【上海樓市月報(bào)】11月沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)表現(xiàn)平淡

*監(jiān)測(cè)周期2025年11月1日-30日

本月觀點(diǎn)：

本月數(shù)據(jù)快報(bào)：

購(gòu)房環(huán)境分析

政策與熱點(diǎn)

新房來(lái)訪指數(shù)

從購(gòu)房者行為路徑看，先網(wǎng)上搜索，再線下看房直至最終成交，來(lái)訪與最終成交套數(shù)具有轉(zhuǎn)化關(guān)系。11月，活躍樓盤(pán)來(lái)訪量降至108.22，上海全市新房來(lái)訪指數(shù)環(huán)比下跌7.48%，同比下跌13.83%。分區(qū)域來(lái)看，本月主城區(qū)來(lái)訪指數(shù)環(huán)比下跌5.87%，同比下跌25.05%。五大新城則環(huán)比下跌1.32%，同比下跌25.76%。

商品住宅市場(chǎng)特征

商品住宅市場(chǎng)

11月，上海商品住宅新增供應(yīng)32.22萬(wàn)平米，環(huán)比下跌26.56%，同比下跌54.23%。商品住宅成交35.36萬(wàn)平米，環(huán)比下跌22.43%，同比下跌55.84%。成交均價(jià)77651元/平米，環(huán)比下跌17.47%，同比下跌0.58%。認(rèn)購(gòu)方面，本月共31個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)，有9個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%，其中位于浦東的澐啟濱江認(rèn)購(gòu)率達(dá)224%，位于浦東的湯臣君品瑄廷認(rèn)購(gòu)率達(dá)153%。開(kāi)盤(pán)方面，本月共計(jì)29個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中位于閔行的尚園，浦東的澐啟濱江，嘉定的招商林嶼湖畔開(kāi)盤(pán)售罄。

商品住宅-成交排名

11月，位于黃浦人民廣場(chǎng)板塊的金陵華庭項(xiàng)目為商品住宅成交銷(xiāo)冠。成交37套，成交面積1.39萬(wàn)平米，成交均價(jià)203773元/平米。項(xiàng)目本月推出40套372-737平米大面積商品住宅，認(rèn)購(gòu)60+，認(rèn)購(gòu)率達(dá)150%，開(kāi)盤(pán)去化95%。

公寓市場(chǎng)

11月，上海公寓市場(chǎng)供應(yīng)量26.08萬(wàn)平米，環(huán)比下跌31.01%，同比下跌62.04%。成交量30.75萬(wàn)平米，環(huán)比下跌24.41%，同比下跌57.81%。成交均價(jià)80202元/平米，環(huán)比下跌17.48%，同比上漲1.11%。

公寓市場(chǎng)-成交排名

11月，位于黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)板塊的金陵華庭項(xiàng)目為公寓成交銷(xiāo)冠。成交37套，成交面積1.39萬(wàn)平米，成交均價(jià)203773元/平米。項(xiàng)目年內(nèi)累計(jì)上市318套271-865平米超大戶型公寓，三次開(kāi)盤(pán)兩次當(dāng)天售罄。

別墅市場(chǎng)

11月，上海別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積6.14萬(wàn)平米，環(huán)比上漲1.17%，同比上漲261.93%。成交面積4.62萬(wàn)平米，環(huán)比下跌6.10%，同比下跌36.00%。均價(jià)60658元/平米，環(huán)比下跌11.35%，同比下跌7.80%。

別墅市場(chǎng)-成交排名

11月，別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售冠軍為位于閔行區(qū)江川路板塊的濱江雅著，本月成交78套，成交量0.82萬(wàn)平米，成交均價(jià)47176元/平米。項(xiàng)目地塊2022年由商業(yè)用地轉(zhuǎn)為宅地產(chǎn)權(quán)，推出224套別墅房源，累計(jì)去化近四成。

