銀行直供房？銀行改賣房子了么？不對(duì)，這是砸自己手里了

文|大 何

最近有個(gè)挺有意思的現(xiàn)象——銀行開(kāi)始“直供”房子了。

第一反應(yīng)是，銀行改行做房地產(chǎn)了？

再一想，不對(duì)，這更像是以前砸在開(kāi)發(fā)商手里的房子，現(xiàn)在砸在了銀行自己手里。

這讓我想起一句老話：打敗你的，常常不是同行，而是跨界的對(duì)手。

房產(chǎn)中介可能未曾料到，有一天，他們面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)者，竟然是急于甩賣資產(chǎn)的銀行。

近幾個(gè)月，在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)上，農(nóng)行、建行、交行等多家銀行都上線了大量的“直供房”，有些價(jià)格甚至比市場(chǎng)價(jià)低了四分之一。

這場(chǎng)景，想起來(lái)一個(gè)洗腦的廣告詞：xx二手車，沒(méi)有中間商賺差價(jià)。

而這些所謂的“銀行直供房”，本質(zhì)上就是銀行的不良資產(chǎn)。

它們大多來(lái)自無(wú)法按時(shí)還貸的企業(yè)或個(gè)人。

銀行通過(guò)復(fù)雜的法律程序，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為房子的完整產(chǎn)權(quán)，然后繞過(guò)傳統(tǒng)的司法拍賣渠道，親自下場(chǎng)叫賣。

一套估值200萬(wàn)的房子，可能150萬(wàn)就成交了。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)：

• 自2024年8月以來(lái)，廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有12386個(gè)；2024年11月以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量達(dá)到24821個(gè)。

這個(gè)數(shù)字讓很多人感到驚訝。

其實(shí)，這種模式并非現(xiàn)在才有，只是過(guò)去規(guī)模小，處理方式也低調(diào)，如今被擺上臺(tái)面，恰恰說(shuō)明問(wèn)題已經(jīng)藏不住了。

從平臺(tái)掛牌的信息來(lái)看，這些房源大部分是商鋪、寫字樓等商業(yè)用房。

這背后，或許是無(wú)數(shù)個(gè)難以為繼的生意。

相比之下，我們普通人的房子斷供后，流程要復(fù)雜得多。

在國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)（除了深圳和廈門），個(gè)人沒(méi)有破產(chǎn)制度，房子即便斷供，在法拍成交前也依然屬于房主。

銀行不能擅自“白菜價(jià)”處理，必須走司法拍賣。

因?yàn)槿f(wàn)一賣的錢不夠還貸款，剩下的債務(wù)還得由房主繼續(xù)背。

這個(gè)程序，既是保護(hù)銀行，也是保護(hù)房主。

企業(yè)不同，它們可以破產(chǎn)，房子直接歸銀行，銀行只能接受以房抵債，賣多少錢都不能繼續(xù)追債，所以，銀行現(xiàn)在大力推廣的，是那些已經(jīng)徹底完成“債權(quán)剝離”，產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)糾紛的房產(chǎn)。

它們之所以選擇親自下場(chǎng)促銷，而不是像過(guò)去那樣交給資產(chǎn)管理公司，或按部就班地走法拍程序，釋放了兩個(gè)非常明確的信號(hào)：

第一，傳統(tǒng)的法拍渠道去化困難，房子賣不動(dòng)了；

第二，銀行對(duì)后市的預(yù)期非常悲觀。

我們知道，資產(chǎn)持有方的行為反映市場(chǎng)預(yù)期。

如果銀行判斷房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)上漲，他們完全可以把這些房子捂在手里，等待行情回暖再慢慢賣，這樣才能最大化地收回資金。

而眼下這種急于變現(xiàn)的姿態(tài)，顯然是在和時(shí)間賽跑，生怕跑慢了虧得更多。

這就像一群角馬面對(duì)獅群，你不需要跑得比獅子快，只需要比同伴跑得快就安全了。

這種恐慌并非空穴來(lái)風(fēng)，我們從市場(chǎng)中也能看到一些趨勢(shì)：

前幾年，賣房的最多是虧掉首付；

去年，陸續(xù)就有報(bào)道開(kāi)始出現(xiàn)賣掉房子所得款項(xiàng)剛夠還清貸款的情況，社交媒體上也有人發(fā)帖房子免費(fèi)送，前提是接手剩余貸款；

