民主實踐·物業(yè)危機（五）

一、

或者說，每一篇文章都反映了我對業(yè)主維權的思考，而從“業(yè)主革命”到“民主實踐”的轉變，正是這種內(nèi)在思考轉變的外化表現(xiàn)。

“業(yè)主革命”作為一種觀念，其內(nèi)在邏輯是業(yè)主維權抗爭，所針對的是前期物業(yè)對業(yè)主的“欺壓”。這種維權抗爭的特點是整體與整體的對抗；或者說，它是小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)公司的對抗。坦誠而言，陽光上城所經(jīng)歷的“10·16”、“6·24”兩次業(yè)主維權之后，對于小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司及地產(chǎn)公司的三者關系而言，小區(qū)業(yè)主基本獲得了以下權利，即：自治與協(xié)商、平等與尊重。

基于政治學的視角，以及“業(yè)主自治”、“小區(qū)自治”的原則，我對業(yè)主維權的觀察，將其定義為“小區(qū)政治”的范疇，進而延伸出“民主實踐”的觀念。

那么，什么是民主？

民主是一種權力結構方式，對于群體公共事務的決策而言，每一個成員都享有決策的表達權，并排斥少數(shù)人對決策權的獨占。因此，這又進一步推導出了以下民主原則，基于社群權力結構的民主性，那么在這個群體中的成員，身份獨立、投票權平等、能自由表達意見，且社群對成員因持有一種包容態(tài)度。

二、

對于鴻園物業(yè)的主動離場，這意味著“業(yè)主革命”輕松取得了勝利，而小區(qū)業(yè)主維權也突然失去了外部目標。如何重新選聘新的物業(yè)公司，這也就成為了小區(qū)的當務之急。

《物業(yè)管理條例》頒布至今，已有二十余年的時間了。由業(yè)主大會選聘物業(yè)公司，早已成為一種法定物業(yè)管理制度。然而，就僅憑一條簡單的法律條款，由業(yè)主大會選聘物業(yè)公司，那么這個具體選聘物業(yè)公司的過程，則是業(yè)主自治漫長的實踐與探索，而這卻是一個民主實踐的過程。

正是在過往經(jīng)驗的積累上，小區(qū)物委會決定采用“2+1”的模式，重新選聘新的物業(yè)服務公司。“2”是指召開兩次業(yè)主大會，“1”是指舉行一次競爭性比選。在第一次業(yè)主大會上，由全體業(yè)主表決以下議案，物業(yè)服務合同，物業(yè)公司競爭性比選方案，小區(qū)物委會授權工作辦法等；在第一次業(yè)主大會召開后，并根據(jù)物業(yè)公司競爭性比選方案，由小區(qū)物委會委托第三方招標公司，并以物業(yè)服務合同作為核心要件，從眾多意向性物業(yè)公司中，最終比選產(chǎn)生三家入圍公司；在第二次業(yè)主大會上，由業(yè)主對三家公司進行直接投票，并以得票最高者作為確定中標公司。

唯有如此，才能滿足“由業(yè)主大會選聘物業(yè)公司”的法定要求；

唯有如此，才能最大限度的減輕選聘物業(yè)公司的人為因素干預。

三、

毋庸諱言，小區(qū)業(yè)委會違規(guī)選聘物業(yè)公司，或者是違規(guī)操作選聘過程，并與關聯(lián)物業(yè)公司存在利益往來，這已經(jīng)不是什么新鮮事情了。若是以“小區(qū)政治”的視角觀察，這就屬于“物業(yè)選舉弊案”了，而這又將會成為小區(qū)日后的禍亂根源了。屠龍少年是否會成為惡龍？正是在小區(qū)物委會的團結帶領下，陽光上城業(yè)主取得了前兩次業(yè)主革命的勝利。因此，才能贏得小區(qū)業(yè)主的信任，繼續(xù)主導小區(qū)物業(yè)的重新選聘工作。那么，小區(qū)物委會會變成那一條惡龍嗎？陽光上城還需要“業(yè)主革命”嗎？

毫無疑問，在重新選聘小區(qū)物業(yè)公司過程中，若小區(qū)物委會弄虛作假、徇私舞弊，并與特定物業(yè)公司存在利益往來，這不僅是小區(qū)“民主實踐”的失敗，同時又會引發(fā)下一次的“業(yè)主革命”。

