江蘇
南京公寓房價腰斬，是及時出手止損，還是繼續持有收租金？
公開平臺上，不少公寓業主有相似的困惑。
一位網友闡述了具體情況：當年花85萬在南京南站買了一套公寓，現在房價跌到45萬，可一年租金約3萬，有必要賣嗎？
爆掉的評論區里，多數人建議不要賣。下結論之前，銳評君提醒大家，具體問題具體分析，關于投資公寓的事兒，今天一次性說清楚。
01
出于自住過渡、商業辦公、收租投資等需求，很多南京人購買了公寓。
重點說說公寓投資。
相較于住宅，由于戶型較小、單價較低，低總價是公寓的一大特色。那些年，南京的升龍匯金中心、雨花客廳、龍湖新壹城等，賣得都不錯。
樓市行情骨感的當下，公寓緊隨大盤，一手和二手均出現明顯的價格下滑。
聚焦二手房市場，前面提到的南站公寓業主之外，不少網友表示自己面臨差不多的情況。
小A：總價55萬（含稅）購買了金馬路的公寓，刨去物業費等，月凈得租金約1600元，現在公寓跌到了27萬左右。
小B：加上裝修，我花80萬拿下南京一套公寓，現在只能賣30-35萬左右，租金還特別低。
小C：我才是高位站崗，140多萬買了南站綠城深藍的公寓，裝修花了10多萬，現在啥也不說了。
中介平臺上的成交數據，佐證了網友們的說法。
以仙林湖萬達茂為例，同樣是52㎡的單室套公寓，2020年總價能賣到65萬，5年后的現在縮水到27萬，腰斬都不止。
地鐵1號線天隆寺站上蓋的雨花客廳公寓，不到32㎡的小戶型，2019年夏天成交總價近83萬，如今中介表示40多萬就能買到。
同樣在明顯下行的，還有公寓租金。
比如位于南站的證大喜瑪拉雅中心公寓，45㎡戶型去年8月能租到2650元/月，如今月租金下行至2000元左右。
比如天隆寺的紫悅廣場，約42㎡單室套，去年夏天月租金能達到3100-3700元不等，如今相似戶型2800-3000元/月就能租到。
02
房價和租金雙雙下跌，引發了不少業主的焦灼：割肉賣掉還是繼續持有？別急，先冷靜思考兩個問題。
第一，繼續持有的租金回報。
我們知道，投資公寓，主要的收益來自于租金。
前幾年租賃市場行情還不錯的時候，部分優質項目租金回報率能達到5%-8%（數據來源于南京房地產業協會）。
現在，是什么光景？
還是以開頭提到的南站公寓展開。網友表示：這幾年自己的公寓月租金穩定在3000元，到期后再租，預計月租金下滑至2600元左右。
這意味著，刨去商貸利息、裝修投入、物業費、出租空置期等成本，總價85萬的公寓：
月租金3000元時，年租金回報率約4.24%；
月租金2600元時，年租金回報率約3.67%。
（僅供參考，實際計算時可將所有投入成本考量在內）
顯然，在保證能成功出租的前提下，這套公寓的年租金回報率，仍能跑贏大部分中低風險理財收益，以及銀行定存利率。
第二，賣掉公寓，這筆錢能獲得更高收益嗎？
房價下跌、存款利率下降、銀行理財凈值波動，是當下中產的資產“焦慮三件套”。
誠然，銀行定存、中低風險理財，利率已基本來到1字頭，若非基金、股票等的專業級玩家，大部分普通人很難掙到認知以外的錢。
所以，當南站公寓業主發帖尋求建議，網友們一邊倒地喊話不賣。
簡而言之，判斷要不要將價格腰斬的公寓賣掉，認真計算租金回報率，再權衡你的理財賺錢能力，心中自然明了。若長久空置，沒有租客問津，及時割肉止損方為上策。
03
不管是要不要把手里的公寓賣掉，還是手里有閑錢能否投資公寓，銳評君反復強調了，得具體問題具體分析。
客觀來說，現在仍然有不少選擇公寓的買房人。
新房市場上，今年以來南京一手公寓成交還算穩定。
克而瑞南京的數據顯示：一季度的月均成交套數為571套；二季度進入短暫的銷售淡季；7月至11月，每個月都有超300套的成交。
數據來源于南京公寓情報
具體到項目，雨核的置地中心、新玄武的復地明日之城、燕子磯的萬象天地、河西的華僑城歡樂濱江等公寓，賣得還不錯。
今年夏天，南京公積金端出“福利”，部分公寓支持公積金貸款。具體來看：
購買鼓樓潤珹中心·潤璽、華貿國際公寓，河西金融城公寓，雨核置地中心公寓，江寧金輪星際中心公寓，新玄武復地明日之城、招商局中心公寓等，支持提取公積金作為首付款，且首付3成起，貸款利率為2.6%，最高可貸30年。
當然，部分公寓入住后可申請將水電改為民用，鼓樓區積極探索實行公寓小學統籌入學政策，這進一步為一手公寓的去化錦上添花。
二手公寓市場上，不乏撿漏的買家。
現在，雖然大家普遍反映租金水平大不如往年，可注意另一個變量：下行的公寓總價。這使得不少高性價比的公寓，租金回報率仍能高于同地段的住宅。
且別忘了，公寓交易時，若賣出價格低于當年的買入價格，稅務部門核算后確認是虧本賣的，交易環節里的高額增值稅即可免去。
銳評君提醒大家，面對超低總價的次新公寓，務必明確抄底原則：
一定要做好長期持有的準備，且優選核心地段、地鐵口、商業配套豐富，且周邊產業聚集的優質項目。
另外，計算租金回報率時，要將貸款利息、裝修費用、公寓空置期等成本計算在內，得到的數據會更客觀。
最后重要強調，幾種公寓堅決不能碰：
1、遠郊地區，缺乏產業和配套；
2、年代已久，公區配置、物業服務等拉胯；
3、產業、地鐵、商業等還在規劃中，要格外留意兌現周期；
4、期房公寓+不知名房企，得警惕爛尾等風險。
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