最后197套，企鵝島對面的海景盤，即將開盤！

歲末將至，上演豪宅壓軸大戲——此前備受矚目的豪宅項目“保利瑧譽”再度取證入市。

此次收官之作，共推出197套建面約115-143㎡純四房戶型，備案均價9.99萬/㎡。折后總價區間約為960萬至1500萬。

據壹地產了解，截止發稿前，項目凍資比列已超1:1，將于11月22日正式開盤。

作為保利瑧譽的最后一批房源，此次推售無疑為關注高端市場的購房者提供了難得的機會，值得重點關注。

01.

3大價值維度
讀懂保利瑧譽的“稀缺”

眾所周知，真正有價值的房子，永遠藏在“稀缺”二字里——

既要踞守城芯稀貴地段，

更要在這片寸土寸金的土地上，打造出不可多得的產品。

保利瑧譽，正是其最好的代名詞。

今年8月23日，寶中首個新規項目保利瑧譽首開，推售202套房源，吸引487批客戶凍資，凍資比高達1：2.41。開盤當天即實現銷售額約23億元，去化率約96%。

這份超預期的成績單，為當時平靜的市場帶來了不小的震撼。

此次的收官之作，它又是憑借什么，再次點燃塔尖人群的購買熱情，為其一擲千金？

壹地產剖析后發現，稀缺性是其關鍵所在。

“這份稀缺，首先源于片區人才加速聚集與土地稀缺鑄就的時代機遇。

當這片曾經以藍領技術工人為主的區域，蛻變為白領科技人才的聚集地，寶安最顯著的變化莫過于——高層次人才的加速匯聚。

2024年最新數據顯示，寶安396.6平方公里的土地上已匯聚460萬常住人口，人口密度高達11500人/平方公里，已超越深圳、廣州、上海、北京4城的均值，可見其人口吸附力的強大。

人才結構也正在發生質的飛躍， 高端產業加速聚集，驅動高學歷、高收入人才持續涌入，直接推升了片區對高端住宅的需求。這一趨勢，在寶中表現得尤為突出。

然而，與人口高度集聚形成鮮明對比的是，寶中的住宅用地供給極為有限：

2018 -2 020年間寶中并無涉宅地塊出讓；

2021-2025年，寶中一共成功出讓了6宗涉宅地塊，相當于過去8年間，平均1年0.75宗。

這種稀缺性也使得寶中土拍市場屢現熱潮。最近一次南街坊地塊的出讓，最終溢價率為34.8%，據網傳入市可能賣13w+。

「人多地少」是寶中的現狀，且從未來土地規劃來看，住宅用地仍將保持相對稀缺狀態。

在此背景下，保利瑧譽此次推售的產品為收官之作，算是稀缺中的稀缺。

“其次，本次推售的建面約115-143㎡純四房戶型，在核心區域同樣具備“獨一份”的稀缺性。

眾所周知，深圳核心區域向來以“大戶型+高單價”著稱。

縱觀南山、前海、福田等核心板塊，市場呈現兩種主要趨勢：

一、當前在售項目，主為三房、四房混合，且4房主力戶型基本都在120m2以上，門檻相對較高；

二、從待售項目來看，核心地段新出讓地塊的項目幾乎全面導向大戶型化。寶中、南山等地的待售新盤，四房起步面積已逼近200㎡。

ps：待售項目的面積段均為網傳，以項目實際公布為準

在此背景下，保利瑧譽的優勢尤為突出：

一方面以“純四房”社區保證了產品的純粹性與圈層統一性；

另一方面，其115m2的四房起步面積，顯著低于主流120m2的門檻，構成了總價優勢。

換言之，在未來很長一段時間，核心區很難找到比它戶型更純粹且入門門檻更低的四房產品，這正是其“獨一份”價值的硬核支撐。

“其三，寶中首個新規產品，帶來的是“高實用率”+“景觀視野”的雙重稀缺。

作為寶中首個新規產品，從三個維度上看，這是一筆非常清晰的買房賬。

第一筆算的是“實用賬”，在高使用率下，同樣的價格可以買到更大戶型。

以建面約115m2的戶型為例，就有通過飄窗 極 大拓展了實際使用空間， 其中主臥飄窗也是采用了市面上少見的「L形無柱飄窗」 ，沒有立柱遮擋，不僅極大提升了空間感，更將采光與視野轉化為日常的生活享受， 讓 每一寸空間都得到有效的利用。

劃重點的是，該戶型更實現獨立電梯廳入戶，僅此一處，面積便達約9.4㎡。 這一方過渡空間，不僅保證了居住的私密感，也能超越功能本身，成為家的延伸。

建面約115m2戶型圖

第二筆賬是“可成長性”， 這種預設的靈活彈性，讓住宅成為可隨家庭需求持續進化的 “生長型住宅” 。

像建面約123m2戶型，打破傳統格局，創新性地將一次臥與客餐廳之間的墻體設計為非承重結構。

這意味著一堵墻的去留，完全可以根據家庭結構的變化而靈活決定。它可以是今天的孩子房，明天打通后，便與公共區域融為一體，升級為一個包含閱讀區、健身區或家庭互動區的“x空間”。

