成都土拍，對周邊居民的價值影響？

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我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段哥，9月我家附近有一個地塊要拍，鄰居們都比較興奮，但是我感覺不太樂觀，如果拍出來價格高的話，但最終賣不出去可能會遭人笑話。但如果拍的價格低的話，是不是就更慘了？大家都覺得這邊價值不大？到底是該高好還是低好？

房段子解答

先說答案，略高一點好。 對一個板塊現(xiàn)有居民而言，同板塊內的土拍，到底是拍個高價利好還是拍個低價利好？

拍高價但是最后賣不出去房子會被人詬病嘲諷。拍低價會被認為地塊價值低，周邊樓市價值低，而且低價地塊的新房修出來還對二手房形成競爭。

房段子認為，一個適度的高價土拍結果，通常比一個低價成交對你們更有利。

土拍價格高——

意味著形成價格錨定，強化市場對板塊價值的信心，可能帶動二手房估價上移；
意味著政府可獲得更多財政收入，用于投資改善區(qū)域公共設施（如學校、公園、商業(yè)等）的可能性增加；
意味著新建商品房備案價通常較高，一定程度上托底甚至拉動二手房價格，減少直接的價格競爭；
但如果地價過高，也意味著未來新房售價嚴重脫離實際需求和購買力，可能造成新盤銷售困難，反而拖累板塊形象。

土拍價格低——

意味著傳遞板塊價值低估或發(fā)展乏力信號，可能引發(fā)對周邊二手房價值的質疑，甚至導致房價下行壓力；
意味著地方政府收入減少，可能導致區(qū)域規(guī)劃配套落地放緩或降級，影響居住體驗和板塊長遠發(fā)展；
意味著新房以更低價格入市，直接沖擊二手房市場，形成“價格洼地”，分流客戶，加劇內卷；
意味著低價雖可能短期減輕新房對二手房的競爭壓力，但更多地反映了市場對該板塊的看淡，長期不利因素占主導。

所以整體來看，一個“適度的高價”是利好該板塊居民的。

怎樣才是適度的高價？

1、參考周邊地塊歷史成交價：對比近期板塊內及鄰近區(qū)域相似條件地塊的成交樓面價，判斷此次土拍價格是否處于穩(wěn)步上升通道。

2、關注競拍過程：如果地塊經(jīng)過多輪競拍才以較高溢價成交，說明多家開發(fā)商看好該區(qū)域，這是市場信心的體現(xiàn)。

3、了解拿地房企：實力雄厚、口碑好的品牌房企（尤其是一些國央企，華潤招商金茂保利中海鐵建綠城等等）愿意以較高價格拿地，通常意味著他們經(jīng)過了周密調研，看好板塊的長期發(fā)展。

4、未來新房售價估算：根據(jù)“樓面價*（1.5~2）”的簡單估算邏輯（這包含了建安成本、資金成本、稅費和開發(fā)商利潤），粗略估算未來新房的上市價格。判斷這個估算價格是否與當前周邊品質二手房價格保持一個合理的差價，并且這個價格是否能夠被當前市場的購買力所接受。

總之，拍出一個適度的高價，遠比拍出低價要好。這就像是一個積極的信號，能提振整個板塊的信心和價值，并有望促進配套的完善。

土拍群嗨，直接受益者就是周邊居民和一級市場。

粉絲提問

你好，我們目前有學區(qū)需求，孩子5歲后年讀書，看了南城都會，匯夏少城，還有中德k區(qū)，還有天東秦皇帝錦前兩個預算200以內，越低越好，后面的是220-230。媳婦在南站，我在天東（基本都出差），這次是置換學區(qū)房的想法，求建議。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

總的來看，你們是有學區(qū)需求的家庭自住買法，女方在南站上班，男方在天東（但是出差多不用過多考慮），所以我們從南站出發(fā)，尋找周圍怎么買，才符合讀書通勤以及內核的保值買法。

南城都匯的話，學區(qū)還不錯，高九片區(qū)，而且距離你媳婦上班是比較近的，整體來說周圍要買房的話，幾乎也只有這里更合適了，但缺點還是有的哈，只能說在接受它缺點的情況下，或許是最優(yōu)的選擇。

優(yōu)點主要就是學區(qū)好，上班近，不重復展開，缺點的話，我認為一是樓盤老化或者剛需化，二是近期價格有所啟動，在開始漲價了，在某種意義上錯失先機，有點如鯁在喉。南城都匯看這里

我個人建議三點，一是當前要尋找性價比買法，不要盲目追高，恐慌式入場，而是要尋找長期的撿漏時機和價格（你們后年才讀書，理論上到26年4月之前買入都可以的），二是要考慮極致低價的話，就看1-4期的89平套二，三是要考慮綜合的兼顧性，那么就考慮5期的89平套三雙衛(wèi)（在漲價中，需要緣分）。

然后是青二的匯廈少城，我理解的你是考慮它那個新房對吧？詳見https://weibo.com/1551561845/OFk5yzDpr 它的初中學區(qū)還是很不錯的，這個清水價格不算低，再加上后期自己裝修，整體的成本上來后我覺得剪刀差倒也是看不到的，只不過是尋求極致的青二+新房概念吧？想想值得嗎？這個因人而異，看你們是否有青二+新房執(zhí)念？只不過我個人覺得不太劃算。一是夫妻雙方通勤長，二是戶型差功能差，沒有剪刀差，三是學區(qū)概念相對高九沒有明顯提升。

