都去哪里了：蘇州新房＜120㎡戶型集體“消失”了？

這幾年蘇州新出的純新盤，一個(gè)現(xiàn)象越來(lái)越明顯——小戶型在“消失”。大量新盤已經(jīng)不做小戶型了，起步就是140㎡以上的四房。

我們統(tǒng)計(jì)了從去年至今蘇州市區(qū)成交的宅地，共計(jì)有71宗，已經(jīng)公示規(guī)劃的樓盤里，起步戶型在120㎡以下的，只有3個(gè)。

這三個(gè)樓盤，分別是新區(qū)的瀾庭壹號(hào)院、園區(qū)的時(shí)光青澄和招商序。

瀾庭壹號(hào)院，前身是蘇地2024-WG-Z31號(hào)地塊，位于新區(qū)獅山板塊，建發(fā)朗云西側(cè)，容積率1.2。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院效果圖

瀾庭壹號(hào)院為蘇高新集團(tuán)“瀾”系作品，由蘇高新集團(tuán)&綠城管理聯(lián)合打造。

根據(jù)公示資料，項(xiàng)目擬建17棟3F聯(lián)排、2棟6F疊墅、2棟10F洋房，起步面積是115㎡的洋房，最大面積是369㎡的聯(lián)排產(chǎn)品。

在獅山核心，還有115㎡小戶型洋房，稀缺性非常強(qiáng)了，預(yù)計(jì)后期開(kāi)盤后會(huì)有一波熱度。

招商序，位于園區(qū)湖西婁葑，是招商蛇口在蘇州打造的首座啟序系。

◎蘇州招商序效果圖

項(xiàng)目坐擁金雞湖、獨(dú)墅湖雙湖資源，地鐵7號(hào)線步行即達(dá)，區(qū)位條件也比較不錯(cuò)。

招商序6月首開(kāi)，市場(chǎng)反響不錯(cuò)，尤其是其115㎡洋房產(chǎn)品，是湖西僅有，園區(qū)唯二在售的小戶型洋房了。客戶要在園區(qū)核心上車小面積洋房（新房），招商序幾乎是唯一選擇，因此稀缺性也很強(qiáng)。

時(shí)光青澄，起步戶型約91㎡，是園區(qū)在售新房中起步面積最小的樓盤了。

◎時(shí)光青澄效果圖

項(xiàng)目位于婁江創(chuàng)新城，純洋房社區(qū)定位，業(yè)態(tài)非常純粹。戶型面積段為91-128㎡，可控的面積和總價(jià)，也是想上車園區(qū)小洋房客戶的不錯(cuò)選項(xiàng)。

那么問(wèn)題來(lái)了，愿意做120㎡以下戶型的樓盤，為什么只有這么幾個(gè)了？

第一，是低容積率的地塊越來(lái)越多。

以今年為例，已經(jīng)成交的21宗宅地中，有16宗是容積率在1.5及以下的低密地塊；如果把容積率放寬到2.0以下，那占比達(dá)到了9成。

低密地塊所建住宅產(chǎn)品至少洋房、疊墅起步，哪怕是高低配，小高層、高層也會(huì)更傾向于規(guī)劃大面積，這樣更容易保證社區(qū)的統(tǒng)一性。

第二，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在核心板塊做大戶型更安全。

雖然上述有小戶型的樓盤均位于園區(qū)、獅山等蘇州核心區(qū)，但這些產(chǎn)品在本區(qū)域，本身就是鳳毛麟角的存在。而且大家都有一個(gè)共識(shí)，近兩年土地出讓尤其是低密地塊正在回歸主城核心，這些新地新樓盤，起步戶型一定是大面積，動(dòng)輒160㎡起步。

因?yàn)檫@些板塊本身積攢了大量的改善需求，市場(chǎng)號(hào)召力也強(qiáng)，產(chǎn)品規(guī)劃大戶型買單的人反而更多；尤其是在限價(jià)取消的當(dāng)下，對(duì)于改善來(lái)說(shuō)，只要產(chǎn)品好得很突出，他們就更容易下單。