建面約123m2戶型圖

第三筆賬是“景觀賬”，高凈值人群 在為視野付費時，本質上也是為“不可復制資源”投票，鎖定的不僅是風景，更是對稀缺資產的占有。

項目直面前海灣，擁有約15公里海岸線的環幕視野。 中高區視野開闊無阻，可遠眺企鵝島的現代輪廓與蜿蜒海岸線，部分戶型更將濱海文化公園的繁華綠意盡收眼底，共同融匯成“園、島、海”三景交織的獨特盛境。

景觀示意；僅供參考

以建面約143m2戶型為例，南北通設計，南向觀海，北面看城。

南向，約7.6米的闊景陽臺連接著客廳與次臥，一副巨幕取景框就此形成，將潮汐變幻與海天一色一并邀入室內；

轉身北向，寶中CBD的繁華天際線盡收眼底，晝夜交替，燈火璀璨，實現“海城雙景”并存的格局。

這種景觀面，在地產范疇內屬于 收藏級 的稀缺資源。

建面約143m2戶型圖

此外，項目本次新加推的138m2相比143m2少了5平，但仍保證了客廳開間的尺度與居住的舒適度。且總價約1200萬起步，更有優勢，是性價比之選。

即便是放眼當前市場，在同價位四房產品中多以120m2為主，無論是空間利用、功能配置還是居住質感，均展現出顯著優勢。

建面約138m2戶型圖

02.

從物理空間奢享到圈層共鳴
于空間之上，締造塔尖生活場域

稀缺，分為兩種：

一種源于時代與地段天賦，另一種，則憑遠見與匠心創造。

之前的豪宅，是要人去適應的、彰顯身份的“勛章”；

而現在豪宅，則轉向以人為核心——定制化成為了關鍵，讓家來匹配生活。

保利瑧譽深諳此道，特邀五位國際大師聯袂，以風靡全球高凈值圈的LANA酒店為藍本，將“潮奢、藝術、前衛”的度假美學融入社區，定制了一套專屬“保利瑧譽”的酒店式生活方式。

在這里，彰顯身份的面子只是基礎，而定制化的生活，正悄然鋪展。

保利瑧譽其實滿足了兩類客群的需求。

一類是見過世界的人：

年齡在30歲以下的年輕群體，審美高是他們的標簽，接觸過潮流、設計、文化和生活方式，更追求設計感、個性化等等。

以他們的視角來看，保利瑧譽的設計都打在了審美點上。

比如入口處，以水景為引，獨特的貝殼形態成為歸家的初始禮序。約30米寬（含墻景）墻?11米高的社區門廳，以宏大的尺度與精致的墻景，構筑起尊崇的歸家儀式感。

人行入口實景圖

包括在 藝境會客廳上，也是 深圳首個以LANA酒店為范本打造的，將生活空間升華為一場持續演進的藝術實踐。

社區內部巧妙融入雙層立體會所、10米高疊水、藝術長廊、譽花園，模糊了自然、藝術與生活的邊界，讓每一次歸家，不再只是空間的轉換，而是一場穿越立體花園的沉浸式美學巡禮。

項目示意圖

在園林上同樣將藝術和垂直森林理念搬了進來，這種自然立體的園林景觀豐富度遠超平面設計。

項目實景圖

一類是經歷過世界的人：

年齡在40歲左右，既處于奮斗的關鍵階段，背后又站著一個家庭，他們更看重產品的核心功能，傾向提升生活的質感與效率等。

在保利瑧譽，約1800㎡雙層藝術泛會所，一定程度上就能很好滿足他們的生活所需。

泛會所以新加坡“垂直花園城市”為藍本，構筑了一個立體生長的垂直社區。

一層，屬于自我：

在30-40歲左右的這個年齡段，屬于自己的時間其實是很少的，所以項目規劃六大主題功能區，覆蓋了社交、閱讀、宴請、觀景、品茗與休閑的全維生活場景。回家下樓，便能迅速卸下社會角色的盔甲，于此從容切換心境。

二層，留給家人：

全齡化架空層配套，涵蓋兒童游樂、長者休閑、家庭會客，以及社區圖書與健身等多元功能區，滿足每一位家庭成員的需求。

這些超越傳統居住范疇的功能場景，正是對高凈值人群生活方式的前瞻洞察與精準兌現。

項目實景圖

從尊崇的外觀到定制化的生活，保利瑧譽雕琢每一處空間細節，都為居者呈現與其身份高度契合的「唯一居所」。

然而，物理空間的奢華僅是基礎，其真正內核在于構建了一個無形的、具有高度認同感和排他性的圈層場域。

這種無形的身份共識與社交資產，才是最頂級的奢侈，也是最動人的稀缺。

03.

