對云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司違法估價的控告

被控告人： 云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司

被控告人地址： 天津市西青經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)興華十一支路建福園3號A區(qū)

法定代表人： 吳紅艷

投訴事由：

被控告人在接受天津市紅橋區(qū)法院委托，出具《中山綠某居房地產(chǎn)估價報告》（津云估中盛房評企字（2025）第A0471號）及《福建鉑某花園房地產(chǎn)估價報告》（津云估中盛房評企字（2025）第A0470號）過程中，存在嚴重違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）、涉嫌出具虛假或重大失實評估報告、業(yè)務(wù)報備與執(zhí)業(yè)質(zhì)量存在嚴重問題等多項違法違規(guī)行為?，F(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》及天津市資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“市評協(xié)”）相關(guān)自律監(jiān)管規(guī)定，向行業(yè)監(jiān)管部門提出正式投訴與控告，懇請依法啟動專項核查，并對被控告人進行嚴肅自律懲戒。

事實與理由：

控告人系天津市紅橋區(qū)法院（2025）津0106司技委字第211號鑒定（評估）委托事項的當事人。被控告人出具的上述兩份評估報告，擬作為離婚糾紛的財產(chǎn)分割依據(jù)。經(jīng)控告人及專業(yè)人士審查，發(fā)現(xiàn)報告存在系統(tǒng)性、根本性缺陷，其執(zhí)業(yè)行為涉嫌嚴重違規(guī)，具體如下：

一、 評估報告嚴重違反國家技術(shù)規(guī)范，核心內(nèi)容缺失，涉嫌構(gòu)成虛假或重大失實報告

1. “比較法”評估空轉(zhuǎn)，未披露任何可比實例與測算過程：

兩份報告均宣稱主要采用“比較法”進行評估，但通篇未列出任何一個可比實例的具體信息（坐落、成交時間、單價、面積、交易情況等），更未展示任何比較、因素修正、調(diào)整計算的過程。此做法完全違反了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第4.0.1條（真實、客觀、準確、完整、清晰、規(guī)范）及第8章關(guān)于比較法應用的詳細規(guī)定。評估結(jié)論缺乏最基本的技術(shù)支撐和數(shù)據(jù)推導，屬“空話、套話”堆砌，嚴重質(zhì)疑其評估結(jié)論的生成是否真實發(fā)生，涉嫌構(gòu)成《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查辦法》所指的“關(guān)鍵程序未執(zhí)行到位”、“工作底稿嚴重缺失”乃至“出具重大遺漏或虛假評估報告”的嚴重問題。

2. 現(xiàn)場查勘程序存在重大缺陷，評估假設(shè)與事實不符：

兩份報告均承認未進入室內(nèi)查勘。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，實地查勘應查看、記錄估價對象實體狀況。內(nèi)部狀況對住宅價值影響顯著。被控告人在未履行基本查勘程序的情況下進行評估，依據(jù)嚴重不足、程序違規(guī)。

3. 評估假設(shè)脫離現(xiàn)實，結(jié)論有效性存疑：

報告在“估價假設(shè)和限制條件”中明確“未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變……等因素”。同時，“特別提示”指出市場狀況若明顯變化，評估結(jié)果應調(diào)整后使用。當前房地產(chǎn)市場，尤其是中山坦洲鎮(zhèn)、福建某縣等縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域大幅下行趨勢明顯。被控告人將價值時點設(shè)定在報告出具前一個月，并設(shè)定長達一年的有效期，其評估所依賴的“市場穩(wěn)定”假設(shè)在出具時已不成立，結(jié)論在送達時已嚴重滯后于市場。此舉涉嫌“濫用資產(chǎn)評估方法”，導致評估結(jié)果無法反映市場真實價值。

二、 評估對象權(quán)屬基礎(chǔ)存在重大瑕疵，評估前提錯誤，程序失當

1. 對依法不應分割的結(jié)婚前個人財產(chǎn)進行評估：

中山房產(chǎn)系控告人2016年（結(jié)婚前）購置并登記為“單獨所有”，依法屬結(jié)婚前個人財產(chǎn)。被控告人未對該關(guān)鍵權(quán)屬信息進行審慎核查與風險提示，接受委托評估可能直接侵害公民合法財產(chǎn)權(quán)，其評估行為的前提和目的存在嚴重疑問。

2. 違法評估案外人名下財產(chǎn)：

福建房產(chǎn)現(xiàn)登記于案外人名下，為“單獨所有”。在案外人未參與訴訟、權(quán)屬存在重大爭議且已被法院查封的情況下，被控告人以“產(chǎn)權(quán)明晰”為假設(shè)進行評估，實質(zhì)上是為違法處分案外人財產(chǎn)提供“定價依據(jù)”，嚴重違反了評估機構(gòu)應保持的獨立、客觀、公正立場，涉嫌介入并干擾正常的司法程序。