第三個是中德的K區(qū)，屬于新川B學區(qū)，它的學區(qū)比較均衡，但是多校劃片，而且不屬于強學區(qū)概念下的買法，只不過挨著地鐵站，往北往南上班都很方便，這個樓盤的話，可以考慮89平的套三雙衛(wèi)，它的一個特點就是登錄很高，差不多110%+，比當前很多新房還更夸張，但總價還是可控的，基本上220萬左右可以安穩(wěn)拿下一套品相不錯的這個大套三房源，屬于花小錢買剛改大戶型的策略。

這個也算是典型的買法，新川周圍的話，可能并不如中德了，A區(qū)有吊車尾的行知和新華，均衡性不夠（但是有傳明年要改**），如果不介意的話，可以看看品相不錯的長冶南陽御龍府（新房和二手房都有）；B區(qū)其他的要么得房率低，要么偏離1號線的上班通勤和華陽的生活氣息，所以還不如中德的買法。

中德K區(qū)的話，我覺得主要是尋求改善長期自住的買法，偏向于兩邊通勤，生活熱鬧繁華，但不是非常極度看中學區(qū)的買法，理論上也沒錯。

最后你看到了天東的秦皇帝錦，這個盤套二就沒意思了，因為天東這邊是更講究自住的，而非套二蝸居（沒有外部的配套地段等情緒價值找補），那么套三的話，基本上又是107平起步的大戶型了，得房率僅為84%，套內是91平。

當然，也是套三戶型，但是談不上是大套三了。按照2萬的單價來看，總價也來到了220萬的關口，單純套內單價的話，和中德K區(qū)差距已經(jīng)是5k之多了，所以還是很具體的。

你可能會說它是天C學區(qū)，但嚴格來說，天C在成都也只能說是中等偏上的水準，和新川B的中等水準來說，有差別，但真的不大，不至于5k的套內差距。

更何況，你雖然在天東，但經(jīng)常出差，所以實用性會更差一點。

再跳出你的選擇區(qū)域看房的話，基本也只能鎖定二手房（新房尤其是帶學區(qū)的新房，遠遠超預算）還是以你說的天府大道中軸線上比較好，青二的性價比不高，自住體驗一般；南城都匯五期價格漲上來了，需要耐心等待緣分的節(jié)點和價格，不然就直接放棄。新川的中德K區(qū)其實挺好，比較低調務實，是性價比的買法，只不過學區(qū)從幾個角度來說，是最差的（放眼成都也是居中的了，并不差，未來會更好）。天東的秦皇帝錦，從通勤（南站較遠），學區(qū)（不是頂流）和性價比（沒跌到底）的角度來看，看似什么都沾一點，但什么都不精，所以我覺得并不是很好的買法。

南城都匯、中德K算是一等買法，青二和天東算是二等買法。

其他的就沒特別好的買法了，學區(qū)地段、樓盤房源品質和性價比，是一個不可能三角，只能做取舍，而不能全部兼得。

粉絲提問

你好，我預算170萬內，自住居多，投資其次，以后還要換房的。現(xiàn)在工作新川，在慢慢看房，越看越迷糊，不知道買哪里，買新還是二手，現(xiàn)在買還是以后買？最好是套三，靠近學校地鐵。想看看天府大道東側的，前灣興隆湖，有其他的也可以推薦。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

從目前感覺到的你情況來說，應該是整體偏向天府大道東側的上班群體？如果是的話，那么就在這附近買房，也算是無可厚非了。尤其是你后面補充說是新川生物醫(yī)藥孵化園上班的話，那么就更好選擇一些周邊二手房了。

從結果來說，我個人比較推薦你優(yōu)先考慮二手撿漏的買法，其次再是看新房的緣分了。

我復盤了整個天府新區(qū)的新房來看，當前能控制在170萬左右甚至低于170萬的新房，很少很少，如果要盤點的話，從最低門檻的來說，**，93平的套三雙衛(wèi)戶型，總價門檻是160萬，精裝尾盤，現(xiàn)在基本是沒啥好房源了，要的話，我們團隊可以帶你看感受一下（下同），它優(yōu)點是總價門檻足夠低，也是滿足套三要求，中等學區(qū)的買法，而且還距離新川不算遠，不過缺點是近高速，遠離地鐵，從增值性角度來看，1.8萬左右的價格也不是洼地。

然后是**南側的**，這個樓盤有90平的戶型，總價130萬左右，門檻比較低，而且興隆湖的學區(qū)還算可以，生態(tài)環(huán)境好，但是缺點也很明顯，一是也遠離地鐵1號線，二是90平是套二戶型，不好改為套三，所以地鐵和功能角度也差點意思。

總之買新房就是要取舍了，然后沒有新房情節(jié)的話，轉戰(zhàn)二手房就更合適了。

如果要務實的就近原則，那么選擇陸肖到萬安都還算不錯，比如新通大道附近的中鐵城錦南匯，95-106平的套三雙衛(wèi)，總價一百五六，折合單價1.5萬多，還是精裝修，怎么看覺得是比較合情合理的價值買法，對于你通勤讀書自住，保值，都很不錯。

中德英倫世邦J區(qū)，也有少量的89平套三雙衛(wèi)（得房率很高），成交總價有低于170萬的案例，可以對標參考買入。

周邊其他的樓盤，還可以考慮金地天府城（八九十平套三，次新房，地鐵口）；三利麓山城（萬安地鐵口，一萬六七的單價，買90平以上的大套三沒問題）；萬安這邊還可以看看麓山東側的合能楓丹鉑麓，距離地鐵也不遠，樓盤比較低密，大套三也不少（附近還有麓云、麓府撿漏上車）。

從這些二手房的角度來說，除了是二手標簽，其他從地鐵、人口商業(yè)、單價總價以及通勤的角度來說，我認為都是非常不錯的買法。