成華板塊價值評析：龍潭寺的割裂與縫合

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成華板塊價值評析之，北湖和龍潭寺（2）。前文：

龍潭寺板塊：被鐵路分割，又被地鐵縫合。

縱橫交錯的鐵路線網將龍潭寺割裂為多個組團，城市界面難以形成連續性，這片主城區內的“孤島”正在交通利好與產業升級的推動下艱難蛻變。

龍潭寺板塊位于成都東北方向，被成華大道、三環路、繞城高速環繞，具體位于東三環路以東、龍青路以南、繞城高速以西、滬蓉高速以北，緊鄰北湖生態公園、熊貓體育公園。

作為成都傳統的“東山八場”之首，這里曾是客家人聚居地，以“趕場”熱鬧聞名。而如今，這里是成都市中心城區最大總部經濟城所在地，也是成都主城區范圍內最大的價值洼地之一。

1??產業根基：工業老區的艱難轉型

龍潭寺的轉型之路經歷了從“老工業”+“大農村”到“都市工業”，再到“總部基地”，最終走向“總部經濟城”的三次跨越。

今天的龍潭寺板塊的核心驅動力是成都龍潭工業機器人產業功能區（龍潭總部經濟城）。這里是成都市66個產業功能區之一，規劃占地面積8.13平方公里。

令人詫異的是，截至目前，龍潭總部新城入駐企業超過2000家，“四上企業”60家，世界500強及國內500強關聯企業43家，上市企業33家。

2023年，龍潭工業機器人產業功能區營收達1000億；2024年全年實現規上工業總產值122億元，全口徑稅收24億元。

龍潭寺，其實很有底氣。

2??交通困境：被鐵路分割的“孤島”

龍潭寺板塊的發展最大制約因素是交通。三環并非一個規則的圓形環線，而龍潭寺所處位置恰好是三環向外最突出的地方，與城市中心物理距離較大。

加上三環內側南北向橫亙的多條鐵路線，也阻撓著龍潭寺與城市中心的聯系。縱橫交錯的鐵路線網將龍潭寺割裂為多個組團，城市界面難以形成連續性，發展也難以形成合力。

多年來，龍潭寺一直是成都著名的“地鐵盲區”，最近的一站地鐵遠在三環以內的十里店。這使得區域人流導入受阻，居民通勤十分不便。

3??地鐵時代：任督二脈即將打通

轉機已經到來。2024年底，地鐵8號線二期投入運營。這條線路往東北延伸6站，將徹底打破龍潭寺現有的交通困局。

8號線從城市西南航空港穿城到東北的龍潭寺，串聯起川大望江、江安兩大校區、東郊記憶、杉板橋、萬年路等大型景點商圈。

更值得期待的是17號線二期，預計2025年9月份開通，將在龍潭寺板塊設置航天路站、威靈站、高洪站三個站點，與8號線形成雙地鐵半合圍格局。

被三環和鐵路等割裂的龍潭寺，正在用地鐵縫合起來。

4??配套進展：短板正在補齊

龍潭寺的配套資源經過多年發展已有顯著提升。教育方面，成都市第三十幼兒園、石室中學華青學校已經投入使用。

2025年1月底開工建設的九年一貫寄宿制成都嘉祥龍潭新城學校，將區域教育能級又推高了一個檔次。

醫療方面，2021年市二醫院龍潭寺院區投入使用，龍潭寺的醫療配套水平已比大多數同環域板塊更為優越。這是成華區首家按國家三甲標準建設的醫院，也是目前智慧化程度最高的醫院之一。

商業配套曾是龍潭寺的一大短板。2017年9月，這里才有了第一個真正意義上的商業體——體量僅8萬㎡的上古天地星悅廣場。

2021年體量達26萬㎡的華宇旭輝錦繡廣場開業，對商業氛圍起到一定提振作用。整體來說，教育、醫療、商業、地鐵等資源，雖然不算豐富，但應有盡有，維持體面的基本生活完全沒問題了。

5??生態資源：板塊的起手優勢

生態是龍潭寺的天然優勢。早在板塊成長初期，約3700畝北湖濕地的宏大規劃就讓其在城東盡顯生態價值。是的，北湖板塊在某種意義上也屬于龍潭寺大范疇概念。北湖篇參考：http://t.cn/A6kSpoxL

板塊規劃有“一湖兩濕地三帶”的生態格局，一湖即北湖，兩濕地即北湖濕地和龍潭濕地，三帶即三環路生態綠帶、外環路生態保護帶和東風渠生態帶。

其中，北湖面積將由現有的541畝擴大至3700畝，還有總面積約35平方公里的熊貓星球（北湖片區）。這些生態資源為龍潭寺提供了良好的居住環境和休閑空間。

6??樓市價值：2萬甚至不到的單價，算是洼地嗎？

龍潭寺板塊是目前成都主城區內少有的價格洼地。2025年4月數據顯示，成華龍潭寺區域二手房均價14179元/㎡，環比微漲0.20%。而同期成都的二手房參考均價為14593元/㎡。

具體到小區，價格差異明顯。比較經典的次新盤里，萬科錦園以以2.2萬的小區（掛牌）均價排在首位，中糧瓏悅錦云1.93萬、保利瓏堂里院以1.89萬、保利林語溪1.5萬，緊隨其后。話說這邊幾個次新盤也算是深入龍潭寺腹地了，是主干道之一，但缺乏地鐵覆蓋，始終是有那么點遺憾。

此外龍潭寺核心區可以關注下金融街融府2.1萬，人居懿林語2.15萬，城投置地梧桐玖宸2.06萬，還有鐵路線北側的龍潭寺TOD龍潭九章也有二手出現，目前掛牌均價1.89萬。

新房市場方面，則是龍潭寺TOD、天恒錦上樾的尾盤，華天杉湖的洋房http://t.cn/A6gQXGou。

7??未來展望：TOD引領的區域蛻變

龍潭寺TOD是板塊發展的核心引擎。作為成都首批14個TOD示范項目之一，龍潭寺TOD一體化設計范圍達3173畝，是成都首座雙站點TOD。

該項目規劃包括約1684畝住宅和居住配套，約243畝商業商務配套，約177畝教育配套，以及社區醫療、文化館等公共服務設施。

其中最引人注目的是約47萬㎡的商業商務配套，將徹底改變區域商業缺失的現狀。

隨著交通改善、配套完善和城市界面更新，龍潭寺板塊正在逐步擺脫“城東睡城”之名。產業基礎、生態資源、政務入駐（成華區多個政府部門已入駐國機西南大廈）等多重利好，正在為這片曾經被遺忘的主城區域注入新的活力。

8??簡單總結下，龍潭寺的未來已經可見。地鐵8號線二期的開通只是開始，17號線二期的到來將進一步激活區域。

龍潭寺TOD的龐大規劃不再是紙上談兵，而是正在逐步落地。位于成都熊貓國際旅游度假區的泛娛樂濱水商業街區計劃在2025年6月亮相，北湖文化藝術綜合體年底完工。

2026年底前，地鐵桂龍路站還將呈現“商業綜合體+步行街區”。龍潭寺板塊正在默默改變，蘊藏的價值其實比我們想象中堅挺的多，至少沒啥泡沫感了。

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