讀城丨茶花板塊，主城「豪宅第四極」的現在進行時？

成都新樓市 文|小明

本文為行業資訊，非廣告

根據投資云地圖數據，今年上半年成都主城（5+1區域）「500萬+」產品銷量超3000套，而登上銷量榜第一寶座的，正是茶花板塊，銷量達423套。

今年年中，茶花板塊2宗土地樓面價突破2萬，這也是金牛區地價首次突破2萬大關。從土地拍賣到新房銷售，茶花板塊似乎已成為「豪宅第四極」的有力競爭者。

這個區域是怎么做到的？

茶花板塊，顧名思義，就是茶店子-花照壁兩個區域的合稱。大致可以劃分為東至交大路、西至蜀漢路、南至二環、北至三環所圍合而成的區域。

△茶花板塊大致區域劃分

茶花板塊進入人們的視野，主要來自于兩次重大的城市更新。

茶花片區的首次提及，還要追溯到十年前。2015年，茶店子片區拆遷開始啟動，同年的金牛區投資促進工作會上，金牛區產業功能區打造茶花片區西北城市副中心，這也是茶花首次在官方媒體中被提及。

次年，首開與龍湖攜手摘下茶店子約177畝地塊，打造首開龍湖紫宸項目，這個項目的商業體更被人們所熟知——西宸天街。2017至2018年，伴隨著地鐵7號線開通、西宸天街與公園配套的成熟運營，茶花板塊城市界面全面煥新，吸引力逐步攀升。

板塊的第二次躍升，來自2024年。萬貫機電城一期于當年完成拆遷工作，整理出超百畝土地，今年茶花板塊兩宗樓面價破2萬的地塊，本身都屬于項目一期拆遷整理出的地塊。未來如果萬貫機電城二期完成拆遷，還將整理出約87畝土地。

目前，金牛區以四大片區組群牽引構筑經濟發展增長極，加快建設“成渝雙城首位城區”。其中茶花創享高地以生態價值轉化提升片區整體效益，建設形態煥新、產業創新、生活清新的“天府之眼”。

△圖據投資金牛

板塊更有著三大核心優勢。中環的區位增加其通達性；在進行兩次城市更新后，茶花板塊城市界面與杉板橋，堪稱一東一西兩大城市封面；各項配套十分成熟，尤其是生態、軌道交通的配套濃度，放眼整個三環內也難有對手。

△茶花板塊城市界面

購買邏輯：

1、500萬+預算，看重配套全能性，希望區域無明顯短板，并且青睞城西生活的中產。

2、金沙、交大等板塊外溢，不希望遠離日常生活圈的「Old Money」。

拆遷改造10年后，茶花板塊早已邁入實景兌現期，城市界面和配套資源能級，尤其密集的軌道交通網絡和公園的覆蓋率，都能步入城市前列。

更為難得的是，茶花不同于其他板塊，還可以為這里的居民提供文化娛樂等方面的情緒價值。

△茶花板塊主要配套圖

茶花板塊不僅有金牛大道、蜀漢路、中環路、三環路等城市干道，更有高濃度的地鐵覆蓋。

地鐵7號線沿中環路穿過板塊，這條環線串聯起中環區域，地鐵27號線已在去年底開通，連接茶花與金沙、北部新城。軌道交通五期規劃中，地鐵12號線將貫穿板塊，并設置金牛公園、茶店子站，還可直通文殊院、紅星路、杉板橋等熱門區域。

△地鐵12號線大致走向，僅供參考

加之周邊還有地鐵2、6號線覆蓋，僅在西宸天街方圓1.5公里內，未來就將形成5地鐵環伺，地鐵通達性不言而喻。

必須指出，茶店子地鐵站，是成都先期呈現的一批TOD站點。不僅讓龍湖西宸天街與地鐵7號線有效串聯，更催生出更豐富多元化的商業消費場景體驗。2024年，西宸天街營業額就達到16億。（數據來源：別致商業）

