夫妻一方單獨對外出售房屋，能否認定為“表見代理”？

案情回顧

趙某與李某系夫妻，二人名下共同擁有一套婚后購置的商品房。近年來，因工作原因，李某長期在外地生活，案涉房屋主要由趙某及其在本市的父母偶爾照看。

2020年初，經朋友介紹，曹某得知該房屋可能出售，遂通過中間人與趙某取得聯系。看房、議價等事宜均由趙某本人出面處理。期間，趙某出示了寫有夫妻二人姓名的房產證復印件，并多次在溝通中提及“家里商量好了”、“我妻子那邊沒問題”等言辭。出于對趙某業主身份的信任，以及對房產證載明共有情況的認知，曹某并未堅持要求李某到場。

同年5月，雙方在趙某父親在場的情況下，于社區法律服務工作站內簽訂了《存量房屋買賣合同》。合同賣方處打印有趙某、李某的姓名，但僅有趙某一人簽字。合同約定總價款為95萬元，曹某依約支付了全部購房款，趙某亦將房屋交付曹某裝修并入住。

然而，當曹某要求辦理產權過戶時，趙某卻以各種理由拖延。后曹某得知，李某對此次售房事宜并不知情，并明確表示不同意出售。協商無果后，曹某將趙某、李某訴至法院，要求繼續履行合同，協助辦理過戶。

庭審中，李某堅決抗辯，稱趙某系擅自處分夫妻重大共同財產，其本人從未授權，也未在合同上簽字，故該買賣合同應屬無效。

案件結果

法院審理后認為，趙某雖可能構成無權處分，但該情形并不必然導致合同無效。綜合全案交易背景、過程及各方行為外觀，可以認定曹某在購房時屬于善意且無過失的相對人。因此，趙某與李某應當依約配合曹某辦理案涉房屋的過戶登記手續。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、家事代理權

《中華人民共和國民法典》第一千零六十條確立了夫妻日常家事代理制度，明確夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，對雙方發生效力。該制度旨在便利夫妻共同生活、提高交易效率并維護交易安全。然而，其適用范圍并非沒有邊界。

“家庭日常生活需要”是一個具有彈性的概念，往往需要結合夫妻雙方的收入水平、職業狀況、資產規模、所在地經濟生活習慣等因素綜合判斷。本案中，交易標的為價值10萬元的不動產，顯然已超出一般家庭日常消費范疇，不屬于日常家事代理所能涵蓋的范圍。因此，趙某出售房屋的行為不能直接適用家事代理規則而當然對李某發生效力，需進一步考察其是否構成表見代理。

二、表見代理

表見代理規定于《民法典》第一百七十二條，是指行為人雖無代理權，但因其表現出享有代理權的客觀表象，使善意相對人相信其有代理權而與之實施法律行為，該代理行為對本人發生效力的制度。其核心在于保護善意相對人的合理信賴，維護動態交易安全。

在夫妻一方處置重大財產時，是否構成表見代理，關鍵在于行為人是否形成了足以令相對人相信其有處分權的“權利外觀”。本案中，趙某之父主動向曹某傳遞售房信息，趙某本人出面協商并簽約，協議文本明確列明李某為共有人，簽約地點選在具有公信色彩的鎮綜治中心，且交易完成后曹某實際入住多年未遇權利人阻撓。這一系列行為串聯起來，在一般社會觀念下，足以讓曹某相信趙某有權代表夫妻雙方處分該房產，形成了明顯的代理權外觀。

三、相對人“善意無過失”

表見代理的成立，除了存在權利外觀，還要求相對人主觀上“善意無過失”。所謂善意，指相對人不知道且不應當知道行為人無代理權；無過失，則指相對人已盡到合理的審查和注意義務。

判斷相對人是否善意無過失，應采取主客觀相結合的標準。客觀上，以一般理性人在同等交易情境下應具備的審慎程度為基準；主觀上，也需適當考慮相對人自身的認知能力和經驗。在本案中，曹某作為買受人，面對的是由產權人之一的趙某及其父親共同推進的交易，簽約場所正規，協議形式完備，價款符合當時當地的市場行情。李某長期未在房屋所在地居住，由居住于本地的趙某父親協助處理房屋事宜，亦符合生活常理。在此情況下，要求曹某必須當面核實李某是否親自授權，未免過于嚴苛。法院認定曹某已盡合理注意義務，構成善意無過失，是妥當的。

四、無權處分與合同效力的區分

需要進一步闡明的是，本案中法院并未因趙某可能無權處分而否定《房屋買賣協議》的效力，這體現了我國民法典將處分權與合同效力相區分的立法精神。無權處分影響的是物權能否順利變動，而非債權合同的效力本身。只要合同本身不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗，即應認定有效。合同有效是買受人主張履行過戶義務的基礎。至于李某的權益因趙某的無權處分可能受損，其可依據法律規定向趙某主張相應的權利，但這屬于夫妻內部關系問題，不能對抗善意買受人曹某基于有效合同提出的履行請求。

律師寄語

夫妻共同財產的處理，因涉及家庭內部關系與外部交易安全的平衡，始終是司法實踐中的難點之一。通過對本案的分析，我們可以得出以下幾點啟示：

首先，對于夫妻以外的交易相對人而言，在與夫妻一方進行重大財產交易（如房屋、車輛買賣）時，雖無法苛求必須取得夫妻雙方同時到場簽字，但應保持必要的審慎。盡可能在協議中明確共有情況，選擇公開、正規的場所進行交易，留意行為人與財產共有人之間的身份關系與行為互動，保留好溝通記錄與付款憑證，這些都有助于在發生爭議時證明自身“善意無過失”的地位。

其次，對于夫妻雙方來說，清晰的家庭財產管理意識和溝通至關重要。對于重大財產的處分，最好能形成共同決策并留存證據。若一方確需單獨處理，應確保取得另一方的明確書面授權，以避免日后引發內部糾紛與對外責任。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領