因此，即使近兩年成交的宅地中，已入市或方案公示的項(xiàng)目占比不太高，但依據(jù)上述因素，那些未入市地塊后續(xù)打造項(xiàng)目規(guī)劃小戶型的可能性也不會(huì)高。

第三，對(duì)于購(gòu)房者而言，小面積的選項(xiàng)更多，不一定要選擇現(xiàn)房。

現(xiàn)在很多地段不錯(cuò)的二手房、次新房，總價(jià)也到了很多人的心理價(jià)位。只要對(duì)學(xué)區(qū)或是房子的要求稍稍放寬一些，有大量二手房源可以選。

并且，很多人對(duì)第一套房的容忍度會(huì)高一些，想著今后可以再置換，所以會(huì)更側(cè)重地段和便利度，但是對(duì)改善的房子，一定要高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，如果對(duì)產(chǎn)品有更高的訴求，選新房，會(huì)更合適。

當(dāng)然，這些情況在以往的樓市里也存在，真正導(dǎo)致大面積擠壓小戶型的原因還是——現(xiàn)在的新房市場(chǎng)，小面積的購(gòu)房人群受行情影響在減少，新房市場(chǎng)的消費(fèi)主力是改善。

在蘇州不少低總價(jià)板塊，比如通安、黃埭、甪直、七都、汾湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等多個(gè)外圍板塊，其實(shí)不乏120㎡以下的小戶型房源。受周邊二手房市場(chǎng)同等面積段房源大量供應(yīng)的影響，購(gòu)買120㎡以下小戶型的客戶被嚴(yán)重分流，因此該面積段新房的銷售承壓較大。

但是二手房市場(chǎng)卻并不如此，今年上半年，蘇州120㎡以下的二手房成交量與往年基本持平。

在樓市整體收縮的階段，首當(dāng)其沖的必然是新房市場(chǎng)的剛性需求。一般來(lái)說(shuō)，房子就是家庭最貴重的資產(chǎn)，第一套房尤其是。剛需買房如果不能作為生活的墊腳石，下單的速度自然就會(huì)慢下來(lái)。

如果你是開(kāi)發(fā)商，你愿意說(shuō)服好幾戶沒(méi)那么堅(jiān)定的剛需，還是專攻一套大面積改善客戶？

接下來(lái)，去年以來(lái)出讓的宅地中，還有少量有做小戶型的可能性，比如外圍板塊容積率偏高一些的地塊。

除此之外，目前市區(qū)在售項(xiàng)目中，還有不少樓盤有120㎡以下的小戶型房源在售。

比如黃橋的復(fù)地鹿溪雅園、汾湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)地花鶴翎、太湖度假區(qū)的太湖朗郡、木瀆-太平山板塊的境雅四季等眾多蘇州非核心外圍板塊，均有120㎡以下小戶型房源在售。

若對(duì)產(chǎn)品要求較高的客戶，可選擇吳中甪直板塊的吳風(fēng)宸樾府、黃埭板塊的青云臺(tái)、園區(qū)湖西的招商序和婁江創(chuàng)新城的時(shí)光青澄等。

吳風(fēng)宸樾府是今年新入市的純新盤，建筑面積約112-182㎡，是甪直首個(gè)精裝科技住宅。項(xiàng)目配置了甪直唯一的會(huì)所，精裝標(biāo)準(zhǔn)、公區(qū)配置均比較高。

◎吳風(fēng)宸樾府效果圖

青云臺(tái)也是今年新入市的純新盤，起步面積107㎡，119㎡以上為四代宅產(chǎn)品，戶戶配置空中庭院，得房率也很高。

◎青云臺(tái)四代宅露臺(tái)效果圖

曾幾何時(shí)，很多改善還在感嘆核心區(qū)沒(méi)有好房子可以選，而現(xiàn)在，蘇州已經(jīng)遍地改善豪宅，新入市的樓盤中，小面積反而成了“且買且珍惜”。

只是，主流購(gòu)買力才是樓市風(fēng)向標(biāo)，才是樓市最中堅(jiān)的力量。