萬博，被高估了嗎？

濃眉大眼的萬博，要進化了。

最近，和樾府五期成交了一相當爆炸的房源，單價高達5.7萬/平，總價超過800萬。

很多朋友說，之前和樾府不是一直在4-5萬/平，怎么突然蹦出個這么貴的？

這是萬博和樾府五期首套成交的二手。

之前沖8萬/平的萬博270平大平層，也放在了五期，換句話說這個組團是有豪宅基因的。

整個和樾府最中心的位置，南向望中央公園，容積率也低。從一開始的交標、立項、外立面、設計團隊等等，五期都是最特殊的一塊。

這就是萬博過去的天花板組團。

五期開盤的時候，價格也要去到6萬+，140算是五期內部的小戶型了，

換句話說，即便是賣到5.7萬/平，業主也大概率是小虧的。

這個價格貴嗎？

旁邊萬博和臻141平超新規戶型，均價650萬+，單價4.6萬/平，低樓層還能更便宜。

相同教育配套的長隆萬博悅府，新規戶型140平，也是800萬+。

換句話說，和樾府這套舊規二手，比周邊新規新房賣的還要高。

當然，這也是和樾府有史以來TOP3貴的二手，今年和樾府還賣了兩套同價格的一期大平層。

此前，和樾府一期的165平，成交價950萬，單價約5.74萬/平；還有一套194平，出售單價也在5.7萬/平左右。

現在的和樾府有相對比較明顯的趨勢。

我們和中介聊了一下，和樾府的幾個組團分化趨勢在，但價差不算很大。

一期，板樓產品價格能站穩5萬+，還能沖到5.7萬，也是比較好出手的。

三期，靠近大馬路，在價格上會有劣勢，也因此不少剛改客戶認為更有性價比買入。

四期，房源掛出來的比較少，成交了一套4.5萬/平其實超出預期，業主整體預期沒那么低。

二期，則在5萬左右/平，雖然望花園，但還有個配建政府房源，小戶型也掛牌的多，未來有出貨價格壓力。

此前，廣交所房產公示掛出來的“人才房”華頌公館也在二期，總價最低的一套為約61平單位，總價約247萬元。

這一點，還是會殺和樾府價值的，一個是總價低，另一個是無論做公租房出租，還是對外出售，與和樾府一開始的預期是有違背的，。

不過，算下來單價也要4萬多+，還是60平一房一衛，實際上并不便宜，只是面積小、總價低。

整體來看，和樾府的價格都還算穩健，且去化數據和看房量都不低。

其實不少萬博新盤的買家，早期買入之時對比的都是和樾府。

比如說，我們有一個最終買了萬博悅府123平的粉絲，也是對比過和樾府一期望花園的131平，當時報價680萬左右。

最后覺得，學校不確定、戶型不是新規，所以選擇了悅府，他對和樾府也是很滿意的，買了之后還說要是業主能更便宜一點，估計就買了。

和樾府的市場認可度是一直在，學校確定后價格也基本穩住了。

比如說，此前一套法拍房曾引發98輪競價哄搶，拍出了610萬，單價4.7萬/平，與多數法拍房無人問津形成鮮明對比，印證了市場對其價值的共識。

尤其是在價格上，相比老黃埔的城市之光，門檻在5萬/平，普遍在4萬左右，萬博和樾府進入二手市場后的表現，已經是贏了。

最核心的不同，在于兌現能力以及市場環境。

萬博的兌現能力，和樾府上了東風東+廣雅的戰車之后，已經是超級六邊形戰士了，無論是環境、教育、通勤、商業等等，都能拿到高分。

而且，還有長隆超級樂園作為一個頂級遛娃場所存在，開個年卡能和動物做朋友。

萬博在基本面上是穩穩的第一梯隊了。3+7+18+天河城+萬達廣場+四海城+山姆+K11S+長隆樂園，還有補作業上的番廣附+東風東+廣雅。

之前是教育選老黃埔，商業選萬博，現在萬博已經把這塊補上了，老黃埔還在路上。

最關鍵的是，這些配套不用等，所見即所得。

其次，是市場環境，萬博新盤整體還是延續和樾府的路子，做下來都還是偏改善的，價格也相對比較穩。

萬博和樾府7萬多的270平大平層，還有萬博悅府的300平大戶型。

雖然受到了不小的質疑，但去化效果都還算很不錯。

一方面，番禺人買房是愿意為了好房子支付溢價，其生活氛圍會相對輕松一點，沒有其它區那么緊繃。

另一方面，番禺民營企業強，在一些高端居住上的地緣客，是有優勢的。

簡單來說，番禺屬于是分化極大的，hand hands,loud louds。

比如說，總價過2000萬的別墅成交，番禺還是很活躍的，尤其是萬博，要價也高，“大隱隱于市”。

從配套上來說，萬博已經完成了基本面的搭建，但如果要進一步站穩到6萬/平的價格，是有壓力的。

一個很重要的原因是，缺少一些關鍵元素的支撐。

比如說，琶洲，產業+企業總部+江景。

金融城，珠城向東+南向江景。

白鵝潭，萬象城+三江江景+三館合一。

萬博，是沒有能拉價格的天然因素和配套，大部分都是靠后天努力達成的。可以成為全明星，但想當超巨僅憑努力還不行。

這部分得靠規劃解決。萬博有嗎？有，但好像不太夠。長隆樂園改造，還有三期AB地塊的南中軸公園建設，好像和上述幾個比起來，還是不夠意思。

看看白鵝潭，今年又能放煙花了，去年花了1400萬，一分鐘燒掉31萬，說不羨慕是假的。

僅僅靠后天的產品，很難跑出完全獨立的行情。

中介透露，前段時間，和樾府有一套203平的/掛牌價不到1300萬，折合單價6萬+。

五期豪宅的5.7萬/平和一期194大平層的5.7萬，以及近兩年萬博悅府穩定全廣州TOP3的銷量，在底部的確是有支撐的。

長隆萬博，還是抗住了。