上海風貌橫空出世一個新物種

風貌別墅應該是近兩年上海誕生最為特別的一個項目品類

同時擁有市中心低密+歷史文脈的海派頂奢定位，天生自帶光環，也本該受到市場追捧

然而當下事實卻是

在營銷端：面臨著潛在供應3000套，但在售項目去化慢，以及近百萬的高額渠道費三重困境

在客戶端：同樣存在著沒有墅區生活品質的市場認可度不足，這樣的爭議

然而這是為什么

為什么整個風貌別墅涌現快兩年的時間你幾乎找不出上海哪個項目風貌別墅做得特別好

所以在我看來

造成這種困局一個最重要原因

有沒有可能是因為我們從未設想過從源頭端改變風貌別墅的本質

之所以這樣說，先讓我們來簡單回溯一下這些年上海開發商們的解題方式，你會發現主要是在這些方向上發力：

1.要么通過規劃弱化空間局促性

2.要么通過立面創造獨特性

3.再或者利用局部空間定制化從而打造身份認同

以上三種方式都沒錯

但歸根到底還是從建筑端入手就題解題，通過局部的調整去解決客戶痛點

而這也是今天這個項目最大的不同

為什么定義為源頭端出發，這個題眼從項目定位就能窺視出端倪：

風貌洋房

老實說這個定義在此之前我也是前所未見

什么是風貌洋房

它和大眾認知里的風貌別墅有何不同，又會創造出怎樣絕無僅有的居住體驗

更重要的是，它的出現是否真的能從源頭端為當下上海市場以及未來開發商們輸出一個可供參考的風貌解題范本

這是今天這篇文章真正想要探討的話題

01

看到整個外灘元境的第一眼

位于楊浦濱江九宮格之中，緊鄰內環，又是上海統一規劃出的低密風貌住宅區

不僅享受稀缺的城市核心低密資源，還與美團（在建中）、B站（在建中）、華文（在建中）等濱江科創龍頭的總部相鄰

一方面承載歷史文脈，又是未來楊浦濱江高端社區的核心

確實匯聚了當下風貌產品該有的所有優勢

而之所以說破局之路來自源頭端

也是因為中建壹品從一開始就跳出了如何優化別墅體驗的假定前提，不拘泥于簡單建筑單體的優化，而是進行前瞻性思考：

從如何更好打造地塊出發

各位去看上海如今大量風貌別墅產品

在建筑限高，容積率，里弄寬度等指標的前期規范條件之下，還是在以別墅或者高低配的邏輯打造項目

但對于外灘元境而言

從拿地之初，就跳脫既定風貌的框架，用別墅的肌理，承接低層花園洋房的可能

外灘元境鳥瞰圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

我們來看看整個項目的建筑布局

看似三層聯排別墅，但其實是在完整保留里弄肌理的同時，創新性將地上三層的立體空間

重構為平層戶型設計

從整個立面效果圖看會更加明顯

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

它并非傳統6-8層的洋房，甚至也不是傳統獨門獨戶的別墅

而是能在滿足限高條件下，又能實現低密居住體驗，擁有一拆三的單戶獨立格局

讓產品有了更多的融合創新

這也是為什么我會說項目是從源頭端出發

02

也因為這樣的肌理本身

就決定了項目既能保留別墅居住體感，又能吸納高層產品的優勢

我們能看到

首先，讓洋房擁有別墅的空間體驗

比如在外灘元境創立了雙首層格局

只在別墅產品中才有高贈送，出現了

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

最直觀的，就是面積放大實得率約200%

地上首層+地下室+花園，贈送后總面積接近350平，讓洋房擁有了別墅的尺度感

而且為了讓地下空間也能被真正使用

在地下室的打造上，中建壹品也極具用心

要知道傳統別墅地下室采光不好，通風不好，還潮濕，使得地下空間的真實使用體感是大打折扣的

最后就會淪為雜物間，輕易不會使用

但是外灘元境通過南北雙庭院的設計

不僅在使用場景上能夠實現功能分區，還能形成南北對流的穿堂風

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

在解決地下室通風難的同時

還因為帶動了室內外空氣循環，消除了溫度差，能有效保持地下室的干爽舒適，更加適配上海的梅雨季節

而且首層引入南向和北向兩個采光井

再加上地下室和首層的約3.6米層高帶來的尺度感，這才真正實現雙首層的居住體驗

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

另外中建壹品還非常細節的打造了多個入戶門

在動線規劃上，把地下室的裝修環節，和未來使用體驗都前置化考慮到位

