房產(chǎn)稅要落地了？開征的時(shí)機(jī)，比征多少稅更關(guān)鍵！

近日，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉的公開講話，讓沉寂已久的房產(chǎn)稅話題再度引爆輿論。他表示，房產(chǎn)稅立法起草工作已經(jīng)完成，長(zhǎng)期困擾征管的技術(shù)難點(diǎn)已基本得到解決。房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的一個(gè)稅種，雖然在房地產(chǎn)下行過程中推行比較難，但還是應(yīng)該按照2013年黨的十八屆三中全會(huì)明確的“適時(shí)推出”的要求推進(jìn)。

難道房產(chǎn)稅要落地了？

聽到這消息，不少人慌了，認(rèn)為樓市要完蛋。

如果房產(chǎn)稅真的落地，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，有可能成為壓垮市場(chǎng)的最后一根稻草。但正因如此，房產(chǎn)稅暫時(shí)不會(huì)落地。

首先，房產(chǎn)稅是什么？

房產(chǎn)稅，準(zhǔn)確說是“房地產(chǎn)稅”，是一個(gè)向房產(chǎn)持有者每年征收的地方稅種，計(jì)稅依據(jù)通常是房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它不是買賣環(huán)節(jié)的一次性契稅，而是持有環(huán)節(jié)的經(jīng)常性稅收。

政府希望通過這個(gè)稅種：

1. 為地方政府提供穩(wěn)定、可持續(xù)的財(cái)政收入；

2. 調(diào)節(jié)財(cái)富分配，讓多占房產(chǎn)資源、享受公共服務(wù)的人多納稅；

3. 抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

參考上海、重慶的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，以及國際慣例，未來中國的房產(chǎn)稅可能會(huì)采用“首套房免征+人均免稅面積”的方案，征稅的重點(diǎn)是多套房和豪宅，主要以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為征稅基礎(chǔ)，實(shí)行階梯式稅率（0.5%—1.2%或更高）。

原先，地方政府財(cái)政收入主要靠賣地，但是時(shí)代已經(jīng)變了。由于人口增長(zhǎng)放緩、婚育比率降低、大量商品房積壓，房地產(chǎn)已經(jīng)從“瓜分增量”轉(zhuǎn)入“存量博弈”，各地方賣地已經(jīng)賣不動(dòng)了。

根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，2024年全國國有土地使用權(quán)出讓收入僅有4.87萬億，距離2021年的8.7萬億峰值已接近腰斬。2025年前10個(gè)月，國有土地使用權(quán)出讓收入僅有24982億元，同比又下降了7.4%。

土地賣不動(dòng)了，地方就需要再找個(gè)穩(wěn)定的收入來源，而房產(chǎn)稅就是最合適的地方主體稅。

什么時(shí)候會(huì)開征房地產(chǎn)稅？

短期內(nèi)不能征，但長(zhǎng)期來看肯定要征。

短期內(nèi)不能征，因?yàn)槭袌?chǎng)不允許。地方政府賣地的收入幾近腰斬，商品房銷售量同樣如此。2025年房地產(chǎn)投資、銷售、價(jià)格還在持續(xù)下跌。

2025年前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降14.7%，新建商品房面積同比下降6.8%，

累計(jì)成交面積同比下降8.65%，其中住宅銷售面積下降7%，銷售額下降9.4%。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市只有6個(gè)（上海、沈陽、烏魯木齊、韶關(guān)、杭州、合肥），下跌有64個(gè)。二手房?jī)r(jià)格則全線下跌。

政府喊出“止跌企穩(wěn)”，止跌還沒做到，企穩(wěn)更是困難重重。

2025年年關(guān)將至，房企想完成年度目標(biāo)，必然加大力度“以價(jià)換量”。再加上，六大國有銀行各地分行、股份制銀行分行，以及區(qū)域性城商行與農(nóng)商行紛紛在阿里、京東平臺(tái)上出手“骨折價(jià)”賣房；地方國資也接連集中掛牌手中房產(chǎn)……

