南京樓市最近是怎么了

年底的時間，總讓人產生一種錯覺

站在當下地產周期里，這樣一個看似略顯停滯的時間節點上

卻讓人感到意外，也讓人重新生出一點期待

變化并沒有消失，只是變得更稀缺、更值得被珍惜

這，大概就是此刻南京樓市最真實的狀態

在9個月前我們曾走訪過一次南京，而且是最為集中的：

河西豪宅市場

整個2025年南京樓市產品力提升非常明顯，但反觀大量千萬級豪宅卻被迫依賴分銷渠道，只能通過出讓利潤的方式走量

撕裂感如此強烈

外界習慣歸因于樓市行情影響

但本質上對于南京而言，真正的豪宅之困從來不是指向市場冷暖

而是來自以下三重因素：

第一，產品與本地生活方式的斷裂，導致很多所謂豪宅更像是從上海或者杭州被移植的樣板間

第二，價格與城市自信的斷裂，包括南京人對自己價值的不篤定

第三，單個項目與城市敘事的斷裂，二者沒有相互托舉

換言之

很長一段時間南京樓市缺乏一種能力——

即在復雜條件下，做出清晰而堅定價值選擇的能力

而距離上次走訪一年之后，如今再次踏上這片土地看到這個項目：

實景圖

瑞璽

我們說當下每個城市樓市都在破解各自困局，這個階段對于那些城市真正重要的樓盤，會發生角色的轉換

它不只是抬高了地價

也不只是拿到了區域定價權

實景圖

甚至也不是因為異常絢爛外表，從而被這座城市用戶記住

而是真正意義上

開始承擔一種城市使命型功能

看到瑞璽這個項目我感慨萬千，不僅是南京終于有了一個絕對豪宅，而是我們第一次在一個項目身上

看見了南京樓市不再焦慮的樣子

01

其實不止是南京

你會發現全國很多城市豪宅，都在陷入同一個邏輯陷阱：

認為在一個足夠好的位置，再堆砌一套看似足夠滿配的產品，然后期待市場自然買單

但現實卻是

不僅是豪宅周期越來越短，客戶開始疲勞，最終只剩價格與情緒博弈

更重要是對于背后城市，也因為高端產品力被固化在一個天花板下，乃至一座城市產品力被迅速標簽化

本質上豪宅是否有機會跳出同質競爭

就取決于它在最早階段有沒有拒絕那條最省力的路

這也是為什么

會說瑞璽破局的起點是規劃端就在：拒絕豪宅參數誘惑

站在上帝視角俯瞰

效果圖，僅供參考

項目位于南京中軸與河西軸線交匯之處

占據整個河西最澎湃的黃金岸線1公里，周邊奧體中心、江蘇大劇院、金陵圖書館...所有教育、商業、辦公都屬于城市頂級

作為河西最后一塊親江地塊，且唯一最低容積率：1.8

這樣的地產價值可能未來10年都不會再有第二塊

所以如果把這塊地給你，你會怎么做

瑞璽耐人尋味之處在于

沒有讓自己沉浸在土地的宏大敘事，面對區域最低1.8容積率

而是利用規劃的窮舉式思考

前后歷時1個月調整，數次易稿

最后也才收斂到一個最穩妥的總布局方案

所以我們看到項目其實采用小高層+3層洋房+別墅組合排布，并且主動減少樓棟數量

規劃圖，僅供參考

另外結合整體地塊抬高1米（洋房整體抬高2.2米）以及全架空層體系，最終形成整體北高南低，東高西低錯落有致的半抱格局

如此換來的是

首先對于整體社區規劃，因為高層產品只聚焦在200-220平面積段，背后客群都是南京改善型或終極居住，居住純粹性極高

與此同時

又因為前端是160公頃綠博園，這樣的城市級公共綠地

效果圖，僅供參考

