半月前松綁的北京樓市，給剛剛松綁的上海樓市打了樣板

8月25日，上海發布了《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》

上海825樓市新政的政策核心，五個字“環外不限購”。

這是繼北京8月8日放松五環外限購之后，又一個一線城市的樓市重要調控政策。

廣州、北京、上海的城市內部政策調控，說明了一個基本事實——

從去年517和924全國范圍內樓市大調控后，大范圍的房地產政策調控可能不會再有了，取而代之的是城市內部的房地產政策優化。

讓我們先回顧一下去年倆大政策：

517新政倆核心要點：A)降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，B)取消全國層面個人住房貸款利率政策下限

924新政倆核心要點：A)降低存量房貸利率；B)統一房貸最低首付比例，不再區分首套二套

如果說還有捆綁樓市的政策，那么僅剩下的只有限購和限售了。

事實上，全國范圍內除了極少數城市外，絕大多數城市已經完全放開限購；而取得不動產權后五年二年的限售，幾乎絕跡，上午拿到房本下午掛二手也沒了障礙。

現在，上海繼北京之后，放開環外的限購，已經是大勢所趨。

問題只有一個，松綁限購能拉新房銷售到什么程度？

以北京五環外松綁前后的數據做個對比吧，以下數據來自“蝴蝶指數”小程序

8月1日-7日，北京新房網簽484套，日均69.1套

8月8日-17日，剛好松綁后10天，新房網簽1100套，日均110套

8月18日-25日，新房網簽855套，日均106.8套

北京市住建部門商品住宅網簽數據，以周為周期，如下

8月4日-10日，商品住宅成交536套，成交面積6.33萬㎡，成交均價56849元/㎡

8月11日-17日，商品住宅成交596套，成交面積7.61萬㎡，成交均價58459元/㎡

8月18日-24日，商品住宅成交631套，成交面積7.62萬㎡，成交均價57000元/㎡

兩組數據，很明顯可以看出來，在新政大部之后樓市的銷售出現強勁的反彈，至于反彈會持續多久，就需要一個更長的時間周期了。

每一次的樓市松綁，伴隨的都是二手房的出逃。

在北京五環外解除限購的8月7日，二手房掛牌量133977套；8日激增到140268套；至25日，再增到141773套，這是最近三個月以來的最高點；

因為沒有實時的二手房成交價格，無法猜測8月成交已破萬套的二手房有沒有降價出貨的現象，但從經驗值上判斷，市場上越多的二手房就意味著更大賣盤壓力。

8月26日，上海二手房掛牌量381841套，比25日增加了1944套

掛牌單價3.7萬元/平米，比7月3.88萬元，單價降了1800元

上海綠中介和藍中介關閉了二手房歷史成交數據，部分熱點項目的具體成交價格，只能盲猜。

上海一直是一線城市的排頭兵。即便其他地方的行情糟糕到一塌糊涂的時候，上海樓市還保持著旺盛的戰斗力。

2025年7月70城新建商品住宅價格指數中，上海還保持著同比6.1%的增幅

23日，上海壹號院第五批次開盤，66套房源1小時售罄，賣了48億元，套均7300萬；2025年單盤已經賣出了220億，這是毫無疑問的全國單盤銷冠；更割裂的是，賣價從一期的17萬一平米漲到第五批的19.8萬一平米，越賣越貴

與上海壹號院豪宅的熱賣形成對比的，是深圳豪宅的隕落——

深圳灣頂豪標桿華潤悅府一期，365平5房樓王大平層，2021年最高位時成交價高達1.25億；2025年5月份，同戶型低樓層成交價已經降到了6800萬，三年多時間從高位跌掉了5700萬，平均每天損失4.5萬，跌幅接近45%

據深圳的朋友說，除了許家印住的深圳灣一號，區域內的豪宅都在跌。

太子灣公寓，852㎡，帶800平米露臺花園，業主7200萬購進，現僅售4500萬可談。

——樓市現在的樣子，大概和你想象的樣子，差不多！