《求是》雜志特約評論員：改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期

改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期

《求是》雜志特約評論員

近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分項目、部分城市出現(xiàn)局部供過于求情形，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售和價格出現(xiàn)較大幅度回落，對實體經(jīng)濟的需求端、資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)端和金融機構(gòu)的負債端產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強、涉及面廣、社會關(guān)注度高，加強預(yù)期管理對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有特殊重要性。2025年底召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場并作出重要部署，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、防范化解系統(tǒng)性風(fēng)險提供了方向指引。要全面辯證認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的形勢，深入貫徹落實黨中央決策部署，切實改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，為國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行提供有力支撐。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源，在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位舉足輕重。房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局穩(wěn)定，事關(guān)人民群眾切身利益。從上世紀80年代初進行住房試點改革開始，到1998年實行房地產(chǎn)商品化市場化改革，再到2003年進一步深化房地產(chǎn)市場化改革，我國實現(xiàn)了從福利分房到主要通過市場解決住房的重大轉(zhuǎn)變，用20多年時間快速改善了城鄉(xiāng)居民居住條件。新時代以來，我國進入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，也是居民住房條件顯著改善的時期。2020年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到38.6平方米，較10年前增加約7平方米。“十四五”時期全國商品住房累計銷售面積約50億平方米，扣減住房拆除因素，到2024年底城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到41平方米左右，戶均住房超過1.1套，建成世界規(guī)模最大的城市住房保障體系，有力促進了我國城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。

從近期房地產(chǎn)市場運行狀況看，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深度調(diào)整。必須認清其根源，才能對癥下藥，通過有力政策舉措，穩(wěn)定市場預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從深層次看，伴隨城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件必然發(fā)生深刻變化，集中體現(xiàn)在以下幾個方面。一是住房總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負擔(dān)較重。二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，對提升居住品質(zhì)愿望更為強烈。三是房地產(chǎn)企業(yè)的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉(zhuǎn)變，由“類制造業(yè)”升級為“產(chǎn)品—服務(wù)—運營”一體化。無論從家庭住房擁有率、房價/收入比、房價/租金比等指標看，還是結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款比重、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等事實觀察，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭。

基于房地產(chǎn)市場的這一新變化，有觀點認為房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性下降了。顯而易見，這種觀點有失偏頗。要看到，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。2024年，我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達13%，直接帶動就業(yè)人口超7000萬人。近年來，盡管我國房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模有所下降，但住房服務(wù)、二手房交易、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等領(lǐng)域市場規(guī)模仍然保持較快增長，發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆膰H經(jīng)驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發(fā)達國家，目前房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重平均都在10%以上，依然是經(jīng)濟保持穩(wěn)定的重要支撐和社會財富的主要形式。2000—2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產(chǎn)建設(shè)強度仍然較高。有關(guān)研究機構(gòu)以此推算，我國城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應(yīng)在1000萬—1490萬套之間，房地產(chǎn)發(fā)展仍有不小的市場潛力。

還要看到，從城市化發(fā)展水平看，我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間依然十分廣闊。總量方面，考慮公攤面積情況，我國城鎮(zhèn)人均住房使用面積約為35平方米，與韓國和新加坡基本接近，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放，向大城市集中、城市之間流動趨勢仍將持續(xù)相當(dāng)長時間。結(jié)構(gòu)方面，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米。此外，還有一些社會經(jīng)濟因素變化也在誘致新的住房需求。如家庭結(jié)構(gòu)小型化催生細分市場需求，“人才紅利”引領(lǐng)需求升級。品質(zhì)方面，老舊小區(qū)改造是一個持續(xù)的過程，按照20年以上住宅小區(qū)算為老舊小區(qū)的標準，將陸續(xù)有大量住宅進入“老齡化”階段。目前僅城鎮(zhèn)范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創(chuàng)造出約7億平方米的更新替代需求。

