上海樓市的艱難，超預期了

最近，我們在一線市場的感覺是，價格變化越來越劇烈了。

賣房依然很難，買家還是很猶豫。

再加上股市、黃金白銀等大宗市場都表現的更好。

存款搬家都往這些地方跑了。

大家期待中的金九銀十沒有到來，是比較平淡的成交量水平。

為了更清晰的了解市場情況，我特意整理了數據，看看當下市場發生了什么樣的變化。

有不少情況是超預期的。

價格有了加速跡象

今年8、9月份的成交量是明顯好于2024年同期。

8月住宅成交1.75萬套，9月成交1.8萬套，交易量相對穩定。

接下來10月份成交量有可能低于去年。

畢竟去年9月底有大政策支持，10月份的購房情緒被帶動起來了。

房外房研究院制圖

今年盡管成交量穩定，但是上海樓市的價格一點不穩定。

掛牌價月度環比從2月開始逐月擴大，9月掛牌價環比跌破去年9月底水平。

價格有加速下跌的趨勢。

遲遲走不出下跌區間。

房外房研究院制圖

置換鏈條斷了

從整體的成交結構上說，目前仍是以價換量的行情。

“外環外、300萬、老破小”，成為了當下成交的關鍵詞。

而且呈現出誰降價多誰成交多的趨勢。

1、環線情況

用一個詞來形容環線的市場成交量，那就是“外熱內冷”。

9月外環外成交量占比沖高，成為去年929新政后的最高位。

相反其他都是在下降。

房外房研究院制圖

但是要說價格，除了內環內，內環外的地方價格環比跌幅都已突破去年9月份。

從圖上看，其中內中環、郊環外的下跌趨勢最猛。

房外房研究院制圖

2、總價情況

從總價段能更清晰的看到以價換量。

房外房研究院制圖

網簽數據中300w以下的成交量已經占到了66.88%。

而這個總價段以下的房子也是跌幅最大的。

連續幾個月都是跌幅第一。

300萬-1500萬的房子成交占比全都在下滑。

可以說當下的置換鏈條完全是被打廢的狀態。

800-1000萬的跌幅小了，成交量立馬萎縮了。

1500萬以上跌幅擴大了，立馬成交就好起來了。

3、產品情況

需要警惕次新房價格下跌對全市均價的影響。

近兩個月成交量雖然全在往老破小傾斜。

但是次新房有了點新變化。

市區次新房6月價格環比加速下滑，隨之帶來了交易的猶豫，成交量占比的下滑。

估計還在等更低的價格。

郊區次新價格一路下跌，不過交易量穩定在20%左右。

房外房研究院制圖

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中介也不好干

從數據上看，鏈家和非中介占據主導地位并且二者成交份額顯著提升。

鏈家從低位的19.1%增長至28.3%；非中介成交占比從24年11月的15.3%增長至22.6%。

房外房研究院制圖

因為全市的成交量并沒有大幅度增加，也就意味著大家都是既有份額里撈成交。

鏈家的增加就代表更多小中介的生存環境堪憂。

鏈家自2025年1月以來占比逐月走強，從低位的19.1%增長至28.3%；

非中介成交占比從24年11月的15.3%增長至22.6%；

其余4大中介占比從24年11月的14%，逐月下滑至12.5%，市場份額被擠壓。

頭部中介（除鏈家）份額占比趨勢：我愛我家、中原相對平穩；太平洋份額下降比較明顯，佑駿份額也有所下降。

房外房研究院制圖

鏈家市場份額的提升也在于300萬以下市場的占比提升。

實際上市場整體趨勢：向低價段集中。

300萬以下總價段的成交量占全市總量比重從60.1%提升至61.3%（+1.15點）。

300-500萬總價段占比從22.1%下滑至20.6%（-1.41點），是占比收縮最明顯的區間，有可能是因為價格下跌到300W以下。

房外房研究院制圖

躺平的房東變多了

現在市場上的掛牌房源里有不少是明顯高于市場成交水平的。

這些房子在現在肯定是賣不掉的。

我們按照高出20%的都算賣不掉的：

即房源掛牌價與同樓層（高中低）同房型（12345房）掛牌均價比值，大于等于1.2的房源。

掛牌價虛高，排名靠前的房源如下：

房外房研究院制圖

比方說朗詩里程這套，房源掛的都快包漿了。

感覺是房東也不管的房子，價格還是4年前的水平。

又比如今年掛牌，海灣板塊的這套。

別人都1萬，他直接掛2萬，這是放棄“治療”了嗎？！

從環線看，越往外，虛高房源占比越高，郊環外區域的占比是內環內的近4倍。

房外房研究院制圖

從區縣看，外圍和遠郊區的占比顯著高于核心市區，市區中占比最高的是楊浦，最實在的是徐匯和長寧。

房外房研究院制圖

掛牌時間越長，虛高房源占比越高，1年以上周期占比是1個月內周期的近5倍。

房外房研究院制圖

這也是當下賣房市場的現實。

掛牌越久反而越難賣，而且價格越賣越低。

結合房源在掛牌周期來看，青浦、奉賢、金山、崇明幾個外圍區縣，在掛1年以上房源占比高。

有種反正也賣不掉，無所謂掛著的感覺了。

房外房研究院制圖

從板塊看：部分外圍板塊的占比異常突出，成為“高地”，如臨港、朱家角、海灣。

房外房研究院制圖

面積段：超小戶型（50㎡以下）和超大戶型（200㎡以上）的高價房源占比最高，中間面積段相對均衡。

房外房研究院制圖

總價段：總價越高，越容易虛高

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樓層&房型：高區1、2房占比高；低區3房占比高；低區4、5房可能是別墅。

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最后

當前上海樓市正處在一個關鍵的十字路口。

成交量雖然保持穩定，但價格、置換鏈條等方面都顯示出更大的調整壓力。

面對這場“以價換量”的持久戰，買家更加理性，賣家需要更現實的定價策略。

市場正在擠出泡沫，回歸居住本質。

對于真正有需求的人來說，或許這正是冷靜挑選、尋找價值的機會。

未來的上海樓市，必將走向更健康、更穩健的新階段。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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