商品住宅存量

11月，上海商品住宅存量778.5萬(wàn)平米，去化周期再度回升至18.3個(gè)月，是本年首次升值18個(gè)月以上。最近一次去化周期在18個(gè)月以上的是2024年3月，達(dá)到18.8個(gè)月。本月市場(chǎng)低迷是造成存量回升的主要原因，供求環(huán)比，同比均下跌，成交量?jī)H高于2月春節(jié)期間，為年度第二低。歷來(lái)年末是房企沖擊全年銷(xiāo)售額的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以目前的勢(shì)頭來(lái)看，這一目標(biāo)達(dá)成的可能性進(jìn)一步降低。

上海各環(huán)線商品住宅存量

11月，上海商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)存量占比9.31%，與上月持平。內(nèi)中環(huán)存量占比7.19%，上升0.59個(gè)百分點(diǎn)。中外環(huán)占比11.21%，下降0.10個(gè)百分點(diǎn)。外郊環(huán)占比41.36%，下降0.42個(gè)百分點(diǎn)。郊環(huán)外占比30.93%，下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。存量主要集中在外環(huán)外，占總量72.29%，較上月有所下降。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性成交分析

成交區(qū)域結(jié)構(gòu)

11月，成交區(qū)域結(jié)構(gòu)中，寶山區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)成交量繼續(xù)位于榜單前三。其中，寶山區(qū)成交主力為大場(chǎng)南板塊的中環(huán)麓島項(xiàng)目，成交量0.88萬(wàn)平米；閔行區(qū)成交主力為江川路板塊的濱江雅著項(xiàng)目，成交量0.95萬(wàn)平米；浦東新區(qū)成交主力為唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕項(xiàng)目，成交量0.65萬(wàn)平米。

成交板塊結(jié)構(gòu)

11月，南橋新城板塊為成交榜首，其次為人民廣場(chǎng)板塊、滴水湖板塊。其中，南橋新城板塊成交主力為貝漣C1項(xiàng)目，成交0.85萬(wàn)平米，均價(jià)為44038元/平方米；人民廣場(chǎng)板塊成交主力為金陵華庭項(xiàng)目，成交1.39萬(wàn)平米，均價(jià)為203773元/平方米；滴水湖板塊的成交主力為港城滴水湖馨苑項(xiàng)目，成交0.28萬(wàn)平米，均價(jià)33771元/平方米。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)

11月，外郊環(huán)為成交主力環(huán)線，占總量的48.37%，環(huán)比上升6.26個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最大。另外內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域占總量8.97%，較上月下降1.61個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)中環(huán)區(qū)域占比下降3.52個(gè)百分點(diǎn)，占總量的6.21%；中外環(huán)成交占比17.16%，下降6.43個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大；郊環(huán)外成交占比19.29%，上升5.30個(gè)百分點(diǎn)。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

11月，主力成交環(huán)線外郊環(huán)Top3項(xiàng)目中，江川路板塊的濱江雅著為銷(xiāo)量冠軍。內(nèi)環(huán)內(nèi)銷(xiāo)冠是人民廣場(chǎng)板塊的金陵華庭，內(nèi)中環(huán)成交首位是三林板塊的翡云悅府，中外環(huán)銷(xiāo)冠是大場(chǎng)南板塊的中環(huán)麓島，郊環(huán)外成交居首的是青浦新城板塊的保利建發(fā)印象青城。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

11月，上海500萬(wàn)元以下總價(jià)項(xiàng)目為成交主力，占總量35.25%，占比上升10.50個(gè)百分點(diǎn)，升幅最大；500-800萬(wàn)元總價(jià)段占比30.18%，上升5.13個(gè)百分比；800-1200萬(wàn)元占比14.15%，下降7.76個(gè)百分比，降幅最大；1200-1500萬(wàn)元總價(jià)段占比下降5.93個(gè)百分比，占總量的6.31%；1500萬(wàn)元以上總價(jià)段占比下降1.94個(gè)百分點(diǎn)，占總量的14.11% 。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

11月，總價(jià)500萬(wàn)元以下項(xiàng)目中，江川路板塊的濱江雅著項(xiàng)目銷(xiāo)量最高；總價(jià)500-800萬(wàn)元項(xiàng)目中，大場(chǎng)南板塊的中環(huán)麓島項(xiàng)目銷(xiāo)量居首；總價(jià)800-1200萬(wàn)元的項(xiàng)目中，銷(xiāo)冠是唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕；總價(jià)1200-1500萬(wàn)元項(xiàng)目中，長(zhǎng)橋板塊的招商海上清和璽項(xiàng)目銷(xiāo)量最高；總價(jià)1500萬(wàn)以上價(jià)格段登頂?shù)氖牵嗣駨V場(chǎng)板塊的金陵華庭。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)

