曹德旺預言成真了？我國二三十層的電梯房，或將面臨同一個結局？

曹德旺預言成真了？我國二三十層的電梯房，或將面臨同一個結局？

過去密密麻麻的高層住宅那可是城市繁榮的標志，但是現在大家對這些樓房的看法正在改變。這不只是房價漲跌的問題，這背后還有更深層的社會和經濟變化。

之前就有企業家提醒，過度的依賴房地產是會透支未來的，這和房子是用來住的理念是一致的，他們都指向一個事實，高層住宅過去的價值邏輯已經開始動搖了。

那高層住宅未來會有什么變化？還會有人去買高層住宅嗎？

在經濟層面上高層住宅正從一個能帶來高回報的香餑餑，逐漸轉變為一個持有成本高昂、變現周期漫長的準負債。

曹德旺有個觀點很直接，房子的本質就是“鋼筋水泥”，它自身無法創造增值，它的價值完全依賴于市場賦予的功能，當投機屬性退潮，它的真實面目便顯露無遺。

市場數據正在毫不留情地擠壓著高樓的升值神話。想要出手一套高層住宅？你可能得比住在同小區多層樓里的鄰居多等待超過60%的時間。

即便買家出現，價格談判的余地也更小，它的二手價格的跌幅，往往比多層住宅要高出整整15個百分點。這背后的現實，是市場的供需關系已經嚴重失衡。

在某些年份里，僅僅13個核心城市的二手房掛牌總量就已超過驚人的200萬套。更值得注意的是，連銀行都開始親自下場，通過電商平臺加速處理不良地產資產，某平臺數據顯示，銀行直接供應的房源同比增長了近24.7%。這傳遞出的信號再明確不過了。

不僅賣起來難，養著一套高樓的成本也在持續放血，高層建筑由于電梯、二次供水等設備的運行，全年的綜合能耗比低層要高出約20%。

同時復雜的設備也意味著更昂貴的物業管理費用。當房子從快速升值的資產變為一個需要不斷投入的消耗品時，它的吸引力自然大打折扣。

最終的出路或許早已注定。大量的存量高層住宅，未來很可能將轉向租賃市場，成為長租公寓的主要供應來源，目前全國已開業的長租公寓房源就達到了139萬間。

當售賣變得困難，出租就成了唯一選擇，其售價預計也將低于同地段的中低層住宅，從而完成從高價值投資品到平價租賃工具的角色轉換。

過去在市場狂熱中被選擇性忽視的安全與維護成本，現在正成為政策制定和購房者選擇時一條不可逾越的紅線。許多人可能不知道，全球范圍內的消防云梯，它的極限救援高度普遍都在100米左右。

這意味著一旦百米以上的超高層建筑發生火災，高效的外部救援幾乎是不可能的。這是最根本、最冰冷的物理安全短板。

頂層設計也早已洞察到這種風險，并用一系列法規為向上生長套上了韁繩。政策的演進路徑清晰可見2018年，住建部就規定新建住宅原則上高度不超過80米，大約相當于26層。

到了2021年，政策進一步收緊，明確縣城新建住宅主要以6層為主，最高不得超過16層，這對于那些動輒數百米的摩天大樓，限制則更為嚴格。

500米以上的超高層建筑被明令禁止新建，而對于城區常住人口低于300萬的城市，新建150米以上的建筑也受到了嚴格的限制。這一系列舉措，證明國家正在從源頭上強制糾偏，讓建筑的高度與我們的安全保障能力相匹配。

除了即時性的安全風險，長周期里的隱形炸彈更令人擔憂。在人口進入負增長的背景下，購房的年輕群體基數正在縮小，高昂的建造成本和未來的拆除成本，使得高層住宅項目面臨著更高的爛尾風險。

此外全國有大約三分之一的老舊電梯亟待更新，這背后涉及數百萬部的龐大工程和難以估量的資金投入，對存量高層住宅來說，這是一個在未來幾十年內持續存在的維護黑洞。

當然政策的轉變不只是在堵，更是在疏，官方正在大力推動“好房子”的建設標準，強調多功能、空間均衡與居住品質，而非單純追求高度。

一些新的土地出讓文件中，已經開始包含明確的限高和低容積率要求，比如安徽某地塊就限制建筑高度在60米以下，容積率不高于1.8，這預示著開發模式正在向更安全、更可持續的中低層形態轉型。

隨著社會觀念的日漸成熟，人們對于家的定義，正在從追求符號化的高度與視野，回歸到以人為本的舒適度和日常便利。

曹德旺曾提到一個有趣的觀點，“剛需”其實是動態變化的，一個人的居住偏好，可能因為一次地震的經歷就徹底改變，這個邏輯同樣適用于高低層住宅的選擇。

我們不妨來算一筆體驗賬。高層住宅的公攤系數通常在25%到30%之間，這意味著你花了100平米的錢，實際到手的套內面積可能只有七十多平，大量的資金為走廊、電梯井等公共空間買了單。這種空間效率的低下，正在被越來越多的購房者所詬病。

日常生活中的不便更是實實在在的。遭遇停電時的窘境足以讓高層住戶崩潰，爬上二三十樓對于年輕人尚且是種考驗，對家有老人的住戶而言，這簡直就是一場災難。

此外在大風、雷暴等極端天氣里，高層住宅的晃動感會給居住者帶來揮之不去的不穩定心理感受和壓力。就連當初引以為傲的開闊視野，在宏觀層面，也可能因為高密度采光而對整個城市環境造成光污染。

市場的選擇最能說明問題。在重慶的一個市場案例中，供應量遠小于高層的洋房項目，它的去化速度反而要快得多。這說明當選擇足夠多時，消費者正在用真金白銀為更舒適的低密度產品投票。

與此同時中低層住宅的吸引力正在被政策和技術重新激活。新規鼓勵為4層以上的新建住宅配備電梯，而大規模推進的老舊小區改造工程，也在為許多過去沒有電梯的多層住宅補上短板。

當上下樓不再是問題，中低層住宅在居住體驗上的優勢便凸顯出來，足以與高層住宅競爭，甚至實現超越。

高層住宅的價值重估，更像是整個房地產市場從狂熱走向理性的一個縮影。它標志著過去那種單一的、以高度論英雄的評判體系正在走向終結。當房子回歸到居住的本質，人們才發現，腳踏實地的安穩，或許比懸浮云端的視野更為重要。

展望未來新建高層住宅項目的大幅減少將成為必然趨勢。龐大的存量高層住宅，或許會轉型為保障性或市場化的廉價出租房，為初入社會的年輕人提供一個過渡性的落腳點。

而新的市場，將由那些更注重綠色、健康、空間均衡和人文關懷的中低密度好房子來主導。這不僅意味著家的選擇變得更加多元化，也可能促使社會資本從投機性的地產業，流向更具創造力的實體經濟領域。

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