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這篇文章系統(tǒng)講一下望京區(qū)域。

1、區(qū)域板塊拆分

望京算是北京最大的一個(gè)區(qū)域板塊，相當(dāng)于三到四個(gè)板塊的合體，這樣我們把它拆分成四到五個(gè)板塊來(lái)看，就會(huì)變得簡(jiǎn)單。

望京整個(gè)區(qū)域板塊拆分成：望京東、望京北、望京西、望京南、望京中五個(gè)區(qū)域。大家看下圖片：

這劃分之后，望京的區(qū)域板塊就變得更清晰。接下來(lái)我們一個(gè)板塊一個(gè)板塊來(lái)分析。

望京東，這個(gè)小板塊內(nèi)主要是改善商品房，從北往南分別是：北小河以北兩個(gè)小區(qū)，慧谷根園、果嶺里class，這兩個(gè)都是低密度，高總價(jià)，大改善盤(pán) ；

北小河以南是大家常聽(tīng)說(shuō)的：慧谷陽(yáng)光、寶星園、融科橄欖城、保利中央公園、國(guó)風(fēng)北京和上觀。還有一個(gè)大改善盤(pán)，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館，高層，高總價(jià)，大面積。

望京北，這個(gè)小板塊的房源分為兩類(lèi)：改善商品房和老房子。改善商品房有：上京新航線(xiàn)，東湖灣，華彩國(guó)際公寓，澳洲康都，北五環(huán)以外有臻園、金茂府、北緯四十度。

老房子有：望京花園東西區(qū)，麗澤西園，望馨花園。

望京中，主要分為兩大塊，南湖系列和望京西園系列。其中南湖分為：南湖中園和南湖東園；望京西園分為，望京西園一二三四區(qū)；再加上大西洋新城、夏都盈座等小區(qū)。更詳細(xì)的小區(qū)大家看圖即可，我盡量寫(xiě)重點(diǎn)。

望京西，主要是花家地系列和一些商品房小區(qū)。其中，花家地分為，花家地西里、花家地北里、花家地小區(qū)、花家地南里等；重點(diǎn)商品房小區(qū)有：季景沁園、北京香頌、首開(kāi)知語(yǔ)城、方舟苑等。

望京南要更簡(jiǎn)單，主要是望花路的一些老小區(qū)和望京南地鐵口周邊的幾個(gè)商品房小區(qū)，重點(diǎn)是：朝廷公寓、嘉美風(fēng)尚、嘉潤(rùn)花園等。

以上就是板塊的一個(gè)拆分，這樣大家在買(mǎi)房做選擇的時(shí)候，會(huì)更簡(jiǎn)單一些。

2、按學(xué)區(qū)劃分

望京的學(xué)區(qū)從整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)來(lái)看，屬于整體的教育水平較好的板塊，區(qū)域內(nèi)的學(xué)校選擇比較多，但也不復(fù)雜。

望京的學(xué)區(qū)分為這幾類(lèi)：陳經(jīng)綸分校（小學(xué)+初中）、望京實(shí)驗(yàn)（小學(xué)+初中）、首師大附（小學(xué)+初中）、花家地實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。

陳經(jīng)綸中學(xué)分校是望京學(xué)區(qū)里名氣最大的，很多人買(mǎi)學(xué)區(qū)一般會(huì)重點(diǎn)考慮陳分。而陳分對(duì)應(yīng)的小區(qū)就是望京北板塊北五環(huán)以?xún)?nèi)的區(qū)域，去掉望京花園。

望京實(shí)驗(yàn)、首師大附，這兩個(gè)學(xué)區(qū)都屬于完全能拖底，而且大家覺(jué)得孩子在這上學(xué)不會(huì)有啥問(wèn)題，區(qū)別在于，望京實(shí)驗(yàn)對(duì)應(yīng)的普遍是改善商品房，總價(jià)更高；而首師大附對(duì)應(yīng)的小區(qū)普遍是老房子，總價(jià)更低。

花家地實(shí)驗(yàn)小學(xué)就更簡(jiǎn)單了，望京西花家地系列都可以上，花家地普遍是老破小，總價(jià)低，剛需上車(chē)的地方，對(duì)口一個(gè)很不錯(cuò)的小學(xué)。初中有首師大附和94中。94中略差一些。

