年終重磅 | 2025中國住房租賃服務式公寓品牌綜合增長力排行榜

2025年，中國中高端公寓賽道熱度持續攀升，成為住房租賃市場的核心增長極，吸引眾多企業加速搶灘布局。URI城市租住學會持續追蹤行業發展動向，敏銳洞察到中高端服務式公寓板塊呈現出極為強勁的發展勢能。為科學評價住房租賃領域服務式公寓品牌的綜合發展態勢，2025年度，URI再度迭代更新測評模型，針對全球59個服務式公寓品牌開展專項監測，聚焦各品牌在中國市場的純服務式公寓相關核心數據，最終篩選出全國綜合增長潛力10強品牌納入榜單。

本期榜單測評數據以URI數據組通過AI模型爬取的網絡公開數據、實地市場調研數據、品牌官方披露信息及品牌自主上報數據為核心依據，經多輪數據交叉核驗、合規審查后，構建起“規模維度（權重0.35）+模式創新維度（權重0.40）+生態賦能維度（權重0.25）”的三維綜合評價體系。其中，規模維度涵蓋新增房源量、跨城市布局廣度、核心商圈項目占比及出租率等核心指標；模式創新維度涵蓋復合業態適配度、產品痛點精準解決能力、存量改造效率及項目籌建周期等關鍵指標；生態賦能維度則聚焦股東資源整合能力、資本支持力度、精英客群占比及復租率等核心要素，同時融入輿情數據權重進行綜合校準。依托該多維度評價模型，URI城市租住最終評選出年度綜合增長指數躍升最快的實力品牌。

基于此，URI城市租住學會復盤2025年的服務式公寓細分賽道市場情況，重磅發布《2025中國住房租賃服務式公寓品牌綜合增長力排行榜》。

URI綜合增長潛力指數展示：

URI城市租住榜單解讀：

01.榜單結構：

本土品牌趨主導，跨界玩家亮眼

從榜單10強看，本土品牌占據4席，外資及混合品牌占6席，標志著本土國民化服務式公寓已“比學趕超”國際品牌，逐步成市場主流。其中，排名前3的企業分別為深耕行業多年的本土酒店巨頭集團、跨界融合的“混血”酒店系品牌及純國企背景企業，形成“專業本土派+跨界酒店派+國央企派”三足鼎立的競爭格局。

02.評分維度：

運營能力與本土化適配成核心權重

測評采用多維度加權評分體系，從得分情況來看，TOP3企業在營項目的出租率均超過90%，與本土化服務適配度（得分均在85分以上）兩項指標上表現尤為突出，印證了長短租結合模式與本土化服務的市場認可度。

03.區域特征：

聚焦核心城市群，梯度布局顯現

10強企業項目布局高度集中于長三角、珠三角、京津冀三大城市群，合計占比達62.3%，其中上海、深圳、北京等核心城市的單房年均收益顯著高于全國均值10%左右。同時，頭部企業已開始向成渝、武漢等新一線城市拓展，成為新的增長引擎。城市布局策略上，10強企業普遍采用“核心城市高端產品+新一線城市中高端產品”的梯度模式，適配不同城市的需求特征與消費能力。

01.市場全景

千億賽道迎來多元競爭熱潮

從政策層面看：2025年12月1日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025 年版）》，明確將四星級及以上酒店、服務式公寓納入獨立資產類別。這一舉措系2023年證監會明確支持消費基礎設施 REITs、2024年文旅領域 REITs 專項部署后的關鍵進階。標志著酒店及服務式公寓領域的資產證券化進程，正式從 “政策吹風” 階段邁入 “實操落地” 新征程，行業發展迎來明確政策利好。

2025年中國服務式公寓行業進入高速發展與深度變革的雙重周期，市場規模預計達到1285億元，預計2025-2030年年復合增長率將保持13.1%的高位水平，或成為住房租賃行業中增長最為迅猛的細分賽道。行業熱度的背后，是多重力量共推的市場重構：一方面，城鎮化率突破70%帶來的流動人口住宿需求激增，Z世代對“住宿+社交”復合空間的接受度達到68%，商旅市場中長期住宿需求占比已升至37%，為服務式公寓提供了廣闊的需求基礎；另一方面，供給端呈現“百花齊放”的競爭格局，酒店集團、國央企、本土運營商紛紛入局，打破此前外資品牌主導的市場格局。

從參與主體來看，2025年行業玩家呈三大陣營：一是跨界轉型的酒店集團，受傳統酒店業務增長乏力影響，頭部酒店企業紛紛向下兼容布局服務式公寓，憑借成熟的運營體系和客戶資源快速搶占市場；二是加速入場的國央企，招商伊敦、保利酒店、華潤等央企依托自身物業資源優勢，通過“輕重分離”模式布局服務式公寓賽道，2025年上半年酒店及公寓板塊合計運營收入11.6億元，同比增長3.1%（綜合測算）。同期，招商蛇口全口徑資產運營收入36.6億元，同比上漲4.1%，酒店及公寓板塊作為核心組成部分，貢獻了約31.7%的資產運營收入；三是深耕本土的專業運營商，在外資品牌“水土不服”的背景下，以更貼合中國市場需求的產品快速崛起。

值得注意的是，曾經憑借品牌優勢占據高端市場的新加坡等外資品牌，受經濟下行及本土化適配不足影響，市場份額持續收縮，為本土品牌騰出了發展空間。

02.本土國民化

服務式公寓新物種趨于“中國化”

在市場競爭與需求升級的雙重驅動下，本土國民化服務式公寓作為新型物種應運而生，其核心邏輯是摒棄外資品牌的標準化模式，深度適配中國消費者的居住習慣與支付能力，形成三大差異化特征：

