上海很多房東，下架不賣了

上海樓市，驟然轉冷。

國慶假期后，市場加速下行。

很多房子可以說是一天一個價格。

嘉定近郊某品質次新房，節前還有人出價560萬，節后客戶出價就只有520萬了。

節前220萬的某郊區動遷兩房，節后有人出價160萬，房東想了想不賣了。

當下的市場：

買家亂砍價，因為不知道還要跌多少，見面直接大刀砍；

中介亂帶看，因為誠意客戶確實難找，但凡客戶有點興趣的都會帶看，不管預算合適不合適，再不濟就當完成一個帶看指標；

房東很受傷，因為出價嚴重低于預期，很多房東 破防不賣了。

不少小區房價無量下 跌：沒有成交，房東的掛牌價卻在不斷下調。

市場恐慌加劇了。

成交量下滑

市場的寒意首先從成交量上體現出來。

進入10月，上海二手房成交量明顯下滑。

無論是節假日還是工作日，同比往年都低了不少。

以九亭某中介為例，10月份截至目前共開10單，市占率三分之一，推算整個九亭約30單。

預計本月整個亭成交量在70-80套，對比9月份該亭總開單120單，環比下降明顯，跌幅超過三分之一。

全上海來看，截至10月15日上海二手房成交量6284套，包含商業和車位。

十月份二手住宅成交量預估在1.3萬套左右，也是下滑明顯。

能成交的也多為小戶型：剛需自住，或者是學區掛戶口老破小。

金九銀十，徹底沒了。

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價格下挫

比成交量萎縮更觸目驚心的，是價格的快速崩塌。

內環內最大小區中遠兩灣城成交價6萬多，世茂濱江花園掛牌價8萬多，上海康城成交價三萬。

這三個超大體量小區，本身自帶流量，成交量也足夠大，成交價可以看做是上海豪宅、普宅、剛需的價格風向標。

天山標桿仁恒河濱城，掛牌單價9字頭，最貴的時候成交價在13萬以上。

唐鎮二手房價格也在大幅調整，三兄弟仁恒東郊7字頭，浦發羅蘭6字頭，綠城一期也6字頭了。

很多房子因為下跌速度過快，房東難以接受，交易停滯了。

九亭某次新房產：節前客戶出價470萬（未賣），半個月后客戶出價降至450萬。

張江某四房房東，心理價位1600萬，但客戶出價連1200萬都不到。

買賣談判成功的比例也在降低，買家和房東對價格嚴重分歧。三場談判，能談成一單就算不錯了。

談判為什么會失敗？

有客戶臨時變卦：談判前約定價格，到場后直接壓價20萬（如360萬變340萬），或借口家人不同意。

有客戶未考慮清楚：被中介勉強拉至談判桌，但內心認為房價會繼續下跌或還款壓力大，選擇繼續觀望。

核心原因還是價差過大：

房東無法接受快速降價，買家則是未來半年的跌幅都算進去了，卻不知道這樣反而會讓房價繼續下跌。

市場的殘酷性，在談判桌上體現得淋漓盡致。

這種下跌速度，讓買賣雙方的心態都發生了劇烈變化。房東從“覺得兩天就能賣掉”的樂觀，轉變為“停滯不賣”的掙扎。

新房轉冷，中介離職

1）新房市場也轉冷了，熱度下滑明顯。

國慶期間我們考察了上海多個新房項目，不少郊區項目門可羅雀，現場銷售員無事可做。

市區很多項目也開分銷了，其中有不少是之前的熱銷盤，客戶也不夠用了。

很多項目明里暗里有折扣，比如桃浦某項目85折促銷，老業主破防了。

2）因為市場太冷，大小中介都有人員流失，經紀人開單才有錢賺，很多業務員不用裁員自己就離職了，因為底薪完全不夠在上海生活。

回頭來看，“825政策”力度明顯不足，“藥效”時間太短。

市場期待更大力度政策，如外環內限購由3年改1年，外環外全面放開，但短期內看不到。

一切核心問題是市場預期悲觀，買方觀望情緒濃厚，收入預期也不是很穩。

既然等等大概率會更便宜，那為什么要現在買？

沒有買，就沒有賣，也不需要中介。

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很多房東下架不賣了

面對血流成河的市場，許多房東的選擇是：不玩了。撤牌下架，不賣了。

部分房源流向了租賃市場，導致“當下的租賃市場非常火爆”，背后也有很多賣了房的人，持幣觀望，選擇租房生活過渡。

但下架不賣轉租可能只是權宜之計。關鍵是租金也在跌。

這樣做的房東，23年有，24年也有，但當中很多人后來又繼續掛牌了。

不少房東“活在過去”，對價格下跌準備不足。

尤其高位買入的，最難接受價格大幅下挫，跌去的不是泡沫，是實打實的首付和本金。

買入成本低的，會相對佛系和好受很多，但也在猶豫要不要咬牙降價賣出。

上海二手房總的掛牌量雖然下來了一些，因為相當一部分房東下架不賣了。但整體仍然在高位，一個不好的信號是，次新房的庫存占比變高了。

低總價的老破小大量成交消化，高總價的次新房，對應的中產買家則比較猶豫，絕對數量也比低總價剛需要少很多。

準備置換和套現的房東，確實不建議觀望猶豫了，等待的每一秒都是貽誤戰機。

大盤沒有止跌，部分板塊和地段正在急跌補跌。

明年小陽春也只有成交量的增加，而不會有價格上漲。

將來回過頭看，近兩年內可能任何時候，都是一個賣房的好時機。

而且一定要珍惜首輪談判機會：

“談判的現場沒有把握住第一場談判…第一個出價的客戶是最高的。”

如果你不著急，房子本身素質也確實過硬，那可以長期持有，等到下一個通脹周期。

市場還未見底

那么，市場見底了嗎？答案可能是否定的。

就體感來講，上海房價尚未結構性見底，仍有下行空間，真正見底可能還需要1-2年。

不過局部地段仍然購買力強大，比如游戲，芯片，ai，生物醫藥，外貿等這些科技含量比較高的行業集中地周邊。

真正有性價比的好房子，出價甚至搶房的現象還是有的。主要性價比夠高，在整個板塊內都很突出。

這是一個真實的市場：成交量腰斬，價格快速下跌，房東在糾結中退場，客戶在觀望中砍價。

這篇文章里的每一句話，都來自市場一線。

它或許有些“負面”，但卻無比“真實”。

對于賣房者而言，認清現狀、活在當下，或許是這個冬天里最務實的選擇。

無論是買房還是賣房，都要保持一個好的心態。房子重要，房價重要，但生活和健康才是第一位的。

如果你最近賣房遇到了問題和阻礙，不知道該不該賣，多少價格賣，怎么賣，都可以聯系我們。

最近我們幫不少焦慮的房東賣出房子，速度快，最快的兩天就賣掉了，價格還不會很低。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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