除去這幾個(gè)學(xué)區(qū)外，望京還有三帆中學(xué)（小學(xué)+初中），學(xué)校的口碑也還可以，對(duì)口小區(qū)重點(diǎn)是大西洋新城；望京西園系列（一二三區(qū)），對(duì)口的是白家莊小學(xué)分校，給孩子托底也沒(méi)問(wèn)題；景山學(xué)校（小學(xué)加初中），望京北北五環(huán)以外的部分，都上這個(gè)，學(xué)校給孩子托底問(wèn)題也不大。

望京的學(xué)區(qū)選擇比較多，不復(fù)雜，整體水平都不錯(cuò)。

3，剛需、剛改、改善分別怎么買(mǎi)？

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，望京的重點(diǎn)盤(pán)集中在望京西的花家地和望京中的南湖中園東園。

花家地的房子已經(jīng)跌到200多萬(wàn)了，剛需買(mǎi)房壓力不大；

花家地西里照片

對(duì)于剛改來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)盤(pán)集中在望京西園、望京花園、南湖等系列小區(qū)，兩居室300-400萬(wàn)區(qū)間，500多萬(wàn)可以買(mǎi)到不錯(cuò)的三居。樓盤(pán)的樓齡普遍偏老，維護(hù)水平一般，但自住都可以滿(mǎn)足。

對(duì)于改善群體來(lái)說(shuō)，望京重點(diǎn)考慮的區(qū)域集中在望京東和望京北，其次是望京西，以及望京中的大西洋新城。望京東和望京北一般是改善群體買(mǎi)望京的首選，如果對(duì)學(xué)區(qū)的要求更高，一般都會(huì)選擇望京北，如果要求不高，望京東和望京北會(huì)綜合考慮。

大西洋新城照片

望京西的幾個(gè)改善盤(pán)也不錯(cuò)，季景沁園、北京香頌等，但區(qū)位及板塊熱度上，望京西都要比望京東和望京北弱一些，教育也相對(duì)差一些。大西洋新城也是改善群體考慮的重點(diǎn)盤(pán)。

4、深度分析——關(guān)于區(qū)域

我們把望京拆分的五大區(qū)域，如果綜合評(píng)價(jià)的話(huà)，望京東的整體區(qū)域品質(zhì)是最好的，區(qū)域品質(zhì)跟小區(qū)密度、小區(qū)品質(zhì)、商圈等有關(guān)。望京東的住宅普遍是改善住宅，整體品質(zhì)比較高，且望京東的小區(qū)數(shù)量不算少，連成片，相對(duì)集中，形成了一大片居住區(qū)，這種地方的居住體驗(yàn)會(huì)更好一些。

望京東的學(xué)校，過(guò)去屬于普通水平，近幾年的評(píng)價(jià)越來(lái)越好，八十中集團(tuán)的合并，清華附的落地，總體來(lái)說(shuō)，這幾年的教育資源比過(guò)去更優(yōu)，教育的加持對(duì)于板塊來(lái)說(shuō)是一個(gè)好事。

但望京東也有短板，從商圈屬性來(lái)說(shuō)，望京東的商場(chǎng)檔次一般，活力不夠，底商的小商業(yè)也沒(méi)有那么有吸引力，滿(mǎn)足日常足夠，但談不上更優(yōu)。

樓盤(pán)角度，望京東以改善盤(pán)為主，但放到小區(qū)層面，望京的盤(pán)，普遍是20層以上的高層，像重點(diǎn)盤(pán)：保利中央公園、融科橄欖城、國(guó)風(fēng)上觀等，都是高層住宅，高層給人的體驗(yàn)一般。

融科橄欖城照片

望京東的小高層，10層左右的，只有慧谷陽(yáng)光，但慧谷陽(yáng)光的物業(yè)維護(hù)水平一般，屬于二流水平；國(guó)風(fēng)北京一些樓也是10層左右，但國(guó)風(fēng)的物業(yè)也馬馬虎虎。

望京東真正的低密樓盤(pán)是北小河以北的果嶺里class和慧谷根園（別墅），總價(jià)預(yù)算能到2000萬(wàn)左右的級(jí)別，可以考慮果嶺里等。

遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館是品質(zhì)最好的一個(gè)大改善盤(pán)，高總價(jià)，高層。

總體來(lái)說(shuō)，望京東板塊不大，樓盤(pán)比較簡(jiǎn)單，以改善盤(pán)為主，高總價(jià)預(yù)算的購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注。

望京北在望京各區(qū)域板塊內(nèi)算是第二優(yōu)，改善盤(pán)，足夠的樓盤(pán)密度，相對(duì)清爽的城市界面，道路正南正北，疊加上陳經(jīng)綸中學(xué)分校。

樓盤(pán)角度我們來(lái)細(xì)看一下。

望京北（五環(huán)內(nèi)）的重點(diǎn)盤(pán)是：東湖灣、上京新航線(xiàn)、澳洲康都。華彩國(guó)際公寓也算重點(diǎn)盤(pán)之一，但性質(zhì)為70年公寓性質(zhì)；利澤西園屬于老破小社區(qū)（有部分學(xué)區(qū)溢價(jià)），望馨花園也不在改善盤(pán)之列，介于老破小和商品房之間的品質(zhì)。

望京花園西區(qū)和東區(qū)是首師大老師分房，西區(qū)偏剛需，兩居為主，東區(qū)偏改善，三居為主。兩個(gè)小區(qū)的維護(hù)都做得不錯(cuò)，人群結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，雖然品質(zhì)談不上，但樓道里都比較干凈。這種老小區(qū)里，停車(chē)是個(gè)問(wèn)題。

東湖灣算是望京的第一梯隊(duì)樓盤(pán)，樓盤(pán)品質(zhì)高，樓齡新，樓盤(pán)規(guī)模足夠，物業(yè)維護(hù)也不錯(cuò)。

東湖灣照片

上京新航線(xiàn)品質(zhì)次于東湖灣，主要的問(wèn)題在于，戶(hù)型特別差，三居四居為主，但戶(hù)型都比較難用，兩居戶(hù)型普遍臨街。品質(zhì)說(shuō)得過(guò)去，不算差，但絕對(duì)不算特別好，中游偏上的檔次。

澳洲康都是中產(chǎn)重點(diǎn)盤(pán)，品質(zhì)次于上京新航線(xiàn)。重點(diǎn)為兩居三居，小區(qū)檔次屬于中規(guī)中矩的水平，談不上好，但普遍能接受。奇葩戶(hù)型很多。

北側(cè)北五環(huán)，噪音很大。小區(qū)中央空調(diào)制冷取暖，這是個(gè)比較大的問(wèn)題，會(huì)有中央空調(diào)占據(jù)屋頂空間問(wèn)題，有中央空調(diào)噪音問(wèn)題等。

北五環(huán)外的重點(diǎn)盤(pán)是臻園和北緯四十度。北緯也是中產(chǎn)重點(diǎn)盤(pán)，重點(diǎn)是兩居室。小區(qū)檔次和澳洲康都算一類(lèi)，跟澳洲康都也算對(duì)標(biāo)盤(pán)。

臻園的檔次比較高，屬于望京第一梯隊(duì)品質(zhì)，樓齡很新，以大面積為主，三居四居。

臻園旁邊還有一個(gè)望京金茂府，定位高端盤(pán)，高總價(jià)預(yù)算的購(gòu)房者可以關(guān)注。

望京中，以南湖和望京西園為主的片區(qū)，成熟，地段優(yōu)質(zhì)，便利度高，樓盤(pán)規(guī)模巨大。

南湖系列有：南湖中園一區(qū)二區(qū)，南湖東園一區(qū)二區(qū)，在整個(gè)望京中的第二象限；望興居算南湖中園的一個(gè)院；南湖佳苑和慧谷金色這兩個(gè)算是品質(zhì)改善，南湖佳苑全部是大戶(hù)型。

南湖東園二區(qū)圖片

望京西園系列有：望京西園一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)，其中四區(qū)又叫望京新城。望京中的第一象限和第四象限。

望京明苑也算望京西園系列的一個(gè)小區(qū)，有3棟塔樓。還有零星幾個(gè)小區(qū)：慧谷時(shí)空，品質(zhì)略高一些，但院很小，熱度不高；炫彩嘉軒，一棟樓，品質(zhì)一般；星源國(guó)際，小區(qū)房子不貴，經(jīng)常摻雜著開(kāi)公司的，有點(diǎn)亂。