價格體系親民化 覆蓋更廣泛客群

與外資品牌聚焦高端市場、單房年均收益普遍超過平均水平，本土服務式公寓構建了梯度化價格體系，中高端產品價格較同地段外資品牌低10%-25%，經濟型產品將價格下探至普通公寓的1.2-1.5倍，實現了“品質升級、價格親民”的性價比優勢。這一定價策略精準覆蓋了商務外派人員、年輕白領、短期過渡家庭等核心客群，使得服務式公寓從“小眾高端產品”轉向“大眾品質選擇”。

產品設計靈活化 適配長+短雙需求

本土品牌創新性地將“長短租靈活調配”理念融入產品前策設計，例如錦詩庭將“長短住結合”從運營端的被動調整，升級為投資決策階段的主動規劃。家具配飾采用模塊化配置，可根據租賃周期快速調整：長租模式下配置儲物空間充足的家具、獨立洗衣機等居家設施；短租模式則切換為兼具實用性與美觀度的簡約配置，滿足商旅、旅游客群的便捷性需求。這種前置化的產品設計，配合智能管理系統，實現了房源在長短租模式間的無縫切換，破解了單一租賃模式的“空置魔咒”。

服務場景本土化 貼合國人的生活習慣

相較于外資品牌標準化的服務體系，本土國民化服務式公寓更注重融入中國居住場景：在公區配置共享廚房、快遞驛站、24小時自助洗衣房等高頻使用設施，契合國人生活習慣；在服務上提供靈活的保潔頻次選擇、家電維修即時響應、鄰里社交活動組織等個性化服務，形成“既有酒店專業服務，又有居家溫馨氛圍”的獨特體驗。

URI調研數據顯示，配備本土化生活服務的公寓，客戶復購率較傳統服務式公寓高出30%。

03.“長中短”結合

行業盈利模式迭代再革新

長短租結合模式成為本土服務式公寓的核心競爭力，其本質是通過動態調配房源資源，實現供需精準匹配，徹底改變了單一租賃模式的盈利邏輯。從實際運營數據來看，采用該模式的公寓平均出租率較單一模式提升20%-30%，收益提高30%-50%，相當于一年可實現14個月的租金收入，這模式優勢主要體現三個維度：

平衡空置風險與收益空間

在旅游旺季、商務活動高峰期等短租需求旺盛時段，運營商可將更多房源投向短租市場，獲取更高的單間夜收益；而在需求淡季，通過切換為長租模式鎖定穩定租客，將空置率控制在合理區間。以城家的瑞貝庭服務式公寓品牌為例，其核心商圈項目通過長短租動態調整，淡季空置率僅為5%，較單一短租公寓低8個百分點。

優化資源配置與運營效率

借助不斷革新的AI房態管理系統與SaaS運營工具，企業可實時掌握房源狀態、租客需求等數據，實現租賃策略的快速調整。同時，智能門鎖、遠程抄表等設備的應用，降低了人力成本，城家已通過數字化運營將人力成本占比降低23%。這種數據驅動的運營模式，讓長短租混跑既不增加管理復雜度，又能實現資源利用效率最大化。

拓寬客群覆蓋與收入來源

長短租結合模式同時覆蓋了商旅客、游客、上班族、畢業生、旅居等多元客群，不同客群的需求互補性提升了房源的周轉效率。此外，除了基礎租金收入，運營商還可通過提供保潔服務、會議場地租賃、共享辦公空間使用等增值服務，拓寬收入來源，部分標桿項目增值服務收入占比已達總營收的15%-20%。

以城家旗下CitiGO HOUSE 歡閣為例，其在上海打造的首家 “寵物人格化” 服務式公寓，僅用 20 天便完成極速改造，背后蘊藏著極具競爭力的商業運營邏輯：傳統客房翻新單房成本超2萬元，而此次寵物主題改造的投入僅為前者的零頭。依托精準的客群定位，改造后的客房實現了顯著溢價 —— 平均日房價較改造前提升200 元/間夜，前臺咨詢量同比增長30%。

04.總結與展望

行業發展結論與趨勢預判

核心結論

1. 2025年中國服務式公寓行業進入規模化增長期，本土國民化品牌憑借價格親民、產品靈活、服務適配等優勢，取代外資品牌成為市場主導。

2. 長短租結合模式已成為行業標配盈利模式，其通過動態供需匹配實現了出租率與收益的雙重提升，是本土品牌的核心競爭力。

3. 市場競爭呈現多元化格局，專業本土運營商、酒店跨界玩家、國央企各有優勢，未來行業集中度將持續提升，URI評估預計2030年前五大運營商市場集中度將達45%。

趨勢預判

1. 產品復合化：公寓+共享辦公、公寓+社區零售等生態圈模式將加速落地，試運營階段已實現32%的溢價能力，成為產品升級的主要方向。

2. 運營數字化：AI房態管理、智能硬件應用將進一步普及，2030年智能門鎖與能源管理系統覆蓋率有望分別達到100%和75%。

3. 資本證券化：保障性租賃住房REITs的推進將為行業提供新型融資渠道，預計2026年相關金融產品規模將突破600億元，推動行業資產輕量化發展。

4. 綠色低碳化：綠色建筑認證項目占比將持續提升，從“寬松”向“強制性”標準邁進，成為品牌競爭的重要加分項。

結語

未來，服務式公寓行業將在需求升級與供給革新的雙重驅動下，持續釋放增長潛力，而那些能夠持續深化本土化適配、優化長短租運營模式、擁抱數字化與綠色化轉型的企業，將有望在激烈的市場競爭中保持領先地位。