萬科，造血功能，變得很差

萬科的財報是8月22日發的，之所以一直沒寫萬科，是因為還少深鐵的半年報

深鐵和萬科是深度綁定在一起的，一損俱損，一榮俱榮

現在，深鐵2025年半年報出來了，主要指標如下：

營入72.84億元，上年同期92.99億元，同比-21.7%

凈利潤-32.68億元，上年同期-37.85億元，同比13.6%

對聯營合營公司的投資收益-32億元，上年同期-26.3億元，同比-21.6%

事情已經很明朗了——深鐵虧損的，差不多是投資萬科的虧損

揭開萬科的財報前，還是先回顧一下今年上半年深鐵對萬科的輸血：

根據萬科公告，截至6月30日，上半年累計提供股東借款約155.7億元；截至8月5日，深鐵在2025年內已累計向萬科提供借款支持8次，借款金額243.69億元

在深鐵集團提供借款置換掉155.7億短債、且萬科手持現金消耗141.6億的情況下；萬科2025年上半年期末短債規模依然高達1553.7億、有息總負債仍處于3642.6億歷史高點。
而現金短債比降到了0.48，跨越1的生命線后，萬科的現金情況惡化的深度，有點出乎預料之外。

在房企們所有的自救中，自身造血功能的改善是唯一有效的途徑，除此之外的大多數動作只能是延緩病情而已。

事實上，萬科的銷售比持續惡化的財務指標更讓人揪心。

8月，萬科的權益銷售額降至67.5億元，這是2025年以來的最低點；權益銷售面積降至53.5萬平米，僅略高于2月春節檔期；

萬科財報顯示，上半年開發業務全口徑銷售金額691.1億元，同比-45.7%；

同期，保利發展-16.2%；中海-19%；華潤置地-11.5%；

萬科，已經大幅度落后于同屬國央企陣營的傳統老牌房企。

在之前的作文里，我寫過萬科的拿地情況，2019-2021年是萬科瘋狂拿地的高峰，那個時候拿的地，拖到現在基本上也快開發完了；

現在的存貨資產大部分應該是2023年以后拿的，而2024年之后，萬科在土地獲取上幾乎沒有太大動作，這也就意味著萬科以后的銷售回款越來越少，能夠造血的功能越來越差。

萬科的財報中，核心數據還是資產負債表。

在萬科11941.5億元資產中，最大的資產有兩項，一項是“存貨”4625.2億元，含已計提存貨跌價準備約152億元，這一項是未售物業和土地的貨值；一項是“其他應收款”2155.5億元，含已計提信用損失準備約298億元，這一項是對合作項目的開發投資借款；

前者的計提比例是3.2%，和目前的新房價格跌幅有關；后者的計提比例12.1%，和要不回來賬有關

我覺得存貨的計提比例少了，房價下跌的幅度，這半年可不止3.2%

萬科的負債總額8729.89億元，凈資產還有3211.6億元

流動資產8389.3億元，流動負債6410.7億元，凈流動資產只有1978.6億元；如果樓市和樓價繼續下跌，年末的凈流動資產可能還要再少一些。

背靠著深鐵這棵大樹，萬科活下去沒有太大問題。

唯一的變數，是不是站著活。

就萬科的財報而言，如果再不拿地，萬科的造血功能差不多兩年后就終結了。

深鐵救萬科，除了幫萬科還債外，還得幫萬科拿地；

事情就是這么顯而易見。