9.7億元！西咸萬(wàn)象城轉(zhuǎn)讓的背后……

關(guān)于華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)讓貴陽(yáng)、西咸兩座購(gòu)物中心的消息，前不久引發(fā)了行業(yè)的關(guān)注。

如今，西咸萬(wàn)象城的股權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成交，成交金額為轉(zhuǎn)讓底價(jià)97028萬(wàn)元。

西咸萬(wàn)象城轉(zhuǎn)讓的背后，實(shí)際上是這座商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化推進(jìn)。

國(guó)家層面，在近日也明確出臺(tái)政策，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs落地。

這一政策的落地，對(duì)于手握大量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的房企來(lái)講，將有利于資產(chǎn)的盤活，實(shí)現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)。

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設(shè)立30億元基金，投向3座購(gòu)物中心

2025年12月25日，中信金石基金、華夏股權(quán)（華夏基金下屬私募股權(quán)子公司）與華潤(rùn)置地成功設(shè)立潤(rùn)盈金石（27億元）及潤(rùn)盈華夏（3億元）兩只購(gòu)物中心私募股權(quán)投資基金，總規(guī)模達(dá)30億元。

基金擬投向西安西咸萬(wàn)象城、貴陽(yáng)萬(wàn)象匯及大連在建購(gòu)物中心，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，采取“在營(yíng)+開發(fā)”混合策略，通過(guò)盤活存量、新建增量改善消費(fèi)場(chǎng)景，落實(shí)提振消費(fèi)政策。

此前的2025年12月初，華潤(rùn)置地旗下公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓華潤(rùn)置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、華潤(rùn)置地（貴陽(yáng)）有限公司100%股權(quán)，對(duì)應(yīng)的是西咸萬(wàn)象城、貴陽(yáng)萬(wàn)象匯，轉(zhuǎn)讓底價(jià)分別為9.7億元、11.08億元。

當(dāng)時(shí)，關(guān)于華潤(rùn)置地要賣掉兩座“萬(wàn)象系”商業(yè)資產(chǎn)，引發(fā)了行業(yè)關(guān)注。

作為西安本地自媒體，地產(chǎn)房劍當(dāng)然更關(guān)注的是西咸萬(wàn)象城。

西咸萬(wàn)象城位于西咸新區(qū)灃東新城，緊鄰地鐵1號(hào)線三橋站，商業(yè)面積約42萬(wàn)平方米，項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，其中西咸萬(wàn)象城購(gòu)物中心已于2017年4月開業(yè)，是西北地區(qū)第一座萬(wàn)象城。

根據(jù)華潤(rùn)置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，公司2024年?duì)I收為2.79億元，凈利潤(rùn)2909.18萬(wàn)元；2025年前三季度營(yíng)收約1.98億元，凈利潤(rùn)約229.54萬(wàn)元。

截至2025年9月底，公司資產(chǎn)總計(jì)約25.56億元，負(fù)債總計(jì)約20.44億元，凈資產(chǎn)約5.12億元。

經(jīng)評(píng)估，公司整體價(jià)值約8.85億元，9.7億元的掛牌底價(jià)較評(píng)估價(jià)溢價(jià)約9.6%。

此次轉(zhuǎn)讓，設(shè)定了交易條件：意向受讓方需一次性付款，并接受標(biāo)的公司已簽署的《運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》全部?jī)?nèi)容且繼續(xù)履行，履行期間不參與物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)讓之后，華潤(rùn)依然手握西咸萬(wàn)象城的運(yùn)營(yíng)權(quán)。

最新信息顯示，華潤(rùn)置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓2025年12月29日已經(jīng)成交，成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓底價(jià)97028萬(wàn)元。

實(shí)際上，1個(gè)月前西咸萬(wàn)象城的轉(zhuǎn)讓的消息一出，地產(chǎn)房劍就推測(cè)此舉是華潤(rùn)置地推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化。