目之所及

把陽光引入地下室，打破了地下室的閉塞和采光問題

讓首層客戶過上有天有地有院子的墅區生活

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

甚至這樣的地下空間是貫穿整個項目，在單戶地下室之下

還有連通式地下車庫

這樣地下室的地板不再直接接觸土壤，而是與車庫空氣接觸，極大地減少了從地面向上滲透的液態水和潮氣

外灘元境規劃圖（過程圖，僅供參考，以實際交付為準）

極大地緩解了地下室的潮濕問題

讓別墅才有的空間體感，在外灘元境也得到真實兌現

其次，在擁有墅區體感的同時，還擁有高層的社區感

要知道別墅因為有容積率的限制，最為缺少的就是用于業主日常交流互動的公共空間

但是在這里首先我們見到了別墅沒有的入戶大堂

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

讓你在享受低密生活的同時，還擁有了入戶儀式感

而且還在歸家入門處，打造了內外雙玄關收納系統，在保障私密性與滿足功能性收納需求之上，增加了一道儀式感

兼容了體面與實用

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

甚至做出了只有高層才有的滿飄窗通透格局

既能提升得房率，又能解決風貌別墅最受詬病的首層采光問題

讓陽光無所遮蔽的灑下

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

看到這里我想各位也發現了

風貌洋房并不是一個停留在概念階段的暢想，而是實實在在的

融合了別墅和高層的優勢

即回歸了上海里弄人家的煙火氣，又擁有別墅的私密性和尺度感

正是這種從源頭端的創新突破

讓外灘元境成為區別于以往上海所有風貌別墅、洋房以及高層，一個真正意義上前所未有的風貌新物種

03

為什么會有這樣的產品誕生

除了最初源頭端的不同，還在于后端產品設計

其實這些年大家都在說地產同質化

究其本質就是因為

即便開發商想打破同質化，想要做創新，最多只會以項目為單位去做，在規劃層面進行調整

而中建壹品竟然從項目內部重塑產品體系：

一二三層獨立研發

把每一層當作一個獨立的產品來設計

而這背后

正是因為要定制化解決每一層用戶的痛點

比如在風貌別墅中最難處理的，就是因為棟距過近帶來了采光和隱私問題

而外灘元境不僅用南北兩個下沉庭院打造了雙首層格局

還充分利用了風貌的特殊結構：耳房

讓作為首層主臥的耳房能夠被花園包裹其中，得到與自然充分相融的私屬空間

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

也正因為耳房突出常規格局的獨特結構，能夠在不影響建筑結構和二樓室內四房完整性的情況下

實現了一個和陽臺連通的退臺空間

讓二層客戶也能擁有私屬空間，在墅區低密中擁有了四代宅的生態體驗

并且因為三層繼續退臺會使得室內格局過小，不方便使用

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

所以在保留三房格局的基礎上，打造了一個南向陽臺，還在垂直空間上想辦法

所以，我們看到了層層后退，錯落有致的退臺式洋房

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

除了能夠大幅提高實得面積，讓用戶在洋房產品中，享受到別墅的高附贈

更重要的是，給每個戶型都開辟出

私屬戶外空間

將家的邊界向外延展，兌現墅區品質

為了實現這一切，僅退臺設計方案中建壹品的營銷和設計團隊就進行了五十多輪調整

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

每一輪的調整，都帶著主人翁意識，只有先讓自己心動，才能打動客戶

從這一個小切面，我們就能看出這背后究竟投入了多少人力物力心力

而且這種單層獨立研發是全項目鋪開的

中建壹品為了225套可售住宅，打造了十幾個標準戶型，近二十幾個個性戶型

如此費心費力的創新

就是為了給到用戶更多選擇權

讓每一層，每一位期待在風貌區擁有一套自己的房子的客戶，都能找到最適配的產品

同時每套戶型數量不多只有少數塔尖客戶可以擁有

從而不只提供了前所未有的居住體驗，戶型稀缺性也得到了很好保障

04

正因如此

我們也能夠感受到一直以來植根在中建壹品這個品牌的基因：持續迭代

從2023年進駐上海開始