意味著無論高層還是頭排洋房，與生俱來就可以享受到的，是一覽無余城市無比壯闊的一線江景近在你眼前

這種視野感覺，天然就能滲透到窗前

但這也還只是開始

更加重要的一點，是帶來資源分配邏輯的改變

為什么以往多業態社區會給人一種割裂感，也因為傳統疊加型規劃，高層靠邊洋房居中的方式讓產品彼此避讓

看似共存實則是對資源的妥協

而窮舉法的精髓就在于，前置化進行全量假設+極端推演+再收斂，它決定的是這個地方以后會不會一直別扭

這是總圖階段最重要，也最累的能力

但效果是顯而易見的

實景圖

也因為做了混合型業態，也讓整個社區有了更加充裕的尺度，尤其是住區南北最大樓間距可達60.55米

不僅是整體棟距和棟距之間的關系，還是別墅的花園面積都非常的舒服

另外各位有沒有發現

哪怕同樣是做下沉式庭院，規劃的力量也還在滲透

規劃圖，僅供參考

區別于傳統將景觀空間全部兌現成為一個下沉庭院，瑞璽特意拆分成：中央庭院、以及兩個下沉庭院，共計3個庭院環繞布局

甚至

前場區域也不是做滿庭院

而是利用鏡面水景形成退讓式處理，人行走其中視野非常開闊

實景圖

結合項目整體配置了多功能會所及5100平架空層泛會所，不僅每個庭院都能更好和地下會所結合

也讓高層用戶擁有屬于自己的前場景觀

實景圖

當然本身親地性就極好的洋房，可以近距離欣賞園景之美，聯排別墅用戶又更享私密

無論哪種業態用戶進入社區，都能很好進入瑞璽創造的場域

實景圖

節奏伴隨著環境的變化而慢下來，心情也因為物理的區隔有了轉換的可能

從而帶來人居上的松弛而靜謐

因此對于瑞璽而言

本質上高層、洋房、別墅每個品類所在空間都不會被稀釋

而是處在最適合它們的位置上

所以什么是窮舉法的本質不同，不在于形態，而在于它把“選擇權”從市場參數

重新交還給了生活本身

這件事難不在于數次推翻重做總圖，更多是看清所有可能性后，仍然愿意為同一套價值觀，反復推翻重來

這是選擇正確性

02

而當規劃層面的價值選擇已經成立，項目的下一步，就不再是關注還能做多高端

而是：

這些空間，究竟為誰而存在

要知道對于當下南京市場主要購買力，大多來自老錢用戶置換

這批客戶早就過了對外彰顯，不再需要重復自己已經住過的那一套成功模板，要買就買一套和過去氣質不一樣的房子

這代表南京市場真正進入成熟階段

所以相比一味追求堆積木式拼湊功能，決定瑞璽功能空間變革

來自場景的人本考量

更關注永遠是使用率、服務體驗以及專業性

好比四代宅演繹

品類不同居住體感也會不同

給各位看下實景的感受吧

四代宅墅廳實景圖

首先在形態上項目細分出高層兌現露臺、洋房兌現墅廳空間尺度之外

更極致是主臥演繹上

這是項目高層200平戶型設計

瑞璽又巧妙的將露臺空間外置，結合空間精細化分區，最終成為一個主臥+玄關入戶+衛生間+露臺的完全私享型主臥套房

所以在高層，這一邏輯被疊加為空中露臺

用于安放情緒

約200平高層主臥實景圖

既避免與客廳結合對采光的影響

也為主臥保留了一處可以走出去、讓情緒短暫停靠的空中空間

這個設計語言就是告訴受眾

露臺不是用來證明空間尺度，而是用來調節生活節奏的

會所邏輯也是如此

很多項目理解會所就是把空間做到多做大，于是用戶看到更多是一個大宴會廳、一個大健身房、一個大SPA館...

