為什么全國市場都在刷屏成都

站在年末這個時間點回望2025年樓市

這一年樓市行業內普遍觀點趨于冷淡，那些很多我們理所當然認為的常識，或者說一些金字塔結構，都在開始改變

過去會跟各位分析很多行業最前沿的產品迭代，大量的細節

但今天我想聊點宏觀的

關于：資產

也因為今年我們已經看過大量城市對外都在說著因城施策，也都想要刺激需求做客戶的導入，但現實卻是

為什么現在有的房子會成為庫存，有些房子會賣不掉沒辦法流通

一個很重要的邏輯

就是那些能夠稱之為城市核心且歷久彌新的資產，同時俱備土地稀缺性+高品質產品+未來房產保值增值能力

甚至關乎操盤手的閱歷以及對項目一種篤定

本質上房產作為資產維度

在地段領域乃至城市層面的價值判定體系，已經發生了很大的轉變

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關于這個轉變的答案

這里我想先跟各位聊一座城市

也是整個2025年我認為全國最值得剖析的一個樓市價值判定樣本：

很多人知道成都應該是這三年來，一直維系著無視整個行業周期的一二手成交

1、自2019年起，成都市的新房住宅成交面積已經連續5年排名全國第一

2、二手住宅成交套數連續兩年超過22萬套，一手和二手住宅成交總量連續三年排名全國第一

這些都是事實

也是令當下多少城市都無比艷羨的存在

但也因為數據過于耀眼，以至于很多同行也忽視了背后成都這兩股趨勢

第一

近年來成都豪宅購買力之澎湃，幾乎趨向比肩一線城市

我特意對比了下今年上半年5000萬+豪宅成交，其中所有二線城市但凡有成交數據加起來不過約60套，而上海是482套

占比全國約78%

經過這一年這輪周期洗滌，地產已經告別普漲式的雨露均沾，出現了特別明顯的兩極分化

城市的裂變比想象中還要厲害

但反觀成都

這5年來無論對比一線還是二線，成都樓市都進入了暴走狀態

體現在1000萬以上新房成交，從2021年到2023年增長至975套，三年間增長近3倍，更為洶涌的是2025年1-11月成交套數1600套

提前2個月超過2024年全年總量

類似交子縵華墅區產品、最近才開盤的貝好家貝宸S1最高總價可達5000萬+

這也意味著

如今1000萬總價也不過成都豪宅門檻而已

當然也因為總價段增高，與之對應這座城市產品上限也在被不斷拔高

所以在于產品端

以前提到成都各位最先想到的，可能是單一某個樓盤，而如今各位再去看整個成都豪宅力表達

卻呈現出“各自為營、百花齊放”的態勢

不乏單價突破10萬/平高端項目由點向面鋪開，尤以這兩個板塊最為突出

一個承載起整個西部金融CBD中心的，金融城板塊

一個以稀缺生態資源和高端產品為定位的，麓湖板塊

構成整個成都豪宅市場的雙雄格局

板塊內項目總價普遍超千萬，如金融城丨交子縵華、麓湖丨麗世縵華、麓湖生態城等項目，產品迭代能力極強

更為有意思的是

對于成都豪宅產品客戶也幾乎是照單全收

去年開始成都一手新房單價已經破10萬/平

這一切還是建立在中心城區均價僅為2.7萬/平基礎上(來源：克而瑞）

所以我們看到當下成都樓市最為獨特的一點就是，大家都在說行業下行，但當價格突破城市天花板之后

無論對于成都塔尖圈層，還是全國高凈值投資者

依然愿意為此買單

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而這也是我想說的第一個轉變

為什么成都可以

植根在這座城市底層邏輯，不單純以經濟指標驅動城市發展

如今我們看城市不能去看那種刺激購買力的TO C政策了，更需要關注如何用TO B政策來幫助行業完成結構性轉變

也才符合這個階段房地產發展的主要訴求

是真正的因城施策

大致體現為以下三個層面

第一，長久以來政策端嚴苛的限購政策，決定了成都幾乎沒有炒房客存在

大概2016年也是基于棚改貨幣化驅動全國樓市最瘋狂的幾年，成都卻開始實施限購政策，再到2018年出臺“史上最嚴限購政策”，期間經歷多次升級調整

所以，即使近年來成都房源供應量較大

但都是真實的用戶需求

從整體購房用戶畫像也可以看出

2024年成都新房外地戶籍占比32%

基本來自周邊“新西蘭（新疆、西藏、甘肅）”以及豪宅虹吸北上廣一線城市用戶

要知道除了成都本身的2140萬常住人口，川內還有6200多萬，再加上周邊四省，累計接近1.3億人口

幾乎是國內罕見的城市虹吸能力

第二