還有一個(gè)華鼎世家，應(yīng)該是品質(zhì)最好的一個(gè)小區(qū)，全部是大房子，大面積小戶(hù)型，200平米的三居類(lèi)型，房本是公寓性質(zhì)。

圖上的第三象限，主要是大西洋新城。整個(gè)望京中區(qū)域，就這么簡(jiǎn)單。

南湖系列，幾乎都是回遷房、公房，超大規(guī)模，總共加起來(lái)有1萬(wàn)戶(hù)上下。小區(qū)品質(zhì)一般，就是大家常見(jiàn)的老小區(qū)，只不過(guò)南湖的房子樓齡新一些，90年代-2000年左右為主，不像二環(huán)三環(huán)都是紅墻的八十年的房子。

南湖需要重點(diǎn)提示的小區(qū)是南湖東園二區(qū)，這個(gè)小區(qū)帶學(xué)區(qū)屬性，初中可以上陳經(jīng)綸中學(xué)分校（學(xué)校在小區(qū)里邊）

整個(gè)南湖系列，是剛需買(mǎi)房的重點(diǎn)區(qū)域。

望京西園系列，以2000年前后的商品房和經(jīng)適房為主，其實(shí)當(dāng)時(shí)的經(jīng)適房就是商品房，本質(zhì)上沒(méi)區(qū)別。整個(gè)西園系列，差不多有1.2萬(wàn)戶(hù)，也是超大規(guī)模，其中望京新城規(guī)模最大，有5000多戶(hù)，在全北京也算排的上號(hào)的大型社區(qū)。

望京新城圖片

望京西園品質(zhì)最好的一個(gè)社區(qū)，是望京西園三區(qū)，規(guī)模大，維護(hù)相對(duì)好，但這種品質(zhì)好跟我們提到的改善盤(pán)的品質(zhì)完全不是一回事。熱度最高的一個(gè)社區(qū)是望京新城，雖然品質(zhì)沒(méi)那么好，但房子性?xún)r(jià)比高，很多剛需或剛改會(huì)重點(diǎn)考慮。

望京西園一區(qū)和二區(qū)，品質(zhì)中規(guī)中矩，二區(qū)小院比較舒服，但二區(qū)的房子戶(hù)型比較怪。大家在買(mǎi)房的時(shí)候，可以多對(duì)比下，不復(fù)雜，風(fēng)格不同，各有優(yōu)劣。

整個(gè)望京西園系列，是剛需和剛改群體買(mǎi)房的重點(diǎn)選擇！

最后是第三象限的大西洋新城，大西洋屬于改善盤(pán)，大社區(qū)，里邊有很多院，每個(gè)院的維護(hù)都不錯(cuò)。各個(gè)院的區(qū)別在于樓齡，大西洋整個(gè)樓盤(pán)橫跨了1999-2012時(shí)間跨度，樓齡老一些的像ABC區(qū)，很多6層的房子都沒(méi)有電梯，樓齡新的基本上都有電梯。

如果是改善群體，可以重點(diǎn)關(guān)注下大西洋，地段好，周邊生活便利，社區(qū)環(huán)境好。缺點(diǎn)，房子多數(shù)非正南正北。

第三象限還有兩個(gè)樓盤(pán)，風(fēng)格雅園和夏都盈座。這兩個(gè)樓盤(pán)也是2005年前后的商品房社區(qū)，品質(zhì)算不上好，但比望京西園系列整體要高一檔，比大西洋品質(zhì)差1-2檔。如果資金沒(méi)那么充裕的購(gòu)房者，可以綜合看下這兩個(gè)盤(pán)。

望京南相對(duì)簡(jiǎn)單，同樣是地段板塊成熟，但望京南的商品房集中度不如其他幾個(gè)區(qū)域，從相對(duì)關(guān)系來(lái)說(shuō)，會(huì)冷門(mén)一些。

