以說，貝殼省心租已經在事實上驗證了住房租賃市場“低毛利可持續”發展的可能性。貝殼省心租的輕資產托管模式也印證了通過提供服務也能做好市場，未來這種新模式或將成為住房租賃行業經營模式中的必然趨勢。

從行業反饋來看，貝殼省心租已經在貝殼體系內成功被門店和經紀人認可，成為他們愿意主動力推的業務。相比普租的一次性服務，貝殼省心租業務給經紀人提供了長期服務業主和客戶的機會，以建立更長期的客戶關系、增加多方信任感，而高租客續約率也同時印證了，租客也有意愿接受貝殼省心租的長期服務。

而清華五道口金融學院在住房租賃發展白皮書中也明確指出，輕資產托管模式必將成為“大租賃時代”的主流發展方向，在此模式下，輕資產托管機構為實現可持續盈利，具備更強的驅動力去深度拆解、精準挖掘市場租賃需求，進而持續升級租賃產品體系與服務標準，形成“需求—服務—盈利”的正向循環。

另外，在貝殼省心租的經營模式中，服務和效率是其核心競爭力。除了貝殼省心租的經營模式使得其本身具有較高的出房效率之外，貝殼的技術優勢和人店網絡，是貝殼省心租實現快速規模化的重要因素之一，而規模又促進效率的提升，實現正循環。

在快節奏時代，掙快錢似乎成為了一些企業的共識，靜下來做產品、考慮長遠利益的企業也少了下來。然而，住房租賃這個龐大的市場注重客戶體驗，才能更好增強與客戶的粘性，貝殼省心租用心做服務或將為行業帶來無限暢想。

“我們（貝殼惠居）不把規模作為我們核心的考核指標，反而是做品質和交付，要把租住安全作為我們的重頭戲。”王擁群如是說。（完）

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法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

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