△龍湖西宸天街

天府藝術公園內的天府111，將藝術與商業融合所營造的生活方式新場景，被視為煥活城西商業的新動力。此外，茶花板塊與金牛山姆會員店僅相隔一條三環路，日常購物選擇多樣化。

茶花板塊中，教育資源密布，其中被人們所熟知的七中八一學校，是一所由成都七中直接整體領辦、軍地共同打造的高起點、高品位公辦學校。學校為十二年一貫制，集幼兒園、小學、初中、高中為一體，近年來口碑逐年上升。

此外，茶花還分布著包括成都二十中、茶店子小學（北區）、金牛實驗中學（行知校區）、成都市行知小學校（長久校區）等多所學校。

△金牛實驗中學（行知校區）

茶花板塊內，約257畝新金牛公園、約173畝金牛公園，不僅滿足日常晨跑散步需求，還實現公園與城市的無邊界發展，成為一座既有顏值又功能復合的公園街區，一路之隔，還有規劃面積約3000畝的天府藝術公園。

放眼整個三環內，幾乎很難找到如此高密度的生態資源。

△天府藝術公園

情緒價值，或許是茶花與其他板塊最大的不同。

天府美術館常年展出，讓打卡看展成為生活的日常；在建的茶花文化聚落的劇場，計劃于2026年完成建設，涵蓋圖書館、文化館和劇場等內容，將打造成為富有時尚感、藝術范的文化聚落；金牛體育中心雖然建成多年，但足以滿足居民跑步、打球等日常活動。

△茶花文化聚落效果圖，圖源掌上金牛

△截自尋圭投資云地圖

茶花新城片區首次在公開土拍市場上現身，要追溯到2007年，交大建設拿下如今萬通金牛新都會地塊，成交樓面價僅6316元/㎡，但溢價率達到233%。（不完全統計信息，僅供參考）

這說明即便在18年前，茶花板塊也從來不是寂寂無名之輩。在金牛區的眾多板塊里，樓市對它的價值認知也始終是排在前列的。

板塊的上一輪價值爆發，則從2019年開始，德商以樓面價17200元/㎡拿下一宗面積約50畝的住兼商用地，并刷新了板塊及整個金牛區的樓面價記錄。彼時該宗地的土拍中，參拍房企多達35家，激烈程度可想而知。即便是今年成交的成都地價TOP1建發金三地塊，參拍房企也僅有10家。這種形勢的變化，雖與市場大環境休戚相關，但當年茶花板塊風頭也可見一斑。

一年后（2020年），板塊的樓面價就突破到18000元/㎡+無償移交3%租賃住房。進入“雙限”時期，板塊的清水房限定價也突破至33000元/㎡。

但總體而言，茶花新城的供應量并不算豐富，18年共計僅出讓847畝涉宅用地。由于片區仍處于城市更新狀態，土地的供應更依賴騰退拆遷，這導致在板塊時常在土地市場間歇性斷供。

直到去年板塊又才開始重新活躍在成都土拍席上，保利、眉山發展等陸續進入，呈現了保利花照天珺、金牛西派御府等新規紅盤，順勢再度拉升了板塊價值和在成都高端改善領域的話語權。

2025年，能建先后拿下了板塊兩宗連襟宅地，成交樓面價20200元/㎡，成為了金牛區內首個2W+/㎡的居住板塊，從土地價值層面，將“金牛門戶”的能級定位坐實。

△茶花板塊2007-2025年土地出讓情況

雖然正處開發高光時刻，但目前該片區內可供應的土地已經不多。公開信息透露，板塊內目前還有3宗合計約77畝的涉宅用地計劃入市。而包括能建已拿下的兩宗地在內，片區剩余可開發供地，大部分來源于原萬貫機電城拆遷整理。

萬貫機電城的搬遷工作分為兩期進行，其中一期約147畝，拆遷已經完成，且土地已基本上市，而萬貫機電城二期占地約87畝，自2022年就開始搬遷動員，涉及553戶搬遷。但截止去年4月的官方公告顯示，其二期的拆遷簽約比例仍只有80%。

