干貨丨南通賣地收入暴漲120%的繁榮與隱憂

據「新知南通研究院」不完全統計，2025年第三季度，南通大市共掛牌47宗涉宅地塊，全部以底價成交，總出讓土地面積約215萬㎡，土地出讓金約263億元。

與過去兩年同期相比，今年第三季度南通土地市場呈現顯著放量態勢——賣地收入較2024年同期激增約145億元，漲幅高達約123%。與2025年前兩季相比，本季出讓宗數、面積、出讓金也都創新高。

Part.1

區域結構分析

冷熱不均與核心集聚

區域分化顯著是本季土地市場的突出特點之一。

南通市區以17宗、超81萬㎡、超110億元的成績一騎絕塵，且包攬本季所有“萬元地”。

今年上半年市區僅出讓2宗地塊表現平平，本季“量價雙高”爆發式增長，為市區土地市場和新房市場注入強勁動力。

海安12宗地塊貢獻近51億元位居第二，12宗地塊都位于城區，樓面價集中在6500-7500元/㎡左右。

如東6宗地塊貢獻近40億元位居第三，其中5宗位于河東片區，樓面價在6000-6500元/㎡左右。

通州、海門、啟東、通州灣本季成交宗數都在5宗以下，如皋本季“零供應”。

Part.2

拿地主體分析

國資絕對主導的隱憂

47宗地塊，僅市區濱江板塊2宗由招商蛇口與本地國企聯合摘牌，其余均由本地國資單獨承接。

招商蛇口摘牌的2宗地塊，合計土地面積超15萬㎡，拿地總金額超27億元，拿地樓面價超1.2萬/㎡，是濱江板塊時隔四年推出的大規模連片宅地，且容積率較此前明顯更低，為打造更高端產品提供充足空間。

本地國資依舊是絕對主力，且同一國企頻繁拿地已成為市場常態。

以南通市區為例——南通新豪置業，本季先后6次參與拿地，布局創新區、新城區、任港灣、新東區。

南通天啟置業參與拿地4宗、南通市城鎮房地產拿地3宗、南通崇發置業參與拿地3宗……

縣區同樣存在此現象，比如海安富城房地產開發有限公司，本季單獨摘牌4宗地塊，耗資近22億元。

值得關注的是，上述部分國企在過去幾年已囤積大量土地，且多數地塊尚未入市。持續斥資拿地是否會影響企業資金周轉，成為市場關注焦點。

后續，我們也將針對“囤地量”較大的國企作具體分析，敬請期待。

Part.3

產品趨勢分析

低密革命與市場洗牌

低容積率地塊逐漸成為供應主流——本季成交的47宗地塊，19宗容積率≤1.5，占比超40%；18宗在1.5-2.0之間，剩下10宗容積率≥2.0。

核心區域“低密傾向”更為徹底——南通市區17宗地塊，5宗容積率在1.2以內，8宗在1.2-1.5之間，另外4宗也控制在1.7以內。

這一土地供應結構清晰表明，未來1-2年，南通新房市場將由純洋房、洋房＋別墅乃至純別墅等低密項目主導。

低密細分賽道的競爭將更加白熱化，市場整體也將進一步從“量的擴張”向“質的提升”轉型。

然而，此輪產品結構的升級與轉型，也預示著新一輪市場洗牌在即。

對于當前存量市場中的高層、小高層項目而言，低密產品的集中入市將形成顯著的產品替代與價格壓力，迫使其在已經降價的基礎上進行更深的價格調整。

而那些尚未開發的高容積率地塊，則可能因產品形態與主流需求錯配，陷入“開發即虧損”的困境。

截至第三季度末，今年南通大市已出讓涉宅地塊78宗，總出讓土地面積約356萬㎡，賣地收入約401億元。

與過去兩年同期相比，今年前三季度賣地收入已超2024年約233億元，超2023年約174億元。

過去兩年，南通土地市場呈現“第四季度爆發沖刺”的顯著特征，在已取得超400億元土地出讓金的背景下，今年第四季度供地節奏將成關鍵觀測點——是延續放量態勢？還是適度收緊以消化存量？

數 據 說 明

*信息來源：南通市自然資源網上交易平臺

*統計時間：2025年10月10日

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」