臨汾汾河小鎮：400畝流轉地僅 17 畝合規，農業設施變商業小院

近期山西臨汾汾河小鎮項目因 400 畝流轉土地的 “非農化” 問題深陷合規性爭議，該項目僅 17.3 畝為合規商服用地，其余大量土地被違規用于商業開發，還存在建設手續不全、監管部門互相推諉等問題，具體調查情況如下：

1. 土地流轉與實際開發嚴重不符

該項目的運營主體是山西汾河小鎮綜合體有限公司，其土地來源要追溯到 2004 年 9 月，當時公司和堯都區堯廟鎮杜村簽訂了《土地承包合同書》，以 40 年承包期拿下了村西 459.76 畝灘涂地的經營權，合同明確要求用于旅游項目開發。但后續公司僅在 2009 年 9 月合法摘得其中約 17.3 畝的商服用地，其余近 400 畝土地性質依舊是草地、農業設施用地及工業用地。并且相關部門內部人士透露，項目合法獲批的建設工程規劃面積僅 5000 平方米，剩余大量建筑都沒有完整審批手續。

2. 違規開發呈現多元商業業態

記者實地探訪發現，濱河東路將汾河小鎮分成了南北兩區，均偏離了最初的旅游項目規劃。北區 “怡和明農業風景園” 主打露營、餐飲等休閑業態；南區 “怡和明休閑廣場” 的商業開發痕跡更為明顯，不僅建有 3600 平方米且規劃可擴建至 10800 平方米的大空間鋼結構房，還聚集了茶樓、傳媒公司、運動場館、家居建材等多種商業業態。小鎮招商負責人也直言，園區里的鋼結構房屋都沒有相關審批手續。

3. 農業設施用地被異化用于商業出租

項目南區一號門入口右側的 16 棟獨門獨院建筑，是此次爭議的焦點之一。這些建筑內部生活設施齊全，和農業配套設施毫無關聯，卻是以 “農業設施用地” 名義建設的。汾河小鎮公司相關負責人稱，這類一畝地大小、帶兩間房屋的院落，年租金達 1.8 萬元，合同一年一簽，且沒有房產證。更值得警惕的是，項目現場還有機械在施工，正加緊建設瞄準養老地產的 “三合院”。有知情人士爆料，新建院落占用的原是村民牧養牛馬的土地，公司還私下一次性買斷收回了部分村民的原始土地承包合同，并宣稱土地歸企業所有，收益也由企業支配。

4. 法律風險高且監管部門互相推諉

律師指出該項目已構成用地、建設、經營全鏈條違法，其將農業設施用地轉為商業經營性用地的行為，和 “大棚房” 問題本質一致。同時，基于違法建筑的租賃合同可能被認定無效，租戶租金大概率難以追回。若查實存在大面積毀壞農用地的情況，相關責任人還可能觸犯 “非法占用農用地罪”，面臨刑事責任。而面對這一問題，臨汾市規劃和自然資源局與農業農村局卻互相推諉，自規局讓記者咨詢農業農村局，農業農村局一位副局長則稱農業設施用地非農化是自規部門的管理問題，目前該項目違規建設仍在持續，尚未有明確整改和處理方案。