而到了最近，很多人即便賣掉已經(jīng)還貸多年的房子，所得款項(xiàng)甚至還不足以償還銀行的尾款。

于是有了貸款賣房的魔幻操作。

之前的文章也聊過(guò)，現(xiàn)在銀行的態(tài)度變化也是和之前天壤之別。

幾年前，他們還很強(qiáng)硬，催款、起訴、強(qiáng)制執(zhí)行；

而現(xiàn)在，面對(duì)激增的法拍房和還不上的欠款，銀行的姿態(tài)也變得“溫和”了許多，一切似乎都好商量了。

但關(guān)鍵就在于，當(dāng)一個(gè)人真的走投無(wú)路時(shí)，還不上就是還不上，債務(wù)因此變?yōu)閴馁~。

于是，房地產(chǎn)問(wèn)題走到這一步就是到了最后階段了，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人都已經(jīng)無(wú)力還款，只能拿房產(chǎn)抵債。

銀行放出去的是真金白銀，收回來(lái)的卻是一堆鋼筋水泥。

就這樣，借錢借成了房東。

現(xiàn)在，這位新“房東”只能自己降價(jià)甩賣，好讓這些房子重新變回現(xiàn)金。

但隨著中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化，買房子越來(lái)越不是人生必選項(xiàng)，購(gòu)房需求越來(lái)越少。

只能說(shuō)，留給銀行的房子，只怕是越來(lái)越多了。

走到今天這一步，銀行似乎顯得有些無(wú)奈。

但把時(shí)間線拉長(zhǎng)，我們或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，歷史并非沒(méi)有給過(guò)他們選擇的機(jī)會(huì)。

恰恰是過(guò)去幾年里，銀行在一次次的“既要又要”中，錯(cuò)失了穩(wěn)住局面的最佳時(shí)機(jī)。

還記得口罩那幾年嗎？當(dāng)無(wú)數(shù)小微企業(yè)和普通家庭最需要喘息的時(shí)候，大家都在呼吁，房貸能否暫緩一兩個(gè)月？

最初的回應(yīng)，大多是冰冷的拒絕。

于是，大家只能咬著牙，掏空六個(gè)錢包的積蓄去硬扛。

諷刺的是，恰恰是那段最艱難的時(shí)期，一些大銀行的凈利潤(rùn)創(chuàng)下了歷史新高，這在當(dāng)時(shí)甚至被當(dāng)作一種“勝利”來(lái)宣傳。

他們本可以在那時(shí)伸出援手，通過(guò)適當(dāng)?shù)淖尷瑤椭藗兎€(wěn)住現(xiàn)金流，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，共同渡過(guò)難關(guān)。

可他們非要等到債務(wù)的雪球越滾越大，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)縮水，人們的心態(tài)徹底從“咬牙堅(jiān)持”變?yōu)椤盁o(wú)奈躺平”時(shí)，才后知后覺(jué)地想要補(bǔ)救。

瞻前顧后，既要當(dāng)下的超額利潤(rùn)，又要未來(lái)繼續(xù)維持收益，最后證明到頭來(lái)只會(huì)什么都抓不住。

讓眾多銀行集體誤判的，或許是對(duì)中國(guó)百姓財(cái)富狀況的過(guò)度樂(lè)觀。

他們可能看到了那超過(guò)162萬(wàn)億的居民存款總額，就想當(dāng)然地認(rèn)為大家都很富裕。

就像某些專家所言，普通家庭應(yīng)該有50萬(wàn)存款，沒(méi)工作可以把閑置的房子租出去。

這種脫離群眾的觀點(diǎn)說(shuō)多了，可能連他們自己都信了。

然而，這些專家們卻都默契地對(duì)于存款集中在少數(shù)人的現(xiàn)實(shí)視若無(wú)睹。

更重要的是，他們沒(méi)意識(shí)到，背負(fù)沉重房貸的人，和銀行里有著巨額存款的人，很可能根本就不是同一群人。

或許他們還幻想著，等疫情陰霾散去后，人們就會(huì)報(bào)復(fù)性消費(fèi)，房?jī)r(jià)亦會(huì)再度飆升，到時(shí)候歌照唱，肉照吃。

他們沒(méi)算到的是，當(dāng)一個(gè)普通家庭的負(fù)債已經(jīng)逼近極限時(shí)，“信心”這個(gè)東西，會(huì)變得比黃金還要珍貴。

在經(jīng)濟(jì)上行的浪潮里，很少有人會(huì)真正思考“信心”到底是什么，它看不見(jiàn)摸不著，卻是一切財(cái)富增長(zhǎng)的基石。

而當(dāng)這股樂(lè)觀的潮水因種種原因退去時(shí)，所有曾經(jīng)的僥幸和短視，都將以悲觀的代價(jià)，加倍償還。

于是撲通一下掉在水里，冷靜冷靜。

隱約聽(tīng)到一個(gè)霸氣的聲音在說(shuō)，鬧鐘響之前說(shuō)不出錢在哪就腦袋搬家。

哭？

不好意思，哭也算時(shí)間。