望京南的商品房主要是朝廷公寓、嘉美風(fēng)尚、嘉潤(rùn)花園等，旁邊的藍(lán)色家園，麗景名門(mén)等，熱度都很低，嘉美風(fēng)尚的熱度還湊合，嘉潤(rùn)熱度也很低。商品房熱度最高的是朝廷公寓，偏改善，小區(qū)環(huán)境，維護(hù)等都不錯(cuò)，但樓盤(pán)小，非正南正北。

朝廷公寓圖片

中環(huán)南路三號(hào)院五號(hào)院，院都很小，熱度不高，剛需可以看看。

望京南還有一大片，屬于望花路系列，望花路西里、東里、望京路10號(hào)院、4號(hào)院等，都是老公房社區(qū)，剛需買(mǎi)來(lái)自住沒(méi)問(wèn)題，只不過(guò)這一片的學(xué)校沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，普通學(xué)校。

望京路10號(hào)院維護(hù)的很好，屬于老小區(qū)里維護(hù)水平中等偏上的。長(zhǎng)安花園雖然是老小區(qū)，但都是大戶(hù)型，熱度很低，成交很少。都市心海岸，商品房小區(qū)，熱度不高，一居室，復(fù)式居多。

整個(gè)望京南的重點(diǎn)：望花路老破小、朝廷公寓。

望京西板塊跨度比較大，成熟度高，但由于以老破小為主，所以區(qū)域品質(zhì)檔次等和望京東及望京北相比，要差一些。

望京西重點(diǎn)是花家地整個(gè)大社區(qū)+部分商品房；其中，花家地包括了花家地西里、花家地北里、花家地小區(qū)、花家地南里。

花家地西里算熱度最高的，院里的維護(hù)總體也是幾個(gè)社區(qū)里比較好的，花家地西里一區(qū)的兩居室現(xiàn)在200多萬(wàn)就能買(mǎi)到。

花家地北里維護(hù)比較差；花家地小區(qū)，花家地南里，中規(guī)中矩，位置不同，各有偏好。

大家不要對(duì)老房子有太高預(yù)期，老房子畢竟是老房子，都沒(méi)好哪去。老房子的優(yōu)勢(shì)在于，低總價(jià)，能買(mǎi)一個(gè)不錯(cuò)的地段，自住舒適度還可以。

和花家地同類(lèi)檔次的小區(qū)還有：世安家園；世安家園比花家地略強(qiáng)一點(diǎn)點(diǎn)，差距不大。

除去花家地系列外，望京西還有改善小區(qū)和一些介于改善和老破小之間的剛改小區(qū)，重點(diǎn)改善小區(qū)有：湖光壹號(hào)、季景沁園、北京香頌、中廣宜景灣、首開(kāi)國(guó)風(fēng)尚樾、首開(kāi)知語(yǔ)城、鹿港嘉苑、金隅麗港城。

其中湖光壹號(hào)和首開(kāi)國(guó)風(fēng)尚樾是樓齡最新的兩個(gè)，都是2018年之后的樓盤(pán)，高總價(jià)，改善盤(pán)。湖光壹號(hào)有部分回遷。

季景沁園和北京香頌，是望京西改善的重點(diǎn)盤(pán)，熱度最高，樓盤(pán)中規(guī)中矩，品質(zhì)、維護(hù)都不錯(cuò)。北京香頌重點(diǎn)是二期。

季景沁園圖片

首開(kāi)知語(yǔ)城，檔次差一截，預(yù)算偏低的可以考慮，同時(shí)也要結(jié)合其他片區(qū)綜合對(duì)比。

中廣宜景灣，小區(qū)品質(zhì)可以，但位置相對(duì)邊緣，買(mǎi)房的時(shí)候可以綜合考慮。

介于改善和老破小之間的剛改小區(qū)有：銀領(lǐng)國(guó)際、圣馨大地、方舟苑。這幾個(gè)都是塔樓商品房社區(qū)，環(huán)境和維護(hù)等中規(guī)中矩，剛改群體可以重點(diǎn)考慮。方舟苑相對(duì)邊緣，離地鐵遠(yuǎn)一些。

望京的基本情況就是這些，如果再往細(xì)里講，那就要到戶(hù)型和價(jià)格這個(gè)層面了，篇幅限制，到此為止。歡迎大家點(diǎn)贊收藏轉(zhuǎn)發(fā)。

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