上海
都在說上海樓市塌房了，行情很差。
到處是房東賣房無門，四處求人，還瀕臨崩潰。
上海房東已經慘的不能再慘了。
但是最近遇到一個房子，一個周末帶看上百組，沒幾天就成交了。
難道是房子又好賣了？
前面說的這個房子，來自我朋友近期的真實經歷。
他是最近在看浦東的學區房，也跑了不少板塊。
周五突然有中介聯系他，說是御橋這邊出了個性價比超高的房子。
萬科海上傳奇，120多平，只要870萬。
除了樓層低一點，其他方面都沒什么問題。
畢竟之前也是看過御橋的房子。
萬科海上傳奇的價格心里還是有點數的。
之前都是9萬、10萬單價，買個80多平的都要這個價格。
目前這個市場行情，偶爾有房東砸盤出貨，也不奇怪。
所以就想著周六也去看看，如果能再砍掉一些價格買下來也不錯。
沒想到的是，周六來的時候，一屋子都是人。
各式各樣的中介和買家。
朋友原來想法是再和房東砍10%，800萬拿下這套。
畢竟自己賣房的時候，買家一點沒少砍。
自己是小區最低價掛牌，買家最后還砍了7%左右才成交的。
看房情況這么火熱，中介有建議朋友早點約房東談，800萬肯定不現實，得往上加一點。
要不然房東是不會談的。
朋友還是認為，現在的房子都是看的火熱，沒人真的那么著急買的。
說不定還是房東和中介自導自演的劇情。
然后中介就再也沒聯系他。
等過了幾天他想著再去看看房，結果中介說房子已經賣掉了。
就是870萬成交，也沒有砍價空間。
朋友也挺郁悶的，其實這套房子綜合來看還是不錯的。
但是怎么自己賣房這么慘，成了買家了還這么被動。
難道是自己誤判了形式？
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要說誤判形勢，其實是并沒有。
當下的上海樓市海是非常焦灼的。
你要說上海樓市差，也確實挺差的。
首先就是成交難度大。
今年的二手房帶看指數，還在往下走，對比年初最高峰估計下降了40%。
翻譯過來，大 概 就是原來你的房子能有2個帶看的，現在就1個多點。
更何況，熱門的房子集中了更多的帶看量。
差的房子就更沒人看了。
想找到更優質的買家也就更難了。
其次是租賃市場也在給房東打擊。
原來都覺得不好賣那就先不賣了，還可以拿去租。
但是租金今年也在下降，就算是一線城市也沒少降。
當下又趕上了年底，租房市場的傳統淡季。
賣么賣不掉，租又租不上價。
確實是兩頭為難。
關鍵是，拿出去租了，過段時間房價可能又降了。
想要賣就得先解約，付違約金。
再有就是一些中介也不穩定。
有些朋友突然有一天發現自己家樓下的中介門店關門了。
或者熟悉的業務員突然回老家了。
畢竟頭部中介都在裁員，能活得的好的是少數。
市場之所以迷惑，是因為上海樓市表現出來的一些情況，似乎又沒有想象中那么的不堪。
看的到的就是11月的二手網簽量達到了2.3萬套。
環比上漲了24%。
連金九銀十都沒有這樣的成交量。
其次，上海的二手掛牌量是一直在下降。
整體的出貨壓力比前兩年要小一些。
現在的買家并不是既不想買房，也不想看房。
而是在等待機會。
既然市場是觀望不是絕望，那就意味著總有人賣得“好”。
這其實體現的是市場的分化。
除了產品，地段之間的分化，還有心態的分化。
只有貼近市場的心態，才是能賣掉房子的心態。
總有房東說，我的鄰居砸盤，比我低50萬掛牌。
事實上需要辯證地看。
如果市場價在500萬，你掛牌500萬，他掛450萬，那確實低50萬。
但如果擬掛牌550萬，人家掛500萬，雖然低了50萬，但那就是市場價而已。
市場調整期就像壓力測試，將房子的真實價值從價格泡沫中剝離出來。
那些價格虛高、存在明顯缺陷的房源，雖然在市場火熱的時候也能賣掉，但現在面臨的可能就是滯銷。
而那些定價合理、條件優越的房源，就會成為稀缺貨，吸引著市場上真正有需求的買家。
當然這不是說，讓房東都去砸盤，超低價換成交。
而是找準定位，找準定價，把自身的價值最大化。
不僅賣的快，而且賣得好。
即便是熊市，當你能同時成功撬動3個意向客戶的時候。
心態要發生變化的可能就是買家了。
只要看房絡繹不絕，3個或者以上的客戶肯坐下來談判。
房東就在有限的市場里，找到了斡旋的空間。
就像這些筍盤房東，或者是真正有新家比懂策略的房東，依然能讓自己的房子熱的發燙。
所以，只要搭建好條件。
客戶和房東的關系也是可以“反轉”的。
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很多房東最想知道的就是，市場真的變了嗎？
其實市場的底層邏輯并未改。
供求關系依然是影響價格波動的核心機制。
只不過變化的是市場的結構和參與者的心態。
當市場變得更加理性的時候，賣房就需要更專業的操盤。
想讓自己的房子也成為爆款，但又不是骨折價出售。
想避免被平臺無止境pua降價賣房。
想在賣房中占據主動權。
想要更精準的營銷動作。
想做到這些都沒問題，只不過憑你一個人是很難實現的。
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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。
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