現在的市場，時間窗口大于一切

剛剛，財政部發布減稅大招。

不滿2年的住房出售，增值稅從原來的5.3%降到3%，從2026年1月1日開始執行。

這個幅度相當大了，一套500萬的房子，可以少繳11.5萬稅費；1000萬房子，可以少繳23萬稅費。

這個政策一出，可能會直接刺激二手掛牌量增加，現在先打個卡：

短期來看，這是賣出二手的窗口期，對新房有利空。

降稅費意味著二手交易成本降低，能提高二手議價和成交效率，加上二手價格內卷，吸引客戶去買二手。

但長期來看，從二手騰出來的購買力，還是會流入新房的。

當然，這不可能是雨露均沾，非核心區、二手房扎堆、新房迭代不明顯的區域，一二手會陷入徹底的廝殺。

相反，有絕對競爭力的新房，尤其是高端購買力，想迭代核心資產的那群人，從二手置換到新房的鏈條可能會徹底打通。

說到底，現在的市場就兩個趨勢，要么是時間窗口大于一切，要么是皇帝女兒不愁嫁。

下邊，趁著元旦前夕，盤一下今年市場和明年市場的看法。

1、時間窗口大于一切

今年的市場節奏就一個感覺，變化太快了，一月一個樣。

今年4、5月，廣州還能抬抬頭，到了6、7月，體感直線下滑，這點從成交量都能看出來。

不少地塊剛拿時還有稀缺溢價，沒過多久，旁邊就補上一宗更好、起拍價更低的新地塊。

所以，很多開發商的做法，就是拿地后全力沖刺，搶時間、搶熱度、搶客戶。

今年上半年出讓的地塊，我看了一下，除了遠郊區和城投拿的地，基本都開盤了。

除非你夠硬，否則，跑得快，好世界。

一個例子，就是去年12月5日龍湖拿下的央璟頌，今年4月開盤爆了，5個月清盤，就是踏準了市場+超新規收緊的窗口期。

可是如果等到下半年才入市，就未必有這么幸運了。

另一個盤，距央璟頌就隔幾公里，學鐵商確定性更高，價格更低，開盤表現依然不及預期。

類似的例子不少，不一一贅述了，直接點說，現在的市場就是時間窗口大于一切，大于量價、大于產品。

當然，時間窗口期不可能永遠都有，如果說上一波窗口期是開放新規，那下一波窗口期，就要等明年還能給到什么樣的救市政策了。

2、結構性機會的重要性上升，競爭少、供應少的區域突圍概率更高

怎么看結構性機會在哪里？看高溢價率地塊在哪里。

一種是安置房地塊，前10里占了3位，但它是另一套邏輯，參考意義不大。

第二種，是有絕對性競爭力的地塊。

比如海珠南泰地塊，從位置、產品、配套都是海珠西頂配，沒有之一，是能輻射海珠西乃至荔灣的T0版本。

關于這塊地，我們之前也寫過，可戳25年廣州土拍決戰，76輪競價，保利吞下海珠南泰復習。

第三種，就是供應量相對稀缺、產品斷代的板塊。

比如保利拿下的白云新城018地塊，位于白云新城，位置核心，近四年就只拍出1宗商住地，沒有新規產品，新房供應非常稀缺，主流二手房樓齡也有10年以上。

這樣的板塊，留給房企的操作空間就會很大。

3、產品迭代加速，低密度、強超配性、強記憶點的產品還是有機會

今年土拍還有一個直觀的變化是：低密度地塊明顯多了。

48宗宅地里，僅有一宗容積率高于4.0，19宗容積率在3-4之間，其余29宗都在3以下。

這傳導到一手上，就是產品迭代加快，板樓、小高層、低密洋房、乃至是疊墅、聯排，明年會陸續有來。

新產品的殺傷力，還是挺猛的。

比如江玥上城的低密洋房，近期我們收到的粉絲咨詢就挺多，據說首開24套，基本都被搶光了。

原因很簡單，產品差異性直觀、贈送率超標、價格到位。

建面約113-124平，5層做4戶，每戶配大花園、大露臺，最大可達200平，總價不到500萬起。

而另一個趨勢，就是在超配性產品。

新規是突破不了了，那么、公區、會所、交標、外立面、物業、社區、交付都還是可以下功夫的，重點是對準客戶需求。

這樣做，既是加量不加價，也是和二手房進一步拉開差距。

畢竟二手房已經跌出了性價比，一二手房使用率拉不開大差距，你總得給客戶一個買新房不買二手的強有力理由吧。

4、2026年上半年供應量會減少，主要以改善、豪宅產品為主

今年的土拍固然是減量，但質量上提升了，并且加快回歸核心區域。

照這樣說，2026年上半年，新房供應可能會減少，但會更聚焦核心地段，金融城、新中軸、白云新城、白鵝潭等。

同時，改善乃至是豪宅會是主流，不完全盤一下明年的重點項目：

珠實金融城項目，產品是140-260平大平層

中海廣州大道南項目，產品為160-170平板樓

保利白云新城項目，包括兩類產品，98-128平塔樓，123-180平板樓

綠城白云新城項目，是做100-140平產品

5、保利、越秀明年拿地KPI會更重

今年，越秀、保利是土拍市場的榜一、榜二大哥，但他們的土儲對比他們的新房成交量級，還是有差距的。

以保利來說，今年成交金額超過了400億量級，主力選手是去年拿下的面粉廠、絹麻廠、琶洲三兄弟。

但2025年全年，保利就拿了3塊地，白云新城018、海珠南泰路以及已經入市的保利辰園湖境。

到2026年，這三個盤估計很難撐起400億了。

那你說，為了支撐銷量、人員配備，保利明年上半年要不要沖刺一把呢？

再說越秀，看似地多，但是強核心板塊沒貨啊，除非拿下馬場。

畢竟，現在的市場，就是要追求強核心項目，非核心區存量新房，除了降價、卷配套、用房票，很難有新招數了。

事實上，廣州土拍市場里，還有很多硬菜沒上桌的，比如馬場、琶洲南區、琶洲中二區宅地等等。

2026年，廣州樓市能否一戰？評論區聊聊你的看法。

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