成都樓市還是一個以產品驅動的市場

也因為相比一線城市成都房價更具性價比，對于開發商而言，單靠堆砌材質取勝難以對沖項目整體開發成本

從而倒逼成都每位房企都需要通過高級設計+大膽創新突圍

另外疊加城市領頭羊效應

正如杭州擁有濱江和綠城，這兩年成都塔尖涌現不少總價和單價完全跳脫市場的項目，在去化上又呈現得非常強勢

也讓市場意識到，成都這個樓市不是沒有需求

只要有足夠好的產品就能夠激活需求

也就是這個信號，直接帶動了整個成都樓市產品力的提升

所以在成都樓市供給側很少會出現同質化，整個樓市格局進入良性循環

第三，更重要縱觀全國城市布局，基于“西部中心”國家級戰略，通過資源西移背后是產業以及人口源源不斷涌入

搶人大戰中，城市的主旋律一定是搶更多年輕人

塔尖個體的留存，本身就是將人才體系和產業體系活化的重要環節

而在成都如今人才總量高達669萬位居全國第四，累計落戶“蓉漂人才”超過30萬人，平均每天超500人落戶成都

基于此

異常充沛的異地購買力+產品力驅動良性循環+國家級中心定位，成為了整個成都樓市最重要的底層支撐

所以在這個維度上，不知道各位有沒有發現

就是當市場的價值分層更加明顯

以及如今供需逆轉之下土地價值被逐漸稀釋

但是在過去整個20年地產周期，對于成都沒有泡沫可言

本質上你很難讓自己買在這座城市高點

這件事本身就是最大化規避風險

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而以上這一連串價值邏輯

都在此刻成都金融城這個項目徹底實現邏輯閉環：

金融城丨交子縵華

金融城作為整個成都發展最璀璨的明珠，也是西南地區最貴CBD，相當于上海浦東的陸家嘴、香港的中環

誕生于此的交子縵華，也見證了整個板塊經濟的騰飛

成都金融城交子綠廊實景

這些年無論是從G端政府，還是TO B端的企業部門，再到TO C端用戶居民，對金融城達成了高度價值共識

但是各位，今天我們談論的邏輯

是城市頂級資產

對于當下房企而言，投資策略早從過去的規模擴張轉向質量升級，傾向于在核心城市爭奪確定性更好的價值高地

而天府大道作為成都發展的脊梁

天府大道又與交子綠廊共同組成成都城市十字中軸

從金融城1.0到2.0實現了區域經濟飛速增長，圍繞著天府大道縱軸，是成都雙子塔、成都規劃局、成都市銀監局...市級配套完整兌現

企業納稅強度超全市均值78倍

整個金融城地價早已位居成都金字塔尖

就在11月20日，金融城三期三宗地塊全部由中國雅江集團拿下

用于建設其區域總部，作為負責雅魯藏布江下游水電工程開發、建設與運營，這樣一個萬億級別央企落地，也讓板塊產業布局更為豐滿

站在上帝視角俯瞰

金融城交子綠廊視頻示意

從交子大道到交子綠廊，連成一條金線

而金融城的價值邏輯則被「一條金線」串聯起來，貫穿整個成都的現在和未來

如今到了3.0階段

也就是橫向圍繞一整條交子綠廊延展，從“金融城雙子塔-交子云天塔-林家壩TOD”

至此進入兌現低密時代

正如紐約建筑評論家戈德伯格所言，“紐約最偉大的建筑不是建筑，而是中央公園”

區位圖，僅供參考

而對于交子縵華而言

作為交子綠廊頭排唯一低密墅區

地塊最大61畝，容積率最低1.6，做到綠地率53%（含綠廊）基礎上，涵蓋花園大平層+墅區產品，以及項目二期采用建筑北高南低分布

只為景觀資源和城市天際線最大化占有感

意境創想圖，僅供參考

不僅一線交子綠廊、對望城市地標天府雙塔

綠廊全長10千米串聯起交子金融商圈、千億中國生物科創谷、白鷺灣經濟總部功能區三大超高能級產業集群，舉步可達銀泰、交子公園等

換言之

項目天然擁有成為全域公園住區的段位

放在如今整個金融城板塊內這當然就是得天獨厚的優勢

意境創想圖，僅供參考

高層產品也是主城唯一四代宅

通過露臺挑高超6米奇偶層錯位排布，結合二層雙層立面處理，避免上下層視線窺視，外掛YKK系統門窗又確保整體立面表達的完整

交子縵華創意展示單位，僅供參考

對于墅區業主還是高層用戶

未來置身其中，都能最大程度享受到生活在城市核心的繁華與靜謐

而交子縵華也將成為區域最珍稀的墅區生活樣本

意境創想圖，僅供參考

讓資產歷久彌新，恒久保值甚至增值

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寫到這里各位應該能理解，為什么成都可以孵化出那些行業最貴的豪宅