樓市正危若累卵，若是開征房產(chǎn)稅，持有多套房的房主會(huì)大量拋售，后果不堪設(shè)想。

短期內(nèi)不能征，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不允許。若按1%稅率計(jì)算，一線城市一套1000萬房產(chǎn)年繳10萬稅，遠(yuǎn)超普通城市家庭年均可支配收入（約7-10萬），“稅痛感”極強(qiáng)，將迫使其壓縮教育、旅游、耐用品等可選消費(fèi)。開征房產(chǎn)稅會(huì)打壓房?jī)r(jià)，多套房主感知“紙面財(cái)富”縮水，邊際消費(fèi)傾向下降，尤其抑制高端、改善性消費(fèi)。現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅，將會(huì)對(duì)整體消費(fèi)產(chǎn)生沖擊，成為短期經(jīng)濟(jì)承壓的又一變量。

短期內(nèi)不能征，還因?yàn)檎卟辉试S。去年9月，國家對(duì)房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向已經(jīng)從“房住不炒”轉(zhuǎn)向“止跌企穩(wěn)”，說明政府要拯救樓市，減輕房?jī)r(jià)下跌對(duì)全民資產(chǎn)負(fù)債表的破壞，避免房?jī)r(jià)下跌，影響到與房地產(chǎn)緊密綁定的金融系統(tǒng)。

今年6月13日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。9月16日，作為試點(diǎn)的上海宣布優(yōu)化房產(chǎn)稅政策，縮減房產(chǎn)稅征收范圍。

不論是否有上海戶籍，只要在上海新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。在上海新購且屬于家庭第二套及以上住房的，只要人均面積不超過60平方米，暫免征收房產(chǎn)稅。

前官員說的是，房地產(chǎn)稅法的起草工作已經(jīng)完成，不等于立法通過。“十五五”規(guī)劃明確強(qiáng)調(diào)，增強(qiáng)宏觀政策取向一致性，國家不可能在短期內(nèi)轉(zhuǎn)向，開征房產(chǎn)稅。

長(zhǎng)期看開征房產(chǎn)稅是一種必然。土地財(cái)政已經(jīng)不可持續(xù)，國家不可能放任地方財(cái)政持續(xù)變差。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，征收房產(chǎn)稅是推進(jìn)城市化到一定階段的歷史必然。

不過，開征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)選擇，比征多少稅更關(guān)鍵。

在經(jīng)濟(jì)上行、房?jī)r(jià)堅(jiān)挺、居民收入預(yù)期良好時(shí)推出，痛感低、政策空間大；而在市場(chǎng)下行、信心脆弱、資產(chǎn)負(fù)債表收縮階段落地，不僅抑制消費(fèi)，還可能觸發(fā)“拋售—降價(jià)—財(cái)富縮水—消費(fèi)再降級(jí)”的負(fù)向螺旋。

對(duì)現(xiàn)在的中國經(jīng)濟(jì)來說，房產(chǎn)稅可以等，穩(wěn)房?jī)r(jià)不能等，重塑市場(chǎng)信心不能等。

推進(jìn)試點(diǎn)個(gè)人破產(chǎn)制度，避免出現(xiàn)“貸款賣房還房貸”的荒誕情況，改變銀行處理斷供房的方式，采用房貸延期和調(diào)整還款安排的辦法，幫房主延緩進(jìn)入法拍的步伐，都比開征房產(chǎn)稅更緊迫。

等樓市止跌企穩(wěn)，開征房產(chǎn)稅仍須謹(jǐn)慎前行，要從擴(kuò)大試點(diǎn)開始緩步推進(jìn)。因?yàn)檫@關(guān)系到社會(huì)財(cái)富的底層邏輯，也關(guān)系到地方政府的核心運(yùn)營規(guī)則，所以不能是雷霆手段，應(yīng)該是春風(fēng)化雨——也只有和風(fēng)細(xì)雨的細(xì)心呵護(hù)，能讓我們的未來平安成長(zhǎng)。