超300個虧損項目扭虧，碧桂園服務(wù)期待迎來合理估值｜直擊業(yè)績會

8月27日，碧桂園服務(wù)發(fā)布了2025年中報并在線召開業(yè)績會。

上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入231.9億元，同比增長10.2%；毛利43億元，微降3.5%；股東應(yīng)占核心凈利潤約15.7億元；期末銀行存款和結(jié)構(gòu)性存款約164.7億元。

對于盈利出現(xiàn)的波動，管理層表示，公司核心盈利能力在行業(yè)內(nèi)還處于相對領(lǐng)先的狀態(tài)，在化債優(yōu)表部分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、運營戰(zhàn)略性收縮以及風(fēng)險客商更改計量方法的影響下，形成了階段性、偶發(fā)性的波動。

“核心利潤下降大約有一半以上的因素是在清理化債和長賬齡欠費，是進(jìn)行債務(wù)處置的過程中形成的損失；另一部分是業(yè)務(wù)上的主客觀波動調(diào)整，以及公司需要出清歷史遺留問題和外部宏觀因素。”考慮到現(xiàn)金流波動受到季節(jié)性波動以及業(yè)績前期投入影響，公司決定不調(diào)整全年目標(biāo)。

截至6月底，碧桂園服務(wù)在管物業(yè)項目總數(shù)達(dá)8108個，收費管理面積增至10.6億平方米（包括“三供一業(yè)”住宅收費管理面積0.9億平方米），其中位于一二線城市項目的收費管理面積占比約為40.2%。

當(dāng)前，物業(yè)市場增量下行，住宅物業(yè)換手率不斷攀升，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁徐彬淮在會上表示，物業(yè)費降價的呼聲反映了行業(yè)發(fā)展還不夠規(guī)范的現(xiàn)狀。他說“近期國家關(guān)于扎實開展物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域突出問題集中整治的政策出臺，對物業(yè)企業(yè)的誠信經(jīng)營、合規(guī)經(jīng)營提出了更高的要求，中長期來看對推動行業(yè)規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展是好事情。在這樣的背景下，龍頭企業(yè)會擁有更多的機會，因為頭部企業(yè)在規(guī)范經(jīng)營、品牌重視、數(shù)字化能力投入等方面擁有更多的優(yōu)勢。”

徐彬淮表態(tài)，未來三到五年，碧桂園服務(wù)將回歸客戶導(dǎo)向，走向合理的盈利空間。“未來物業(yè)服務(wù)定價權(quán)應(yīng)該是客戶所擁有的，物業(yè)企業(yè)要做的是與之匹配，并且做到誠信公開。公司將結(jié)合客戶的需求，將毛利率調(diào)整到一個合理的水平，同時積極拓展市場、高質(zhì)量發(fā)展，希望保持毛利額的穩(wěn)健合理增長。”

從收入構(gòu)成來看，上半年碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)136.1億元，同比增長6.7%；社區(qū)增值服務(wù)和“三供一業(yè)”服務(wù)分別為21.0億元和50.7億元，同比增長5.3%和51.6%。

對于《國際金融報》記者提出的部分業(yè)務(wù)毛利率下滑的應(yīng)對策略，碧桂園服務(wù)表示，公司已從深化服務(wù)分級、升級數(shù)字化運營、搭建經(jīng)營管理體系，以及升級客戶關(guān)系管理體系等四方面入手，提高經(jīng)營質(zhì)量。

上半年碧桂園服務(wù)在11個區(qū)域中的37個城市、942個項目實現(xiàn)服務(wù)分級，54%的項目經(jīng)營利潤率出現(xiàn)良性提升。同時，對項目分類管控，制定差異化的管理策略，1—6月超300個住宅全委包干虧損項目實現(xiàn)良性扭虧，41%的項目利潤率同比合理提升。碧桂園服務(wù)認(rèn)為，一戶一檔客戶關(guān)系管理助力健康可持續(xù)的收費，針對不同客戶情況制定針對性的收費策略，如處理與房產(chǎn)相關(guān)問題、關(guān)注困難客戶需求等，上半年實現(xiàn)綜合收費率同比提升3.5個百分點。

對于市場關(guān)注的外拓業(yè)務(wù)，上半年碧桂園服務(wù)的第三方市場拓展簽約面積達(dá)6477萬平方米，同比增長66%。持續(xù)外拓也讓公司的關(guān)聯(lián)交易不斷下降，今年上半年關(guān)聯(lián)方收入占總收入降至1.1%，在公司看來，“基本實現(xiàn)從傳統(tǒng)地產(chǎn)依賴型模式向獨立市場化運營的轉(zhuǎn)型。”

被問及物業(yè)股的估值問題，管理層認(rèn)為，資本市場對行業(yè)的定價目前是低估的。

“當(dāng)前的確有業(yè)績壓力以及轉(zhuǎn)型陣痛，但行業(yè)依舊存在著大量機會。一方面是基于人的需求并沒有飽和滿足，新的理念和需求也還沒有很好的產(chǎn)品可以解決，我們還可以延伸服務(wù)的邊界。”公司認(rèn)為，當(dāng)戲首先要穩(wěn)固基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，提升產(chǎn)品力，促進(jìn)內(nèi)生的增長，實現(xiàn)財務(wù)業(yè)績的持續(xù)成長。在此基礎(chǔ)上，相信資本市場應(yīng)該能夠合理給予估值。

“我們想把公司變成真正的高價值成長股，是一個安全的收息股，新產(chǎn)品也有成長和突破。希望在給出良好答卷之后，資本市場能對我們有更好的估值。我們理解今天風(fēng)險問題帶來的擔(dān)憂，期待后續(xù)的努力能夠改變現(xiàn)狀。”

記者 孫婉秋

編輯 張俊才