北京樓市：不可思議，為什么又漲了?

近期，2025年北京社保繳費基數正式公布，基數再度上調——下限增長 5%至7162元，上限增長1.5%至35811元。

對普通職工而言，雖然到手工資會變少，但退休時能領的養老金也多了，長遠來看，不算虧。

不過，一個值得深思的問題是：社保基數為何能連年上漲？

根據政策規定，社保繳費基數以當地上一年度“全口徑就業人員平均工資”（城鎮非私營單位與私營單位加權計算）為核定依據，社平工資上漲，基數自然隨之調整。

但這一邏輯并非絕對，一些省份即便社平工資出現負增長，社保基數仍在逆勢上調。例如河北，2024年全口徑平均工資下降0.19%，但繳費基數上下限卻分別上漲 2.2%和2.19%。

所以，更進一步分析，社保繳納基數的上漲，是我國老齡化趨勢的真實寫照。

我國的社保是一個“現收現付”的資金池，用現在年輕人交的錢，去養現在的老年人。等我們老了，再由下一代人來養我們。

但現在是啥情況？

年輕人越來越少，老人越來越多，社保池壓力大，只能靠漲基數補窟窿。

前年統計年報顯示，我國60歲以上老年人口接近3億，而同年新生兒數量僅900萬出頭；國家衛生健康委預測，到2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，占總人口比重超30%。

北京的情況更嚴峻，《2024年北京市老齡事業發展報告》顯示，2024年北京60歲及以上常住人口達514萬人，占總人口的23.5%，高出全國平均水平1.5個百分點。60歲及以上戶籍人口447.5萬人，占戶籍總人口的31.1%，比2023年增加了15.9萬人。

一邊是新生兒減少，一邊是老齡化嚴重，一些人就開始犯嘀咕了，將來房子會不會沒人買？

這些擔憂肯定不無道理，因為房地產市場能夠存在，最關鍵的一個因素就是需求，老齡化到來，加上生育率逐年降低，需求沒了，何談市場？

所以未來鶴崗化的房子肯定會越來越多。

但需要明確的是一些地方之所以會“鶴崗化”，房價出現大幅度下跌，是因為經濟發展不平衡、人口外流、產業結構單一等問題，一二線城市核心區，不會存在這樣的問題。

即便全國老齡化問題嚴峻，一二線大城市仍具備強大的“人口吸引力”。數據顯示，2015-2024年年中國GDP排名前20的城市，人口增量普遍在30%左右。

而再拉長時間周期來看，2000-2023年，北京常住人口增幅達60.26%，位居全國前列；上海增幅54.61%，廣東增幅46.89%。

一二線大城市匯聚了全國最優質的教育、產業、醫療資源，即便本地老齡化程度較高，但仍能持續吸引全國范圍內的年輕人涌入，為城市注入“新鮮血液”。

這也正是我始終強調“買房優先選擇一二線大城市”的核心原因——只有大城市，才真正具備支撐房地產市場的長期基礎。

當前中國的城鎮化進程還未結束，未來大量小城市人口將持續向省會及以上大城市聚集，形成“強者恒強”的格局。

還有人以“生育率低”為由看空房價，但放眼全球，生育率低的國家并非沒有房價上漲的案例：歐洲多國、韓國出生率長期低迷，但房價仍曾在短期內大幅飆升；即便是深度老齡化的日本，近年來房價也持續走高，不僅收復了30年前的歷史高點，還創下新高。

歸根結底，人口是影響房價的因素之一，市場流動性等因素的影響也很關鍵。

現在房地產調整期，不少人對樓市沒信心，但從長期看，一二線大城市，還是人口凈流入的核心區，核心板塊的優質房子，永遠不乏需求，這點毋庸置疑。

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