11月，上海5萬(wàn)元以下均價(jià)段項(xiàng)目為成交主力，占總量的44.18%，上升14.82個(gè)百分點(diǎn)，升幅最大；5-8萬(wàn)元均價(jià)段占總量的31.35%，下降2.04個(gè)百分點(diǎn)；8-10萬(wàn)元占比下降3.95個(gè)百分點(diǎn)，為6.31%；10-15萬(wàn)元本月占總量的12.45%，下降7.84個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大；15萬(wàn)元以上占比5.71%，下降1.00個(gè)百分點(diǎn)。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

11月，均價(jià)5萬(wàn)元以下項(xiàng)目中，位于江川路板塊的濱江雅著在該均價(jià)段內(nèi)銷(xiāo)量最高；均價(jià)5-8萬(wàn)元項(xiàng)目中，位于大場(chǎng)南板塊的中環(huán)麓島銷(xiāo)量領(lǐng)先；均價(jià)8-10萬(wàn)元項(xiàng)目中，位于唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕銷(xiāo)量居首；均價(jià)10-15萬(wàn)元以上的項(xiàng)目中，銷(xiāo)冠來(lái)自長(zhǎng)橋板塊的招商海上清和璽；15萬(wàn)元以上項(xiàng)目中，人民廣場(chǎng)板塊的金陵華庭成交量最高。

成交戶型結(jié)構(gòu)

11月，從成交戶型上來(lái)看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的51.17%，占比上升3.95個(gè)百分點(diǎn)，升幅最大；90平米以下占總量的9.11%，較上月上升了1.16個(gè)百分點(diǎn)；120-140平米占總量的19.04%，占比下降2.31個(gè)百分點(diǎn)；140-200平米占總量的15.28%，占比上升0.38個(gè)百分點(diǎn)；200平米以上占總量的5.39%，較上月下降3.18個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大。

成交戶型結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

11月，90平米以下戶型中銷(xiāo)量最高的是，位于柘林板塊的中國(guó)中鐵世紀(jì)尚城，90-120平米戶型銷(xiāo)量最高，其中位于江川路板塊的濱江雅著為本月銷(xiāo)冠；120-140平米戶型中銷(xiāo)冠是，位于洞涇板塊的保利西郊和煦領(lǐng)墅；140-200平米戶型中，銷(xiāo)量居首的是位于老西門(mén)板塊的綠城黃浦ONE；200平米以上戶型中，位于人民廣場(chǎng)板塊的金陵華庭項(xiàng)目銷(xiāo)量最高。

豪宅均價(jià)成交結(jié)構(gòu)

11月，全市成交商品住宅2820套，均價(jià)10萬(wàn)元/平米以上豪宅成交512套，占成交總量的18.16% ，較上月減少402套。其中，10-12萬(wàn)均價(jià)成交152套，占豪宅總量29.69%；12-15萬(wàn)元均價(jià)成交199套，占比38.87%；15-20萬(wàn)元均價(jià)成交129套，占比25.20%；20-25萬(wàn)元均價(jià)成交31套，占豪宅總量6.05%，25萬(wàn)元以上均價(jià)成交1套，占豪宅總量0.20%。

豪宅總價(jià)成交結(jié)構(gòu)

11月，全市成交商品住宅2820套，總價(jià)在1000萬(wàn)元以上豪宅成交733套，占成交總量的25.99% ，較上月減少478套。其中，1000-1200萬(wàn)元總價(jià)成交157套，占豪宅21.42%；1200-15000萬(wàn)元總價(jià)成交178套，占比24.28%；1500-2000萬(wàn)元總價(jià)成交161套，占比21.96%；2000-2500萬(wàn)元總價(jià)成交62套，占比8.46%；2500-3000萬(wàn)元總價(jià)成交55套，占比7.50%；3000萬(wàn)元總價(jià)以上占比達(dá)到成交120套，占比16.37%。

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