“地產難道要開始吃悲觀紅利了？”

前兩年我聽過一個詞

叫悲觀紅利

說當一件事發展的足夠悲觀的時候，就一定會出現一些利好和趨勢

關鍵在于我們的眼睛是盯著悲觀還是盯著紅利

為什么說答案在現場，一線有神明

其實就是很多的機會，或許就藏在褶皺之中

房地產這行更是如此

很多人其實習慣做面上的生意，但是很多褶皺中的機會，如果掀開來看，或許就是一塊巨大的蛋糕

或許這些蛋糕不那么明朗，或許這些蛋糕換來的代價也是慘痛的

但是

還有什么比現在能夠吃到蛋糕更幸福的事情呢

你說對不

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大家都知道現在房地產交易市場陷入了淡市

不論是一手房還是二手房，不論是房東還是開發商

都是如此

但是就在這種氛圍下，因為準備要出售的房子賣的周期越來越長，而且房東自己也不確定房子會以什么價格多少周期賣掉

所以如今上海已經有20%的房子選擇邊租邊賣

這個數據還是很超乎我想象的

要知道以前之所以這么多房子都寧愿空關著都不愿意出租，就是房價上漲的幅度要遠大過于租賃的回報了

當下當房東想要賣房的同時也選擇出租，只能說明房產交易得到的回報對一個個體來說已經越來越小了

而且房源種類越來越多

有機構層面的有政府層面的有二房東層面的

哪怕是房東個人形式的供給量也在快速的增加

包括以前不太見到的以租養租以及以租養老形式的房源最近兩年也在市面上大量的出現

所以租賃已經不再是一塊小蛋糕，而是一個快速上升的品類

另一頭在需求端，也伴隨著市場的教育，越來越多的客戶也開始知道房子買不買無所謂

什么時候買都行

也因為如此，租房變得更加堅定，各種政策的支持力度也更是夯實了租賃市場

當下主力的租房人群已經不再是我們眼中的那些剛來上海的年輕人了

根據我們的數據來源統計

所有的租賃人群中，30-50歲年紀已經占據了60%，也就是我們認為一個城市的中產中堅力量

對于他們而言，未來對于租期要求變長，對于居住品質要求的提升都是大概率事件

大家每天覺得上海一個月二手房交易1.5萬套覺得很不錯了

但是上海一個月租賃的房源在十萬套以上，每年租賃成交的房源套數在百萬級別以上

這個數字可能比很多人想象的還要大

而且這個趨勢從目前來看還在繼續膨脹

以前大家認為的租房就是剛需

未來可能買不起房子的客戶為了改善也可以去租房，為了住上豪宅也可以租房

不是什么需求都一定要流入購房市場，租賃市場也會同樣分流巨大的需求規模

在當下客戶強勢的時候，只要租賃賽道提供足夠好的產品，就能夠激活大量的需求

兩年前自如的崛起就是如此，最近貝殼開始主打省心租也是如此

以前很多人強調我們的租售比太低了和國外不能比，當時大家一致推導是因為房價太貴導致了

但是從目前來看，并非房價太貴，本質上是租賃市場相比較商品房市場更不健全，產品品類更過于單一導致的市場整體租售比一直起不來

未來伴隨著需求的崛起，租賃市場的走勢毫無疑問會比商品房堅挺很多

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雖然說趨勢是最近兩年才開始顯現，但是租賃市場的賽道其實已經涇渭分明了