隨著城市的發展到一個階段之后，更多城市地段價值在被快速打平

那些容易成為庫存的房子

一定是地段同質化和產品同質化重度結合的房子

但今天成都這里

是整個金融城板塊不斷橫向蓬勃生長的同時，產品也在快速超前迭代，本質是來自地段和產品的雙向奔赴

也才促成了足以穿越周期的資產屬性

交子縵華也是如此

很難想象在行業普遍趨向現代簡約表達，但成都這個項目，卻呈現出如同置身紐約頂級酒店華爾道夫的精奢感

確實讓人眼前一亮

整個門頭舍棄了常規弧形的拱橋，而是方型拱橋的設計，立面采用進口巴西白玫瑰全干掛石材又結合紅銅色鋁板勾勒

交子縵華實景圖

為什么要這樣做

僅僅為了致敬經典進行復刻么

其實地產到了后期，很多時候樓盤背后比拼的就是操盤手個人的背景與閱歷

也基于老板意志推動，在走遍世界之后選擇把文藝復興的元素帶給成都

自1930年起，回溯洛克菲勒中心到帝國大廈，那些能夠流芳百年最后成為世界經典美學代表的，是大都會

今天我們看到整個上海

站在陸家嘴對望上海萬國建筑群

尤其是十里洋場外灘一片，讓全國人民頂禮膜拜以及歷久彌新的建筑

大概率還是大都會

美本沒有標準，但穿越周期的審美，總被一代代人的目光，反復確認

這樣風格也不是輕易可做

背后需要頂級材質、極致工藝，以及項目超5000平會所是為設計付費復刻紐約華爾道夫的經典與重奢

交子縵華實景圖

大師的思考理念，巧妙以Art Deco為細節線索

為每一寸建筑空間帶來了系統性的審美，也讓項目擁有藝術性和高級感，與頂層塔尖客戶的需求實現共鳴

已經流行了100年的風格，大概還能再流行100年

這是項目前瞻性的地方

包括頂級酒店理念背后更為重要的交付服務與圈層性

實拍圖

為此交子縵華聯袂擁有242年歷史的JLL仲量聯行，以合作共創模式定制“GD金尊全景物業服務體系”

又以「濱江生活+」社群服務品牌為載體打造五大社群圈層，諸如川西秘境戶外徒步、少兒擊劍體驗沙龍園...已經在交付前前置化運營

真正意義上作為全生命周期的“百年資產運營”

這樣做真的有用嗎

這個問題最好的回答就是去看交子縵華因為一開始堅持一個對的戰略

如今得到了什么樣的真實反饋

1、位居今年整個1-11月成都5+1城區千萬級豪宅銷售套數、銷售面積、銷售均價三項第一

2、此外項目單盤年度業績累計35億+

項目本身已經在高級圈層很好的引起共鳴

這些數據都在告訴我們，做到了足夠的極致，市場會給我們真實的反饋

結果是不會騙人的

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所以回過頭來，到底看到了怎樣資產邏輯的轉變

我們當然感受到當下對于行業的焦慮

以及用戶購置資產的不確定

我曾經打過一個比方

對于成都可能單價3萬項目的品質，要比上海15萬/平的房子做的還要好

這不是一個夸張的類比

一些競爭激烈的城市，在供需逆轉的背景下，反而催生了項目在產品力上的比拼，從而提升了行業整體的居住品質

這種感覺在這次親眼目睹成都頂豪表達后只會愈發強烈

因為過去房地產的信用基礎一直在房價

房價的穩定上漲推動了房地產的發展，但是現在當這個基礎不存在的時候，一座城市地產持續發展的根基在哪里

一座城市的產品口碑又何以為繼

只有城市發展和產品品質同步持續性提升，才可能讓整個模式圍繞土地、項目、客戶、一二手市場從而形成一個良性循環

而這一點成都做到了

交子縵華也做到了

交子縵華實景圖

目前整個交子縵華大平層正在熱銷，以及推出稀缺綠廊頭排墅區限量封藏，真的可以去現場看看

如今正值整個成都豪宅產品力百花齊放之際，整理資料時看到一句話分享給各位

來自背后開發商潤達豐濱江

作為本土開發商深耕成都多年，已持續為成都輸出悅蓉九州、交子縵華、麗世縵華三個頂尖項目，都是行業內有口皆碑

就在前天，又在金融城以9.04億總價拿下一塊純宅地，未來同樣值得期待

“沒有一朵花，從一開始就是花

也沒有一朵花，到最后還是花

而我們只是想在成為鮮花的路上，讓花期更長”

現在行業需要的是品質信用

而成都連同交子縵華這個項目一起，也就在這樣價值觀下熠熠生輝

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6347篇原創文章

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