三、 結(jié)合市評協(xié)專項檢查要求，被控告人業(yè)務(wù)報備與執(zhí)業(yè)質(zhì)量疑點突出

根據(jù)天津市評協(xié)發(fā)布的《關(guān)于開展2025年度資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報備專項檢查工作的通知》（津評協(xié)〔2025〕24號）及《關(guān)于開展2025年度資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量自律檢查工作的通知》（津評協(xié)〔2025〕10號），被控告人的行為符合多項重點檢查情形：

1. 業(yè)務(wù)報備可能存在問題：

通知明確將“在法院委托專業(yè)技術(shù)評審、信訪投訴舉報中發(fā)現(xiàn)出具的資產(chǎn)評估報告存在未報備情形”及“業(yè)務(wù)收入與報備報告數(shù)量明顯不匹配”的機構(gòu)列為重點檢查對象。本次投訴即涉及法院委托項目的重大爭議，強烈提請協(xié)會核查被控告人是否已按規(guī)定將這兩份問題報告通過業(yè)務(wù)報備系統(tǒng)進行完整、準確報備，其扉頁是否帶有合規(guī)的二維碼備案回執(zhí)。

2. 執(zhí)業(yè)質(zhì)量存在嚴重缺陷：

通知要求重點檢查“關(guān)鍵程序未執(zhí)行到位”、“濫用資產(chǎn)評估方法”、“工作底稿嚴重缺失”、“出具重大遺漏或虛假評估報告”等。本控告所涉報告完全符合上述特征：核心的比較程序缺失（關(guān)鍵程序未執(zhí)行）、脫離市場的假設(shè)與估值（可能濫用方法）、無測算過程導致工作底稿必然不全或缺失、報告內(nèi)容存在重大遺漏。被控告人很可能屬于“存在突出問題的資產(chǎn)評估機構(gòu)”。

3. 項目屬于應重點關(guān)注的“重大影響”項目：

通知要求“聚焦具有重大影響的資產(chǎn)評估項目”。本案為離婚訴訟財產(chǎn)分割的核心依據(jù)，評估結(jié)論直接關(guān)系當事人重大財產(chǎn)權(quán)益，顯屬具有重大影響的司法評估項目。

四、 投訴訴求

基于上述事實，控告人有合理理由認為，云估中盛（天津）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司在承辦上述司法評估業(yè)務(wù)時，執(zhí)業(yè)行為嚴重失范，出具的報告可能構(gòu)成虛假或重大失實報告，業(yè)務(wù)報備也可能存在違規(guī)情形。這不僅嚴重侵害了控告人及案外人的合法權(quán)益，也擾亂了資產(chǎn)評估市場秩序，損害了司法評估的公正性與權(quán)威性。

現(xiàn)依據(jù)市評協(xié)相關(guān)自律管理規(guī)定，鄭重提出以下投訴訴求：

1. 啟動專項核查： 請求行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)立即將云估中盛公司列為重點檢查對象，依據(jù)津評協(xié)〔2025〕10號及24號文件要求，對其執(zhí)業(yè)質(zhì)量、業(yè)務(wù)報備情況（特別是涉案兩份報告）、內(nèi)部質(zhì)量控制體系進行專項現(xiàn)場檢查。

2. 調(diào)取并審查工作底稿： 要求被控告人提供涉案兩份評估報告完整的工作底稿，尤其是“比較法”所使用的全部可比實例來源、信息、篩選及測算過程記錄，以核實其評估程序的真實性與合規(guī)性。

3. 依法予以自律懲戒： 如查實被控告人存在上述違規(guī)行為，請行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)嚴格依據(jù)《中國資產(chǎn)評估協(xié)會會員執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》等相關(guān)規(guī)定，對其及相關(guān)簽字評估師（呂冰、劉悅）予以公開譴責、責令限期整改、記入誠信檔案等自律懲戒措施。

4. 通報司法機關(guān)： 將核查及處理結(jié)果正式函告天津市紅橋區(qū)法院，為法院審查該兩份評估報告的證據(jù)資格提供專業(yè)參考，并建議審慎采信。

5. 書面答復控告人： 將調(diào)查過程及處理結(jié)果書面告知控告人。

本控告旨在維護行業(yè)公正與當事人合法權(quán)益，相信貴協(xié)會能依法履職，嚴肅查處行業(yè)違法違規(guī)行為，凈化評估執(zhí)業(yè)環(huán)境。

此 致

天津市資產(chǎn)評估協(xié)會

中國資產(chǎn)評估協(xié)會 自律監(jiān)管部

天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

自然資源部（不動產(chǎn)評估監(jiān)管部門）

天津市高級法院 技術(shù)室 督查室