最近七八年的時間，一線城市伴隨著租賃并舉的大前提下

國家隊幾乎已經下場完整了整個租賃鏈條

核心區位的土地，和開發商捆綁開發拿出不錯的產品力，后端不太計較利潤率的運營模式以及C端政府平臺的打通……

毫無疑問以后租賃崛起最大的獲利者就是每個城市的定向職能部門

除此之外，能夠活下來的機構，在市場化受住了考驗，未來幾乎也都是好日子

大家仔細去研究自如的年報就會知道這里面。包括現在的貝殼

大家還是簡單的認為貝殼是二手房交易的中介么

這個偏見也該改改了

2024年上半年二手房交易傭金是73億，但是悄無聲息的租賃服務已經做到了32億，增長了167.1%

就是這一年的變化

這是一個非常夸張的數字，非常非常夸張

但凡做過中介門店的朋友都會知道，一個門店一般租賃都是沒事情做的中介或者剛入行的中介才會碰的業務，是一個門店幾乎瞧不上的業務

但是如今已經做到了這個規模

換句話來說，現在如果還有誰想要發力做租賃，不論從房源側還是服務側入手，好像都已經晚了

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除了租賃市場呢，褶皺里還有寶藏么

其實還有不少，比如一塊業務：美化和裝修的業務

之前大家覺得什么是裝修的主力需求，一定是一個人買到一套房子之后才會想到裝修吧

但是在最近，也同樣是因為房地產市場的驟變，激活了兩塊和裝修有關的蛋糕

第一，就是很多房東當自己的房子賣不掉或者實在不愿意割肉的時候

那么他們未來升級自己品質生活的方式，就是把自己現在這套住了一段時間的房子重新裝修一下

換不到更好的房，就讓自己的房內部裝修變得更好一點

這當然也是一種品質升級的模式之一

而且這塊的裝修往往都會做的很重，愿意投入的金額也會足夠

不用擔心房子裝修這段時間自己怎么住，早就有專門的機構系統性的在考量這個問題了

當然還有另一種的房東裝修

就是看到自己的房子在小區里太沒有性價比，同類競爭對手太多，又不愿意無底線的打價格戰，那么房屋美化也成為了現在很熱的一個模式

通過輕裝修的方式讓整體的房子品相更好一點，以便于未來更好的可以賣出去

如今不少裝修市場的崛起，也正是吃到了當下房東的悲觀紅利

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所以不知道大家能不能感受到這個利益鏈條的變化

當整個商品房市場的萎縮，圍繞著社區本身的存量資產正在爆發出巨大的能量

不論是租賃還是裝修，包括物業、家政、托管、養老……

這些單點在一個上海每一個都是百億級別規模的生意

更別說全國范圍內了

而且這些提及的并非是預測或者趨勢，而是有不少企業下場后親身感受到的巨大的份額

鏈家今年調整了中介做租賃的提成以及貝殼發展做圣都裝修，本質上都是如此

關于房地產交易本身足夠的悲觀，但是關于社區圍繞著真正資產不動之后的運營，這里面大有可為大把錢可以賺

而關于最為傳統的房地產增量市場，本身也只剩下高端類改善類為主導

去年其實是我們工作最忙的一年，忙的我頭發都快要掉光了

不少項目都會主動找到我們一起做內容共創

本質上就是想趁著行業轉型的時候能夠真正樹立起自己做高端以及做改善的標簽

因為當下這兩塊的整體市場雖然不好，但是供給側的供應量更加稀缺

能夠引起用戶共鳴的就能夠實現利潤和速度的兼得

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所以其實任何一個時代都是如此

很多人悲觀其實也是另一些人樂觀的開始

如果我們站在上帝視角再來看待當下種種，不知道各位有什么感受

對于這個賽道當下推動的真正力量到底是什么

本質上還是信任

這也是為什么當下每個品牌都要珍惜羽毛的原因

因為現在房地產本身能夠談得上好買賣的都不是一槍頭生意，都不能靠簡單的營銷展示就能夠解決問題的

哪怕包括房地產營銷

如果有維權有負面纏身你現在想要對外說自己會做高端其實是沒人會相信你的

能夠真正做下去就是基于過去從業周期里的信任感

但是話又說回來

如果整體周期內自己的品牌口碑能夠得到維護，在當下也就有了轉型發力做更多品類的可能性

太陽底下無新鮮事

房地產哪還有什么新道理可以分享，無非就這么點事，對于客戶現在來說也是如此

房子賣不掉，本質上和其他無關，就是現在供應的房子大家不需要

租賃有人規模做出來了，裝修有人規模做出來了，就是因為在這里得到更好的服務和體驗

僅此而已

咱們這行這些年已經走了不少從業者了，留下的都是幸存者，而當下的幸存者在重新審視這個行業，除了想想到底要吃什么紅利之外

或者還需要想想怎么吃以及靠什么吃

最好的方法

當然是靠本事吃

以上為正文，來自真叫盧俊