寶中4.0時代
“西進”讓城市核心價值更聚焦

若說此前呈現的種種，是保利瑧譽以匠心回應市場的姿態；那么其所在的寶中腹地，則是不可復制的天賦舞臺。

這里不僅是地理意義上的城市中心，更是資源、人才與資本高度聚合的價值極核。

回顧寶安的發展歷程，寶中已正式邁入4.0時代，這一階段的本質是 “西進”時代的深化。

2022年“超級岸線”方案勝出，規劃10個特色區塊，為這片區域劃定了決定性的藍圖：

寶中中軸：從區政府延伸至濱海文化公園，串聯灣區之眼、寶安圖書館等地標，形成城市封面；

東組團：寶華潮街+臨海文創區+會展綠灣組成，構建活力生活圈；

西組團：由廊橋總部+紅樹科創區+灣尖能量區+騰訊產業島組成，則是區域發展的核心動力。

圖源“超級岸線”方案視頻截圖

過去幾年，隨著規劃的快速兌現，這一趨勢已從藍圖轉化為現實。如今的寶中，呈現出愈發鮮明的兩面性：

于生活，它是高規格的TOP級主場。

時間的刻度，標記這片土地的每一次進階：

• 2010年，寶安體育館啟用，作為深圳西部規格最高的體育場館，可容納數千觀眾，曾承辦CBA與國際級體操賽事；

• 2013年，寶安圖書館開放，迅速成為城市西部重要的文化知識中樞；

• 2021年，歡樂港灣全面亮相，約38萬㎡的體量融合海濱公園、“灣區之光”摩天輪、演藝中心與商業街區，重塑濱海生活體驗，成為深圳的打卡標的；

直至當下，“灣區之眼”盛大啟幕，這座全球最大實體書城與新一代文化綜合體，被公認為“深圳最好的一塊地”，進一步抬升城市文化能級。

如今的寶中，已是深圳最具熱度的片區——就連第十五屆全運會閉幕式，也選址于寶安歡樂劇場舉行。

寶中實景；圖源在深圳

于產業，它是持續進階的價值引擎。

當前，保利瑧譽所在的西側片區已匯聚了怡亞通、vivo、易尚、中意等一批企業總部，企鵝島首批員工正式登島。

這些產業巨頭不僅構成了強大的資本聚集地，更帶來了決定未來城市活力的人才基礎，單騰訊“企鵝島”一個項目，就預計能帶來近十萬規模的科技人才。

寶安中心效果圖

一個值得深入觀察的變局也正在發生：

以人工智能為代表的新技術革命席卷全球，而寶中，正精準瞄準了下一代產業核心——“具身智能”。

在這一前沿賽道上，除騰訊持續深耕外，華為也加速落子前海-寶中-大鏟灣片區，先后推動深港人工智能算力中心、華為云數據經紀人創新中心、華為（深圳）全球具身智能產業創新中心等多個關鍵平臺投入運營。

打開地圖可見，沿前海至寶安中心區海岸線，一條覆蓋上游核心技術與組件、中游智能本體制造、下游多元場景應用的具身智能全產業鏈已然貫通。

圖源深圳夢

這一布局背后，是極具想象力的產業前景。

據36氪研究院發布的《2024年具身智能產業發展研究報告》預測，未來五年該市場規模將持續快速增長，并有望在2026年突破萬億元。

高盛進一步判斷，到2035年，具身智能有望承擔全球制造業25%的工作任務。

隨著龍頭企業的持續匯聚與產業生態的不斷完善，寶中正加快發展現代服務業體系。

人才、資本與創新資源在此加速流動、碰撞與融合，其潛在價值有望在這一輪灣區融合與科技變革的浪潮中得到充分釋放。

與此同時，保利瑧譽、南街坊等高端住宅項目與灣區之眼等TOP級配套集中落地，共同構建了“總部經濟 + 高端居住 + 頂級配套”的黃金閉環。

寶中實景；圖源在深圳

這種“西進”態勢，標志著寶中不再僅僅是寶安區的中心，更是深圳面向大灣區、服務大灣區的“客廳”與“門戶”，這一角色的轉變，為寶中開啟了前所未有的“黃金時代”，不僅只在承接，更要創造，也是寶中價值兌現的下一個主戰場。

保利瑧譽，正立于這波價值洪流的中心。

壹地產獲悉，項目將于11月22日開盤。 此次收官推售，不僅是一次占據發展核心的機遇，更是將宏大的灣區紅利，轉化為可擁有的優質資產。

示意效果圖，僅供參考

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