北京豪宅，蜂蛹而上

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京的頂豪，層出不窮。

12月4日，北京朝陽(yáng)區(qū)的頂豪建國(guó)門(mén)9號(hào)拿證了，共計(jì)97套住宅，建面為270㎡-520㎡，均價(jià)15萬(wàn)元/平米。

這個(gè)價(jià)格很高，單套總價(jià)3500萬(wàn)元至1.9億元。

其中有6套頂層復(fù)式，預(yù)售價(jià)最高達(dá)21萬(wàn)元/平米，刷新了中海樹(shù)村地王18.7萬(wàn)元/平米紀(jì)錄。

如此高的售價(jià)，與北京樓市整體的低迷，形成巨大的反差，很刺眼。

當(dāng)然，建國(guó)門(mén)9號(hào)是一個(gè)非典型頂豪，它從拿地至今已有21年，產(chǎn)權(quán)只剩下49年。

有人說(shuō)，它在北京二環(huán)內(nèi)——稀缺。這的確是大實(shí)話(huà)。

但，稀缺不代表一定有人買(mǎi)單。

從一級(jí)市場(chǎng)的例子，可以管中窺豹。

建國(guó)門(mén)9號(hào)往東1公里，有一塊地上市了——永安里舊城改造0401-01地塊，占地3.48萬(wàn)平米、規(guī)劃建面16.1萬(wàn)平米，還調(diào)過(guò)規(guī)。

它在去年第二、四輪，和今年第七輪都出現(xiàn)過(guò)，但一直沒(méi)有轉(zhuǎn)正，要到2026年，屆時(shí)看是否有人激活。

這表明，開(kāi)發(fā)商對(duì)核心地段的頂豪，心里也是打鼓的。

再如，前陣子，天壇被祈年大街地塊——建面2.5萬(wàn)平米，經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)拍，北京城建以總價(jià)20.28億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅為4%。

從現(xiàn)實(shí)看，祈年大街地塊，并不是那么火爆。

這兩年，北京賣(mài)得很火的豪宅有四個(gè)：中海京華玖序、北京宸園、和樾望云與和樾玉鳴。

1、東城的中海京華玖序2024年7月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)499套，網(wǎng)簽296套，待售203套，單價(jià)17.62萬(wàn)元/平米。

2、朝陽(yáng)的北京宸園2024年9月底開(kāi)盤(pán)，半年內(nèi)基本售罄。截至目前，供應(yīng)606套房源，已網(wǎng)簽566套，待售40套，單價(jià)11.03萬(wàn)元/平米。

3、海淀的功德寺雙子和樾望云與和樾玉鳴，2025年3月開(kāi)盤(pán)，兩盤(pán)共計(jì)供應(yīng)1137套，網(wǎng)簽1049套，待售88套，單價(jià)10.5萬(wàn)元/平米。

除了它們，北京絕大部分豪宅的去化速度較慢。

如朝陽(yáng)孫河恒基天匯，3年只賣(mài)了8套。其它的案例，花姐在這里就不一一列舉了，大家自己讀表格。

花姐統(tǒng)計(jì)了已知的32個(gè)主要豪宅，有25個(gè)在售，7個(gè)將在2026年推出。

它們加起來(lái)，初略統(tǒng)計(jì)待售套數(shù)6286套，加上一些在售盤(pán)未領(lǐng)證的套數(shù)，會(huì)突破6500套。

對(duì)于2026年北京豪宅市場(chǎng)的判斷，花姐覺(jué)得有幾個(gè)點(diǎn)值得關(guān)注：

1、2026年是北京豪宅扎堆年。

除了剛拿證的建國(guó)門(mén)9號(hào)之外，還有中海樹(shù)村地王、保利半壁店項(xiàng)目、中建智地太陽(yáng)宮項(xiàng)目、北京城建祈年大街項(xiàng)目都在抓緊開(kāi)發(fā)。

此外，海淀0702地塊（已上架）；朱房01、02地塊（已進(jìn)入供地清單），也將在2026年一季度誕生買(mǎi)家。

2、中央別墅區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

北京潤(rùn)園剛網(wǎng)簽了23套平墅和3套雙拼，單價(jià)分別為6.7萬(wàn)元/平米和9.5萬(wàn)元/平米。

在中央別墅區(qū)，形成了懋源旗下三英戰(zhàn)呂布的格局。即懋源云紀(jì)、懋源璟橒、懋源驪橒臺(tái)，合圍北京潤(rùn)園。

無(wú)論從雙拼還是平墅，中央別墅區(qū)都是貼面競(jìng)爭(zhēng)，供應(yīng)約1300套，會(huì)有一場(chǎng)好戲看。