四代宅開始“剛需化”

在四代宅集中入市影響下，一些城市傳統大面積、高總價四代住宅也開始不好賣了。

一方面與四代宅集中入市有關，另一方面也反映出當下市場的特征：以年輕家庭及首次置業者為代表的剛需人群仍是市場主力。

和過去相比，這部分新生代剛需購房主力對居住品質、空間舒適度等都提出了更高的要求，推動市場形成一種“剛需預算、改善期待”的新需求特征。

這也倒逼房地產企業在產品端進行革命性創新。

最大的變化是開發商正在對四代住宅理念中的立體綠化、空中庭院、多功能互動空間等，進行“瘦身重構”，使其更加適配百平方米內中小戶型，開辟“剛需價格、改善體驗”新賽道。

隨著消費者對住宅品質要求的持續提升，四代住宅在剛需、剛改項目中的普及和應用將日益廣泛。

根據克而瑞的不完全統計數據顯示，2023年以來，市場上出現含建筑面積約110平方米及以下的第四代住宅典型項目約有17個，其中多個項目最小面積不到90平方米。

小戶型四代宅的興起直接反映了市場需求，并且是房地產企業創新變革、應對挑戰的必然產物。未來，四代宅的“剛需化”浪潮仍將持續。

四代宅在小面積段產品中的運用，最大的特征是打破了面積壁壘，多元高贈送成為其亮點，飄窗、陽臺、花池等一應俱全，加之大露臺，顯著提升實際使用面積，以更高的產品價值滿足剛需家庭的需求。

比如重慶某四代宅95平方米戶型，包含了6米挑高的“空中浮島”露臺，偶數層約12平方米花園，奇數層約9平方米庭院，在剛需產品中也能實現LDKBG一體化，整體贈送率高達40%。

重慶某四代宅建面約95㎡戶型（奇/偶數層）戶型示意

還有廣州的某四代宅建面約82平方米戶型，創新性地實現了陽臺占比高達25%，并額外贈送40%的戶屬空中花園，這一突破性設計徹底顛覆了傳統住宅的規格，成功實現了使用面積的最大化至110-126㎡，實用率突破140%。

在設計上，偶數層露臺側面拓寬1.25米形成約30平米南向空中花園，奇數層則通過3.6米進深設計新增1.7平米實用面積，露臺連通客廳形成6米挑高視野。同時實現4開間朝南，南向面寬達12.4米，LDKG一體化形成約36平方米社交方廳，增強小戶型的空間感與家庭互動性。

廣州某四代宅建面82㎡戶型（奇/偶數層）

另外，在廣州另一個四代宅項目中，其建面約88/93㎡戶型，同樣利用飄窗全贈送、陽臺半贈送、奇偶層錯位花池實現約120%的使用率。戶型設計同樣強調LDKB一體化及四開間朝南格局。

整體來看，對于剛需剛改客群而言，房企均在空間利用率提升方面增強產品吸引力。

廣州某四代宅建面約88㎡戶型示意

隨著小面積四代宅正式入市，從市場反饋來看，其受歡迎程度呈現出較為明顯的分化態勢。

在廣州，小面積四代宅受到市場追捧。

比如前文提到的82平方米戶型的項目，整體認購仍好于周邊同類型的普通產品。其中一個四代宅項目去年首開認購率達到94%，而同期相鄰地塊的產品開盤當日去化率只有1%，四代宅的市場接受度顯著高于傳統產品。

進入2025年，該項目三次開盤最高一次認購率也達到了65.33%，不過后續熱度稍有下降，4月末開盤認購率僅為17.42%。從項目去化來看，去年12月開盤以來推出617套住宅，目前備案501套，去化率81%。

但是在北京，購房者對小面積四代宅的接受度仍需要時間驗證，主要是北方的氣候條件對第四代住宅的實際使用價值產生了較大影響。

以北京首個四代宅項目來看，面積段從77平方米到129平方米，覆蓋了剛需和改善家庭，每戶都贈送約6米挑高的空中浮島陽臺，最高贈送面積高達20平方米。

該項目自去年9月開盤以來，推出857套住宅，目前備案517套，去化率60%。相對而言，周邊三公里范圍內在售的傳統住宅項目開盤以來去化率已接近八成。

對于北方城市而言，四代宅還應更加注重因地制宜、因需而設，做出符合地域特征、客戶需求的優化調整。

小面積四代宅正在走進剛需家庭，這是行業產品力提升的重要體現，四代宅的“剛需化”浪潮還將持續，未來進化的方向也將更趨于理性和成熟。

頭部房企有望打磨“高贈送、真體驗、低成本、可持續”的可迭代標準化產品線，以此核心競爭力，帶來剛需產品“小面積、高復合、深體驗”的革新。