因此，擺著小區(qū)物委會的面前的問題是，不僅要重新選聘適合的物業(yè)公司，而且要保障物委會的廉潔自律，同時還要能取信于小區(qū)業(yè)主。

根據(jù)“民主”的原則——公開、透明、監(jiān)督、參與。我首先想到了成立“物業(yè)選聘物委會”，至少每單元每棟、別墅區(qū)的業(yè)主，都能有一名業(yè)主參與到這個委員會中，小區(qū)物委會自愿接受該委員會的工作監(jiān)督。據(jù)此，不僅保障重新選聘物業(yè)工作的公開透明，而且還能有效的對小區(qū)物委會進行監(jiān)督。

就具體實踐而言，雖然，該工作機制是建立起來了，但實際運行卻不順暢，本文對此暫不做深入分析。

三、

就在鴻園物業(yè)提出離場后不久，我就體驗到了被圍獵的那種感受，陌生電話接起來就是想約了見面。不僅是我個人，物委會的其他鄰居，都不同程度的接到了陌生電話。畢竟，都是千年的狐貍，就不再說聊齋了。私下見面的目的再明顯不過了，雖然這些都在我的意料之中，但我對此還是不免有些擔心。

這是一個非常敏感的問題，若是對此處置稍有不當，那就會產(chǎn)生難以意料的后果，或者是在物委會內(nèi)部產(chǎn)生信任危機、或者是物委會與小區(qū)業(yè)主之間產(chǎn)生信任危機。

不要試探人性，也不要揣測人性；要用制度約束人性，要用程序規(guī)范人性。或者說，這是我多年形成的思維習慣了。

雖然，我設計了物業(yè)選聘委員會，并作為物委會的監(jiān)督機制，保障物業(yè)選聘的公平、公正、公開的進行，但卻無法拒絕意向性物業(yè)的私下主動接觸。也就是那么電光火石的一瞬間，既然無法拒絕意向性物業(yè)公司的私下主動接觸，那么就讓這種私下接觸變得主動、公開、透明、受約束、受控制、受監(jiān)督。

于是，小區(qū)物委會就制定了《陽光上城小區(qū)意向性物業(yè)服務企業(yè)接洽工作辦法》，該辦法的核心要點包括以下方面：小區(qū)物委會與意向性物業(yè)企業(yè)的見面，在小區(qū)業(yè)主及街道的監(jiān)督之下，并保障每個企業(yè)獲得公平競爭機會。該工作辦法經(jīng)內(nèi)部表決通過之后，又送瀟湘街道及區(qū)住建局進行備案。我始終認為，“小區(qū)自治”、“業(yè)主自治”與街道的指導并非是對立的，對立的僅是個別私人利益與小區(qū)公共利益的沖突。

此外，小區(qū)物委會又明確了具體負責此事的委員，統(tǒng)一對外負責接洽各意向性物業(yè)服務公司。這種分工合作的工作模式，對物委會成員而言，都是一次歷練、都是一份責任；對于物委會工作運行而言，這還是一種內(nèi)部民主的體現(xiàn)，它能有效避免權力集中于某個人。

四、

截止12月7日前，共有15家意向性物業(yè)，向小區(qū)物委會登記報名。

12月7日，小區(qū)物委會與15家意向性物業(yè)公司進行公開會面，并帶領各物業(yè)企業(yè)對小區(qū)進行了實地踏勘。同時，此次公開見面的消息，提前發(fā)在了業(yè)主微信群，并且還邀請了瀟湘街道監(jiān)督見證。

在此次見面會結束之后，小區(qū)物委會請各意向性物業(yè)企業(yè)提交一份實地踏勘報告，以作為下一輪的“一對一”協(xié)商溝通的材料。同時，小區(qū)物委會又將草擬的物業(yè)服務合同發(fā)與各意向性公司，作為雙方溝通協(xié)商的討論事項。

12月13日、14日，小區(qū)物委會用兩天的時間，與十家意向性物業(yè)服務公司，分別舉行了“一對一”的協(xié)商溝通。同時，小區(qū)物委會又請各意向公司提交一份成本測算報告，并作為雙方繼續(xù)溝通協(xié)商的討論事項。

五、

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此外，為“礦力多”礦泉水做一個宣傳，感謝其對小區(qū)重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的支持！

陳浩 記于知止堂上

2025年12月20日