龍湖代建盤，內(nèi)戰(zhàn)一觸即發(fā)

每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

龍湖的標(biāo)簽，總是很耀眼。

1月15日，北京順義新城093、086地塊公布了施工總承包商。

中標(biāo)者是北京大龍順發(fā)建筑工程有限公司（簡稱“大龍順發(fā)”），合同金額7.63億元。它是A股上市公司大龍地產(chǎn)（600159.sh）旗下的全資公司。

同一天，施工證也辦下來了。

這意味著，093（住宅）、086（幼兒園）地塊的房子，是由大龍地產(chǎn)來建設(shè)，鐵板釘釘。

這，帶來了一個新的問題。

093地塊西面一路之隔的兄弟096地塊——龍湖宸翰，總承包商是北京建工集團(tuán)。

它和大龍順發(fā)的資質(zhì)，都是建筑工程施工總承包一級。

一位中國建筑集團(tuán)的工程師朋友曾和花姐聊過，她選房子，首先是看建筑商的水平，其次是看開發(fā)商。

093地塊和096地塊，都是由龍湖集團(tuán)代建。不過，由于承包商這一差異，就會讓有選擇焦慮癥的購房者，不知如何是好。

從甲方到乙方

大龍地產(chǎn)曾想成為093、086地塊的甲方。

甚至，甲乙方通吃。

去年9月25日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告，擬收購順義城發(fā)持有的城竺地產(chǎn)60%股權(quán)——093、086地塊的項(xiàng)目公司。

城竺地產(chǎn)由順義城發(fā)和天竺地產(chǎn)，分別持股99%和1%，旗下兩塊地的總用地面積為4.13萬平米，其中住宅用地3.62萬平米、規(guī)劃建面6.52萬平米，托幼用地0.51萬平米、規(guī)劃建面0.41萬平米。

天竺地產(chǎn)和大龍地產(chǎn)都是大龍控股有限公司旗下的企業(yè)。它和順義城發(fā)的實(shí)際控制人，都是順義國有資本經(jīng)營公司。

說白了，對于順義國有資本經(jīng)營公司來說，如果大龍地產(chǎn)收購成功，那就是左手倒右手的事兒。

不過，大龍地產(chǎn)是一家公眾公司，想買下093、086地塊，并非易事。更何況，這兩地塊的地價(jià)，就高達(dá)13億元。

到了2025年10月20日，大龍地產(chǎn)一紙公告，宣布終止對城竺地產(chǎn)的股權(quán)收購。

原因是，"結(jié)合國資部門的反饋意見，交易雙方未能就主要交易條款達(dá)成共識，無法簽署正式的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》"。

失之東隅，收之桑榆。做不了重資產(chǎn)，那就只玩輕資產(chǎn)，做093、084地塊的工程總包商。

很幸運(yùn)，大龍地產(chǎn)如愿以償了。

這筆工程建設(shè)單子，對大龍地產(chǎn)很重要。

在2025年前三季度，它的建筑工程累計(jì)簽約金額，有1.7億元；2024年全年只有1.68億元。

再來看看大龍地產(chǎn)的財(cái)報(bào)。

截至2025年9月30日，它的營收4.99億元，歸母凈利潤虧損1055萬元；2024年，營收7.52億元，歸母凈利潤虧1.99億元。

如果參照它在2025年的建設(shè)工程業(yè)務(wù)4.76%毛利率計(jì)算，順義新城093、086地塊將在882天內(nèi)，為大龍地產(chǎn)帶來3632萬元毛利。

本是同根生

龍湖宸翰和093、086地塊，本是同根生。

去年2月26日，它們被打包在一起出讓，拿地者為天竺地產(chǎn)與順義城發(fā)，底價(jià)26億元。

它們分別由兩家不同的項(xiàng)目公司持有，龍湖宸翰為興竺地產(chǎn)，093、086地塊為城竺地產(chǎn)。

2025年6月份，興竺地產(chǎn)股權(quán)發(fā)生變化。北京宏琨城市開發(fā)建設(shè)有限公司買入興竺地產(chǎn)70%股權(quán)，順義新城和天竺地產(chǎn)股份減為29.7%和0.3%，法人和董事長變?yōu)閺垱_。

其幕后股東，有上市公司申萬宏源（000166.SZ）、淮安市清江區(qū)政府和香港上市公司遠(yuǎn)東宏信（0336.HK）等。

而093、086地塊也想拷貝這一做法，將60%賣給上市公司大龍地產(chǎn)，后來夭折。

穿透股權(quán)之后，依然可以清晰地看到，龍湖宸翰和093、086地塊之間，有30%股權(quán)是順義國資。

更關(guān)鍵的是，它們的代建商，都是龍湖集團(tuán)下的龍智造。

盡管大股東不同，但市場上依然認(rèn)為它們是兄弟，是雙子星。

在北京樓市，雙子星的命運(yùn)多大不佳。

一位北京樓市的朋友對花姐說，雙子星，一定會“死”一個。意思是，其中一定有一個盤賣得不好。

可以枚舉的例子很多：

朝陽區(qū)三間房的金茂滿矅、保利朝觀天珺；朝陽區(qū)黃杉木店的紫京宸園、璞樾；海淀區(qū)朱房村的臻澐和建發(fā)海晏；海淀區(qū)的海宸元境和北京隅東序，等等。

它們賣得咋樣，花姐就不贅述了，大家自己品。

唯有海淀功德寺的和樾玉鳴與和樾望云，是個例外。

兄弟貼面競爭

順義東風(fēng)商場雙子，雖是同時(shí)拿地，但有意錯開了推盤時(shí)間。

龍湖宸翰先走一步。

龍湖宸翰于2025年9月拿證，供應(yīng)524套住宅，至今網(wǎng)簽192套，成交均價(jià)4.1萬元/平米——樓面地價(jià)1.94萬元/平米，成交金額8.8億元——地價(jià)12.96億元。

綜合來看，龍湖宸翰的的大戶型賣得不佳，138平米戶型供應(yīng)168套，網(wǎng)簽28套；165平米供應(yīng)58套，僅網(wǎng)簽3套。

它的戶型配比是：97平米、110套、占比21%；118平米戶型、182套、占比34.7%；138平米、174套、占比33.2%；165平米、58套、占比11.1%。

即便如此，093地塊也沒有吸取龍湖宸翰的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

從12月16日公示的總平圖看，其產(chǎn)品戶型如下：

99平米戶型202套，120平米戶型231套，139平米戶型110套，190平米戶型16套，共計(jì)559套。它們的占比，分別是36.46%、41.7%、19.86%和1.98%。

針對這個戶型配比，城竺地產(chǎn)給出的理由是，周邊老舊小區(qū)小戶型居多，本項(xiàng)目定位更側(cè)重改善型需求。“有助于優(yōu)化片區(qū)域住房供給梯度，避免同質(zhì)化競爭”。

稍微一對比，發(fā)現(xiàn)這兩兄弟真正有差異的戶型，是龍湖宸翰的165平米和093地塊的190平米。

這意味著，它們的絕大部分戶型，是針鋒相對的。

雪上加霜是，作為后來者的093地塊，比龍湖宸翰的贈送面積更小，甚至取消了客廳內(nèi)嵌陽臺設(shè)計(jì)。