一招激活樓市“以舊換新”

　　近兩年各地都在積極推進住房的“以舊換新”工作，但是效果都不令人滿意，“以舊換新”又是維穩樓市的重要手段，今天我們來聊聊怎么通過房票來解決這個問題。同策研究院聯席院長宋紅衛認為，拓寬房票適用性可以激活一二手市場聯動性，房票模式不僅適用于拆遷安置，也可以用來激活樓市“以舊換新”。

　　首先，樓市“以舊換新”的工作十分重要。當前我國樓市已經進入到存量市場階段，二手房市場交易成為主導，從上海數據來看，二手房和新房套數比已經達到5:1，即樓市成交6套房，其中5套房是二手房，一套房是新房，美國紐約的數據甚至達到7:1，未來上海包括其他城市二手房占比會進一步提高。這里面就可以看到，二手房的量很大，但是沒有真正激發出新房的需求，一二手房市場的聯動性在大幅下滑，這不利于樓市的穩定，尤其是新房市場，因此大力推進“以舊換新”政策是十分必要且重要的。

　　多地城市商品房“以舊換新”采用房票政策取得了不錯效果，比如今年浙江多個城市啟動或迭代該項機制，并上了今日頭條。浙江房票的特點就是把政策做了協同和整合，通過“房票+換購券”的模式，拓展了房票的適用性。具體操作就是由評估機構市場化評估舊房價格，地方國企以“房票”的形式來收購二手房，相關部門對于購買新房提供額外換購券，就是這一個小動作，就起到了很好的作用。

　　從浙江換購案例來看，有幾個成功要素：一是二手房評估價要高于賣房人預期，也就是說房票給出來的價格比中介賣的高；二是購置新房還給額外補貼，可以賺到兩個實惠。媒體報道的案例中 ，一個住戶原來住房是76平，通過房票賣120萬，這個價格已經高于市場價格，通過房票和補貼業主僅花7萬元住進122平米的現房，置換成本大幅降低。

　　從浙江案例能夠看出拓寬房票的適用性，可以激活一二手市場聯動性。再有一招就可以大幅度激活“以舊換新”，這就是允許房票流轉。舉一個例子，比如一套二手房市場評估價是200萬，中介賣房成交價格在180萬左右，如果拿房票+換購券可以得到240萬左右，這本身就有60萬的溢價，這本身能夠激發出部分換房需求，即使本人沒有換購新房需求，也可以在二級市場上流轉，假設按一定的折扣，以220萬轉讓給購買新房需求的人，省出的20萬，還可以額外購置一臺20萬左右的新能源汽車，這樣三方得利的事情，一定會大幅激活一二手市場的聯動性。

　　最后，房票模式在我國還屬于新興事物，其作用和用途也在不斷的探索中，逐步打開房票的適用性以及流轉是未來趨勢，越早放開房票的城市，在激活一二手聯動上越早得利。