新城控股，何時上岸？

作為少數幾家還沒有公開暴雷的民營房企，新城控股一直在寒冬中苦苦煎熬。

昨晚，新城控股發布半年報了，形勢依然嚴峻。

半年報顯示，上半年新城控股地產開發業務實現合同銷售額103億，同比降56%，營業收入221億，同比降35%，歸母凈利潤9億，同比降32%。

主要財務指標幾乎什么都在降，而最要命的還是巨大的償債壓力。

上半年末，新城控股有息負債近523億元，其中一年內到期債務為135.5億，一年期以上債務387億。

而同期，新城控股在手貨幣資金近92億，其中受限貨幣資金32億（ 主要是擔保、監管賬戶等），可自由動用現金60億。

這么一看，新城短期債務缺口達43.5億，如果把32億元受限資金排除在外，短期資金缺口更高達75.5億元。

而且，這523億的有息負債，主要是欠金融機構和公開市場的債務，是必須按期剛性償還的債務，否則將構成公開市場違約，也就是暴雷。

除了上面金融機構和公開市場的有息負債，新城的經營性負債規模（應付賬款，主要是供應商欠款和工程款等 ）還高達390億。

好在這部分債務的償債壓力，不像公開市場的債務那么剛。這幾年，新城控股通過工抵房等形式消化了一部分。其它的，當然能緩則緩，能拖則拖。

還有一點同樣要命，就是新城的負債成本太高了。

截至6月末，新城的負債成本平均還高達5.55%，算下來一年的利息支出近29億了。而同為民企的龍湖，平均負債成本才3.58%。

負債成本（利息）是跟違約風險成正比的。違約風險越高，別人越是擔心你還不了錢，借給你錢的成本和利息也就越高，因為要求風險和收益成正比嘛。

相比龍湖，新城的負債成本高出2個百分點，說明市場對新城控股不確定性的擔憂還很大。

6年前的2019年7月，新城控股實控人王振華因猥褻幼女事件案發被判刑，在里面呆了5年。

遭此突然變故，外界傳言有銀行決定停止與新城控股業務合作，市場還擔心銀行對其抽貸，新城控股陷入一場嚴重危機。

事后，王振華兒子王曉松火速上位接班，果斷停止了在全國的大擴張，并退出了多個項目地塊的開發，趕在房地產寒冬到來之前提前去了杠桿。

很多人因此調侃說，新城控股因禍得福，否則不可能“活”到今天。

但其實并不盡然。新城控股能“活”到今天，最關鍵的支柱還是全國展業的100多座吾悅廣場。據新城控股半年報披露：

截至今年6月底，新城控股在141個城市布局了205座吾悅廣場，其中開業數量174座，出租率97.81%，客流總量9.5億人次，總銷售額超515億元，營收近70億，為新城控股貢獻了近46億的毛利，占新城控股總毛利的77%以上。

事實上，正是靠著這100多座吾悅廣場抵押經營貸帶來的輸血，新城控股才“活”到了今天。 這開業的174座吾悅廣場，有相當大一部分已經用于抵押經營貸融資。

公開報道稱：截至6月底，新城控股投資性房地產（吾悅廣場）價值1215億， 其中受限的投資性房地產價值1065億， 而受限原因正是用于抵押融資。

由此推算，吾悅廣場未融資的價值部分還有150億，按照平均50%的抵押融資率，新城控股還可獲取融資75億元。

而上文說過，排除受限資金后，要償還一年內到期的有息負債，新城控股資金缺口還有75.5億元，而吾悅廣場這75億元的融資額度，剛好嚴絲合縫，基本能保證新城控股未來一年的償債之需。

不夸張的說，這才是新城控股和王振華父子現在最大的救命稻草。

當下，同其它房企一樣，新城已經多年不拿地，除了保交樓，住宅開發業務已大幅萎縮，基本躺平，資金需求嚴重依賴吾悅廣場的營收和抵押經營貸的融資輸血。

一句話：新城控股，由此前的“雙輪驅動”，變成了現在“寄命于吾悅”。

但是，盡管有吾悅輸血，新城控股的不確定性仍然無法排除。

包括“持續經營重大不確定性”的非標審計意見在內，新城已連續兩年被審計機構出具非標審計意見。有評論說，這是為新城控股敲響退市警鐘。

不久前，新城控股在常州的總部大樓也賣了，為維持公開市場不暴雷的“金身”不破，新城被抽血嚴重，被指“幾乎押上所有家當”，“千瘡百孔”。

現在的新城控股，就是一個字：熬。

熬到融資成本繼續降低，熬到負債繼續降低，熬到住宅需求回升，熬到下一個新周期到來。熬過了，也就上岸了，熬不過，可能也就沒有然后了。

顯然，這是一場與時間的生死賽跑。原因很簡單，靠融資輸血續命，不可持續。

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