促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系我國經(jīng)濟大盤穩(wěn)定。2024年9月26日中央政治局會議明確提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”、“推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，堅定推動房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。有關(guān)部門打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，統(tǒng)籌防風(fēng)險和促轉(zhuǎn)型，堅持市場化、法治化原則，加強銷售資金監(jiān)管，推動地級及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，“白名單”項目擴圍增效，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，保交樓、保交房任務(wù)全面完成。同時，統(tǒng)籌惠民生和穩(wěn)增長，2025年以來，38個城市開展老舊住房自主更新、原拆原建，266個地級及以上城市建立住房保障輪候庫，以需定建、以需定購增加保障性住房供給，穩(wěn)步實施城中村和危舊房改造，推動無障礙適老化設(shè)施建設(shè)，城市更新取得重要進展。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，42個城市實施房屋全生命周期安全管理制度試點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈升級不斷加快。2025年以來，我國新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房價降幅持續(xù)收窄。到2025年10月，狹義庫存規(guī)模已經(jīng)較2025年1—2月的高點下降4285萬平方米，短期去庫存壓力顯著減輕。

在各項政策支持下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，但也有一些城市房地產(chǎn)市場在止跌回穩(wěn)過程中出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢。對于這些現(xiàn)象，要客觀分析、正確看待。一方面，一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場出清需要時間；另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，但轉(zhuǎn)化為當(dāng)前發(fā)展動力和信心也需要一個過程。綜合各種因素看，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展階段變化的重要節(jié)點，新舊模式轉(zhuǎn)換需要時間，市場行為邏輯轉(zhuǎn)變也需要時間。要深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，正確認清當(dāng)前形勢，保持戰(zhàn)略定力，積極主動作為，以更有力更精準的舉措，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，持續(xù)改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，盡可能縮短調(diào)整時間，熨平市場波動，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

保持政策力度。政策預(yù)期上，政策力度要符合市場預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場與政策陷入博弈狀態(tài)。政策協(xié)調(diào)上，強化政策一致性評估，房地產(chǎn)受經(jīng)濟發(fā)展階段、宏觀經(jīng)濟形勢、居民收入增速等整體預(yù)期影響明顯，要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標，取消相關(guān)限制性措施，確保新老政策相互配合，確保房地產(chǎn)政策與其他宏觀政策取向一致。政策儲備上，做好風(fēng)險防范和應(yīng)對預(yù)案，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)仍然較高，不排除個別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應(yīng)對。

做好供給管理。供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時有序推動“好房子”建設(shè)。徹底改變房地產(chǎn)開發(fā)方式，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型。以構(gòu)建新模式為牽引推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，合理把握各項基礎(chǔ)制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。鼓勵不動產(chǎn)投資信托基金繼續(xù)擴大范圍，對使用年限超期的土地試點探索建立土地出讓金補繳機制，穩(wěn)定社會資本的投資預(yù)期和投資信心。

加強信息和輿論引導(dǎo)。加強對房地產(chǎn)市場相關(guān)價格等關(guān)鍵指標監(jiān)測。住房是普通家庭最大、最重要的資產(chǎn)，住房價格直接關(guān)系群眾利益，更受群眾關(guān)注。除價格之外，對直接影響社會預(yù)期的關(guān)鍵指標和關(guān)鍵事件也要加強監(jiān)測，如房地產(chǎn)投資、法拍房數(shù)量、房企倒閉或債務(wù)重組等，對于敏感性指標的發(fā)布要做好專家解讀。統(tǒng)籌發(fā)揮各級主流媒體、傳統(tǒng)媒體和新媒體作用，加強對房地產(chǎn)市場的政策解讀和輿情分析，特別是要加強對有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些重要指標變動的解釋，引導(dǎo)人們從整體上客觀看待我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。同時，對企業(yè)、機構(gòu)和個人通過自媒體等散布有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不實信息進行及時管控，多措并舉推動社會形成對房地產(chǎn)市場的理性預(yù)期。

來源：求是微平臺