而在瑞璽的專業度

始終以“業主”為第一視角兌現復合型全會所體系的本質

就是將每個功能空間拆解到最小使用單元

在瑞璽一個完整約160平私宴廳

包含用于備餐的廚房+水吧臺+私宴廳，以及社交的棋牌室，配備衛生間也很便利，都可以在一個空間解決

并在設計階段即完成前置化鏈接多個米其林餐廳資源

再比如女性用戶最愛的SPA館

實景圖

同樣遵循真實使用路徑，按摩、梳妝、沐浴彼此獨立而連貫，淋浴又細分成為嵌入式浴缸和獨立淋浴間

之所以如此

你會發現本質上對于瑞璽真正的高端，并非停留在用戶臆想式的設計

而是人群的精準匹配

這應該是我在南京見過最扎實的一份用戶調研資料

不只是背后付出的精力和成本

1、歷時5個月，只選取近年交付南京主城1000萬以上客戶及同行100組進行深訪

2、其中入戶訪談30組，平均每戶用時60分鐘

這保證了項目每一寸設計解決的用戶需求都極其精準

甚至架空層底部

最被忽略的縫隙空間，也被瑞璽定義為用來給客人、朋友臨時等候和休憩，置于角落也不易被打擾

實景圖

也在以“人”的視角被充分利用

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所以發現了么

當一個項目在空間、功能與使用細節上，都不再依賴對“高端生活”的想象，而是建立在真實人群之上，它所面對的

便不再只是產品層面的選擇

也正是在這一層意義上，南京豪宅長期以來的焦慮，也才逐漸浮出水面：

其實是身份不確定

也因為很多項目在潛意識里，并不完全相信這座城市本身，也才有了選擇復刻一線城市過往豪宅范式

希望借此獲得安全感

而這次踩盤過程中，瑞璽給到我最大驚喜，并不是某一個單點產品力，而是一種從規劃、空間到人群選擇中反復被驗證的感覺——

它并不急于證明自己像誰

而是自信地回到南京本位，充分尊重這座城市原本的節奏與底蘊

作為誕生在南京過去20年發展的見證與未來生活的最高點

項目背后的操盤手

來自華潤置地和招商蛇口雙品牌

需要強調的是不是傳統意義上一方設計一方營銷的單點式操作，而是雙方合作貫穿設計到施工、再到營銷與后期運營，全程協同

這意味著

對于客戶買到的就是雙倍，甚至是1+1>2的品牌能力，以及超強執行體系

1、涵蓋5大維度超10家頂級跨界資源，不限于南京中山植物園、金陵圖書館、以國際羽聯（BWF)為標準打造的尤尼克斯、米其林芳芳法餐廳...

2、以主理人包括南京本土藝術家沈敬東、前國家游泳隊員繆雨希...等等城市級資源

也在傳遞給市場，南京的文化濃度和資源厚度，本就是頂級

所以我們也才看到

項目將距離近800米的國家一級圖書館金陵圖書館“搬”到了瑞璽

為未來瑞璽的每位業主定制專屬圖書借閱證，即可閱讀到金陵圖書館3000本珍貴藏書

未來也會定期舉辦新書沙龍推薦等活動

以及

瑞璽圖書館的呈現形式

實景圖

還是這樣的

沿襲哈佛圖書館空間形態，按照專業圖書館的功能配置和燈光要求，無論是光線的角度、強度、投影效果

實景圖

都能給你帶來置身圖書館的最佳閱讀體驗

此外項目創造了多個南京唯一

——南京首個一站式中央車站，通過自行歸家、商務洽談、司機接送、打車出行、洗車功能等六大場景，以打造室內布局一樣打造歸家動線

——河西中首個地下車庫專屬收納柜、南京首個使用環保魔方

——南京首個國際級社區型羽毛球館...

這些都不是為了對外彰顯

也因為相比全國僅1.3%用戶偏向高爾夫，喜歡羽毛球人數高達50%

于是為了將這項運動實用化、專業化

項目專程飛往深圳灣“林丹謝杏芳國際羽毛球交流中心”學習硬件設施，再聯合頭部品牌YONEX跨界合作，球網、球架、地墊全部做到國際賽事標準

更貼心在于兩個南京首個頂級配置：

運動視頻采集系統+微壓富氧艙

不僅讓業主在可以隨時記錄運動的精彩瞬間，運動后的身體修復，也只需進入微壓富氧艙就能讓緊繃的肌肉立馬舒緩下來

包括今天來不及跟各位細說的

南京唯一配置“金鑰匙+荷蘭管家”雙管家服務、提前打造RICI100高端圈層共振等等...

好的圈層會激活每一個有價值的鏈接

瑞璽藝術策展&雙管家認證

這句話正在被瑞璽真正意義上踐行

而如今整個項目示范區開放短短一周內，接待超1500組來訪，已經在整個南京塔尖市場引起強烈共鳴

我們說對于很多城市

房地產發展最完美的過程，應該是去庫存和房地產產業升級能夠同時完成

消化掉舊房子，然后生產出符合置換、符合改善、符合高端的好房子，但現實是很多城市并非沒有能力做產能升級，而是在市場不確定性放大的階段

源頭端不清楚該把力氣用在何處

所謂的“豪宅之困”

從來不是指某一個城市，甚至不是某一個具體的樓盤

而是行業在轉型節點上，遲遲沒有完成一次方向上的自我校準

為什么我敢說瑞璽是南京樓市燈塔

燈塔的意義從來不是被仰望，而是方向感

它讓后來者知道：這條路是可以走通的

在瑞璽我們看到三件正在發生的變化

客戶開始相信，好生活不必離開這座城市

行業開始相信，南京高端市場自有其內在邏輯

更重要的是

外部市場也需要重新評估

南京樓市正在成為一個具備自我輸出能力的樣本城市

有意思的是，在今年年底這最后一兩個月里，我們已經看到越來越多上海和杭州其他城市項目老板，親自帶隊來到南京交流與學習

行業的良性循環已經悄然形成

這也才是瑞璽之于南京樓市，真正光源所在

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離開的時候，我再次穿過瑞璽的桐語光廊

實景圖

這條約30米的藝術長廊，與市政道路兩側的梧桐樹自然銜接

這一刻，整個瑞璽就這樣在陽光下

被南京最好的秋天所包裹

在這樣一個略顯克制的周期節點上，城市的信心，往往正是通過一個個被認真完成的項目

重新建立起來

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6355篇原創文章

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