中建壹品一直在楊浦深耕，也是上海當前唯一同時擁有風貌洋房+風貌辦公+風貌別墅三種風貌產品操盤經驗的開發商

回看中建壹品的上海之路，我們就能發現

他們從一開始就選中了風貌這個細分賽道，第一次落子上海，就斥資38.62億元拿下三幅歷史風貌保護項目

此后更是聚焦風貌不動搖

至此為上海輸出華忻坊、復興里、以及如今的外灘元境多個風貌產品

也正是因為持續在各類風貌產品里不斷探索，中建壹品才擁有了創造出風貌洋房的前瞻性洞察

自始至終堅持深耕楊浦，深耕風貌

才可能不斷推出更符合客戶需求的風貌產品

第二，中建壹品引以為傲的頂配裝標上，這次同樣也有延展與突破

曾經在外灘源著項目上

我們看到用一扇三百斤的鑄鋁門和貝母門把手，就把中建壹品超綱的交付實力展現得淋漓盡致

而這次，不僅在外灘元境中推出了全精裝標準（贈送面積不算），連地下室也安排了簡裝

外灘元境示意圖（過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準）

要知道別墅精裝本就十分少見

但我們從示意圖以及美諾、博世、嘉格納的精準配置上就能窺見，包括廚房收納轉角柜以及內嵌收拉籃的設計等等...

中建壹品是拿出了打造高層精裝配置的水準來實現精裝交付

甚至此次的外灘元境

也是來自內部不斷升級迭代的成熟核心地段低密豪宅元境系

連同首個元境產品北京海宸元境，一起還在實現產品系的持續迭代

看到這里，我想大家都發現中建壹品，是在以系統化的方式進行著迭代升級

將在城市更新領域積累的系統化運作能力，兌現到不同高能級城市

尤其是對于當下上海而言

第三，真正意義上彌補了行業風貌這個細分品類“好房子”的缺席

我們說作為承載著上海歷史傳承的，城市核心的低密風貌產品

也必然等待著屬于它的好房子出現

一個項目從來就不是一個孤島，除了占據城市資源

項目本身和這個城市產生什么樣的關系

又為這個城市反哺什么價值

到底是以什么樣的心態來做產品研發

這些問題都回避不了也騙不了人

而外灘元境給出的答案，就是不讓自己陷入紅海內卷中迷失方向

不是僅靠著市中心的地段亦或是更低容積率去透支土地價值

而是在前端供給側和后端產品層面雙重發力

從而讓風貌產品大眾化

更因為別墅都是相互獨立的，而風貌洋房不僅能滿足類別墅的私密與尺度，還能實現鄰里的互動與關懷

讓更多客戶在上海市區核心的墅區生活

回歸上海里弄街巷和諧的鄰里關系，在日常點滴中拉近人與人的關系

擁抱高級的煙火氣

無論是從源頭出發創造風貌洋房、單層獨立研發的極致付出，還是用產品稀缺性反哺城市價值

究其本質，就是切身解決客戶痛點

我們說外灘元境補上了風貌好房子的缺口，正是因為，它是在兌現客戶的終極想象

也因為所有好房子的落腳點，都是回歸客戶

05

任何細分賽道的深挖都是一處富礦

正是今天這個從風貌賽道中橫空出世的新物種

也讓我們看到它背后的中建壹品

在行業風貌面對困境的時候，依然選擇深耕

在更多開發商面對風貌產品這一項目品類幾乎束手無策的時候，毅然選擇第一個站出來從源頭端做出改變

不斷探索風貌的邊界，不讓既定的規劃成為限制

未來也是如此

中建壹品有可能在楊浦區九宮格內獲得一幅新的風貌地塊，而它已經在楊浦拿下四幅地塊了

我們說風貌承載著上海的歷史文脈，里弄的肌理記錄著過去的榮光

這樣的產品本該成為上海的驕傲

也該出現貼合大眾需求的，能夠真正代表上海市區低密生活的好房子

或許中建壹品對于上海樓市來說還是后來者

但此刻我們看到的是，當中建壹品在風貌創新上真正意義上邁出一大步

已經讓自己成為這個時代的先行者

如此

也才不辜負了這一片土地

而整個外灘元境連同背后中建壹品這個品牌一起，對于整個上海亦是彌足珍貴

以上為正文，來自Cassie

這是真叫盧俊公眾號的第6318篇原創文章

免責聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風格、布局效果等，并非開發商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規劃、設計變更原因，以上示意圖、效果圖、實景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調整，開發商不再另行通知，敬請關注相關最新宣傳資料，買賣雙方權利義務以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準。發布時間：2025年11月