如今，隨著30億元購(gòu)物中心私募股權(quán)投資基金的設(shè)立，以及基金投向，驗(yàn)證了我們當(dāng)時(shí)的猜測(cè)。

作為此次資本運(yùn)作的核心邏輯，Pre-REITs基金的設(shè)立直指資產(chǎn)盤活與資金回籠的雙重目標(biāo)。

華潤(rùn)置地將旗下購(gòu)物中心項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給基金，能夠快速回籠資金反哺新項(xiàng)目開發(fā)；基金則負(fù)責(zé)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行培育，待項(xiàng)目出租率、租金水平、現(xiàn)金流等指標(biāo)達(dá)到公募REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)后，通過(guò)擴(kuò)募方式將資產(chǎn)注入公募REITs平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)投資人退出與收益兌現(xiàn)。

這一模式，構(gòu)建了“Pre-REITs到公募REITs”完整生態(tài)，并且“開發(fā)－出售－培育－上市－再開發(fā)”的閉環(huán)模式，不僅打通了商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈條，更標(biāo)志著華潤(rùn)置地從“重開發(fā)”向“重資管”的轉(zhuǎn)型邁出關(guān)鍵一步。

02

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開閘，盤活萬(wàn)億資產(chǎn)

對(duì)于大部分普通老百姓來(lái)講，REITs是一個(gè)比較陌生的詞匯。

REITs，實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的簡(jiǎn)稱。即：以發(fā)行收益憑證募集資金、投資不動(dòng)產(chǎn)并通過(guò)運(yùn)營(yíng)收益向投資者分紅的封閉型投資基金。

關(guān)于REITs的產(chǎn)品，又分為公募REITs、類REITs、Pre-REITs。

公募REITs，是公開發(fā)行的，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地。

類REITs，是參照REITs業(yè)務(wù)方式，采取私募方式發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；Pre-REITs，沒有明確的定義，簡(jiǎn)單理解就是資產(chǎn)達(dá)不到發(fā)行公募REITs要求，通過(guò)構(gòu)造、包裝、培育（實(shí)際業(yè)務(wù)中真正培育很少）等滿足發(fā)行公募REITs要求，實(shí)現(xiàn)退出。

也就是說(shuō)，公募REITs此前只限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

2019年的時(shí)候，西安的邁科商業(yè)中心發(fā)行33億元商業(yè)綜合體類REITs產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，實(shí)際上相當(dāng)于是類REITs。

此次西咸萬(wàn)象城的轉(zhuǎn)讓，相當(dāng)于是Pre-REITs，后續(xù)的目標(biāo)是公募REITs。

關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs，2020年4月的時(shí)候最初規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

2023年10月的時(shí)候，證監(jiān)會(huì)發(fā)布并施行了《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》。

修改后，基礎(chǔ)設(shè)施的范圍變?yōu)椤皞}(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、清潔能源等符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施”。

百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施，以及保障房租賃住房，開始被納入公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，依然不在公募REITs的資產(chǎn)類型之中。

但實(shí)際上，在過(guò)去十幾年時(shí)間里，地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)了大量自持的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，包括購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等，沉淀了巨額資金，這個(gè)資產(chǎn)規(guī)模非常龐大。

這類商業(yè)地產(chǎn)，在過(guò)去主要依賴的是銀行信貸。在這兩年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景之下，大量資產(chǎn)沉淀在房企資產(chǎn)負(fù)債表上，流動(dòng)性不足，形成了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

盤活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，開始逐步探索。

這兩年，以酒店、寫字樓、購(gòu)物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs及持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品開始落地，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化方面積累了經(jīng)驗(yàn)，并且奠定了基礎(chǔ)。

因此，關(guān)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)，一直是市場(chǎng)的期盼。

2025年12月初，中國(guó)證監(jiān)會(huì)就《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》公開征求意見，更是進(jìn)一步讓市場(chǎng)期待。

2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)正式印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）以及《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），滬深交易所、中國(guó)結(jié)算等同步出臺(tái)配套文件。

這標(biāo)志著市場(chǎng)期盼已久的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式啟動(dòng)！

當(dāng)然，這并不意味著所有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)都符合REITs。

試點(diǎn)《公告》中明確，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金擬持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，權(quán)屬清晰、范圍明確、關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)齊備，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他要求。

對(duì)于手握自持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)而言，通過(guò)將沉淀于購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)中的巨額存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)可交易、可定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，不僅能為持有企業(yè)開辟全新的權(quán)益融資通道、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，更將從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從“開發(fā)銷售”向“長(zhǎng)期持有、專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的資產(chǎn)管理模式深刻轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)！