△片區已公開的待入市地塊信息

只需一組數據，便可直觀說明茶花板塊的市場接受度到底如何。

據投資云地圖統計，今年上半年成都主城區總價500萬+新房產品銷量近3000套，其中排名首位的便是茶花板塊，銷售套數約423套，占比近15%。

目前，茶花板塊在售新盤項目共三個，分別是保利花照天珺、金牛西派御府和金牛國投上林熙錦府，主力在售面積段143-200㎡+，主力在售總價來到了500萬+。

除此之外，待售項目共兩個，分別是中能建于今年下半年拿下的51.9畝和41.6畝地塊。

△茶花板塊在售和待售項目，成都新樓市不完全統計，僅供參考

△茶花板塊在售和待售項目位置示意

盡管保利花照天珺目前只剩少量房源在售，但不得不說，這仍然是一個很值得一提的樓盤。

茶花板塊之所以能在今年強勢走入高改視野，主要原因之一就是保利花照天珺和金牛西派御府兩大新規盤的集中入市。

其中，保利花照天珺作為金牛區最早亮相的新規樓盤，我們也由此見到了保利在成都新規之下的打法。

△保利花照天珺室內籃球場實景

會所設計方面，在成都新樓市印象中，保利花照天珺是成都首個配備室內籃球館的樓盤。在保利花照天珺之后，這一設計逐漸被其他項目參考和借鑒。

除此之外，保利花照天珺還有諸多亮點，如20多種石材鋪就的高級質感、海派風情的藝術腔調等等。

△保利花照天珺實景圖

今年4月，金牛西派御府首推175套房源，吸引凍資客戶超1000組，開盤即罄，攬金近9億，成交金額與面積雙雙登頂當月成都項目銷售榜榜首。目前項目已加推四批次，整體去化過半，市場反響持續熱烈。

△金牛西派御府實景圖

項目地塊由眉山發展地產競得，后攜手中國鐵建地產聯合開發。以深耕成都15載的西派系敬獻金牛。項目是成都第16座西派，同時也是金牛區第1座西派系作品。

在具體的產品方面，作為西派新規首作，金牛西派御府在保證高得房率基礎上，對生活場景進行了升華詮釋。項目主力戶型為建面約143㎡、179㎡、256㎡，戶型設計和空間設計都頗具巧思。

△西派御府建面約256㎡戶型圖

以建面約256㎡戶型為例，光是主臥空間，就有近60平，幾乎就是一個小戶型一整套房的面積了。到了這樣豪橫的面積尺度，你會發現，原來床在臥室內竟然可以只占據很小的一部分空間，更大的空間給了獨立衣帽間、主臥陽臺……

△金牛西派御府建面約256㎡戶型實拍圖

金牛國投上林熙錦府可以說是茶花板塊最后的溫柔。項目主力戶型建面約137㎡、142㎡、143㎡、179㎡，主力總價350萬+。

除了新房，茶花板塊代表性的二手房，如國賓錦麟天璽、首開龍湖紫宸、時代天境等次新二手房，價格依然堅挺。

△國賓錦麟天璽部分成交房源，截自貝殼

隨著西2.5環的光華、金沙板塊土地開發步入尾聲，茶花已經成功接棒城西重點改善區域。今年的土拍上，板塊地價突破2w，表明茶花已經步入深改序列，期待值再度被拉高。

板塊起步即改善屬性，配套均好度強，城市界面上佳，沒有城市界面差、噪音等明顯短板。更何況，茶花還有著約3000畝天府藝術公園等城市級配套的加持。

截止目前，茶花不僅是金牛區甚至是整個城西難得的城市界面佳、配套全面的區域，面積涵蓋改善、深改，對500萬+的購房者而言，茶花無疑是穩健之選。

待未來，中能建的項目亮相之時，茶花或將坐實「豪宅第四極」。

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